从通知到细则的路径 3个月前央行着手制定新房贷政策的传言终于被一纸“通知”证实了。 几乎上海市所有的商业银行都尚未承认已经接到正式“通知”，这并非只是外宣辞令，更多地意味着一种程序，他们在等待中国人民银行上海分行制定出相关细则。 针对细则公布之后可能面临的质疑，“银行是否已经有足够完善的个人资信系统来确认第一套或第二套购房者”，某银行界人士坦言仍需时日。当被问及银行对房地产项目资金的监管究竟具何力度时，他们说还要走着瞧。“我们虽有措施，但时机过于敏感，细则出台后定会修改，届时一并作答。”沪上某家房贷业绩卓著的银行向记者透露出这样的信息。 截至发稿前，人民银行上海分行还在紧锣密鼓地制定“细则”，作为今后上海正式施行的新房贷政策。 “在中国，银行是代表中央政府调整政策，它制定的细则也只以‘央行通知’的形式出现。”上海市人民政府法制办副主任顾长浩告诉记者，“但是，央行在这一时刻下发房贷新政策，究竟是因为中央政府认为房地产过热，还是仅仅为了防范金融风险，现在还不明朗。” 银监会成立之后，央行的职能更多的是制定货币政策。如果中央政府决定要抑制房地产市场过热、泡沫过多，还应该加上相关房产税收政策。4月25日监察部、国土资源部要求在全国范围开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况的执法监察，6月11日上海市随即开展了相关的梳理，这些行动是否与现在“央行通知”有关联，还不得而知。 看得见的风险 查阅历年来央行下发有关房贷政策的通知，可以发现此次所谓“央行新政”其实并非全新，相当一部分政策只是在重申。 记者比较了最近的一次“通知”——2001年6月19日，中国人民银行《关于规范住房金融业务的通知》（即银发2001195号文件），那次是针对1998之后出现的部分商业银行放松信贷条件、违规发放住房贷款，甚至出现“零首付”个人住房贷款现象的一次“整肃”。 诸如“自有资金应不低于开发项目总投资的30％”，“开发项目必须具备‘四证’（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》）”，“借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年”等在那个通知中已被提及。 整整两年来，这些问题被反复重申，其中透露出的信息耐人寻味。 “其实，自有资金应不低于开发项目总投资30％之规定，只要遵守此次通知新提出的‘商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款’，就完全可以做到，因为现在的土地成本就约占了开发总投资的30％—40％。”顾长浩认为只要监管得力，银行可以规避这部分风险。 至于央行新提出“区别对待第一套和第二套购房者”的政策，同样需要银行有相应的监管措施。 要区别，就要“有案可稽”。央行现在明确要求，商业银行将发放的个人住房贷款情况登记在当地人民银行的信贷登记咨询系统，详细记载借款人的借款金额、贷款期限、借款人及其配偶的身份证号码。商业银行在发放个人住房贷款前，应到信贷登记咨询系统进行查询。 中国工商银行上海分行的人士告诉记者，他们原先在发放个人房贷前查询个人资信，倚仗的是上海资信有限公司的“个人信用联合征信系统”。这套系统并不具备足够的覆盖面。 央行对上述问题出策应对，说明它已经看到了问题的症结。 房贷资金监管更为迫切 还有其他问题是未被提及的风险。 2003年2月20日，中国人民银行发布了《2002年货币政策执行报告》，首次披露了对商业银行在2001年6月到2002年9月办理的房地产信贷业务办理情况进行的检查。 在抽查的1468亿元房地产贷款中，违规金额约为365．5亿元，将近1／4，房地产开发贷款（房产商所借）尤甚。股份制商业银行和城市商业银行违规现象比国有独资商业银行更为严重。 不可否认，房地产贷款日益成为各大商业银行的贷款“重头”。 1998年，中国商业银行房地产开发贷款余额为2680亿元，2002年达到6616亿元，年均增长25．3％；个人住房贷款余额1997年为190亿元，2002年达到8253亿元，年均增长1倍以上。截至2003年4月，房地产贷款余额达到18357亿元，占商业银行各项贷款余额的17．6％，其中个人住房贷款余额为9246亿元，占商业银行各项贷款余额的8．9％。 2002年，招商银行（600036）房地产信贷就占个人贷款余额的80％以上。2003年6月18日，中国银行上海分行提供的数据也是“80％以上”。 据一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，“很多商业银行遇到房地产开发贷款呆账时，通常不行使抵押权，贷款收不到，也要挂在账上，因为一旦行使抵押权，马上就有一笔坏账，赤字就出来了，对该银行行长是没有好处的，所以银行最希望出现的就是‘贷新款还旧款’。” 但为什么银行一旦行使抵押权，马上就会出现赤字呢？银行不是可以接管该房产吗？ 问题是，在中国，比如房产开发商总投资1亿元的楼盘，自有资金3000万元，用于支付一块出让金为3000万元的地，然后开发商将土地使用权抵押，从银行处可以贷到2400万元（即地价的80％），随后和建筑施工企业签订7000万元（1亿元减去3000万元）的《建设工程承包合同》，然后又可以从银行处获得80％的贷款，即5600万元，预售商品房时，买房的业主又向银行按揭80％（1999年之前，房产商办出“大产证”即新建商品房房地产权证，又将充满权利负担的房子抵押给银行获取80％的贷款），所以1个亿的楼盘可能担负的银行债务为1．6个亿，顾长浩的分析直指银行存在的纰漏。 况且银行并不按照工程进度拨款，业主所付的预售款也是交给房产商，加上这笔预售款的利息，这样的“超额贷款”基本集中到房产商那里，房产商下属的项目公司可以随意调动资金，甚至可以去搞期货和证券交易，这样的案例顾长浩碰到过很多。一旦房产商的某一环资金链断裂，就只剩下了建设工程抵押，银行将承担“资不抵债”的最大风险。” 要防止资金失控，房地产项目资金监管制度堪当重任，但至今尚未根本解决。这比房贷政策尤为迫切，顾长浩认为，用什么方法去监管可以研究，但一定要有。 现在，香港和新加坡采用的是银团贷款的模式，只有1家银行牵头和房产商发生直接关系、签协议、做可行性分析，该银行负责房地产开发贷款中的一部分（香港地区一般一块土地要占总资金的50％，土地不能贷款，必须用自有资金），其他10到20家银行会自动加入进来，分别分担贷款，形成联盟，大家降低风险，牵头银行作为代理行收取一些手续费，从而形成监管。这样的模式有些像保险公司和再保险公司。 资金监管采取第三人监管，一般由律师、会计师（个人职业保险至少2000万元）负责设立专门账户，谁都不能擅自挪用。 银团严格按照工程进度拨款，由注册建筑师构成的中介机构估价。 在中国大陆，往往在清偿一个烂尾楼债务时，也能发现涉及多家银行。据消息灵通人士透露，上海市虹口区三角地某房产烂尾项目，涉及贷款资金5亿元，但牵涉多达30余家银行。每个银行只可能对有利于自己的资金进行监管，最终导致这些银行资金平均“缩水”。 早在2000年1月1日起正式实施的《上海市房地产抵押办法》第24条中设有“资金监管”内容，但仅仅针对房地产企业收取的商品房预售和销售款——“应当委托专门机构监管使用，先行用于清偿建设工程的各项贷款。目的是保证建设工程能正常运作，也保证购房者和银行的利益。” 在实际操作过程中，预售、预租款多由银行实施监管，但各银行缺乏专业资金监管人员，实际上并无监管能力；又因银行之间业务的激烈竞争而有意无意放松监管。《上海市房地产转让办法》中规定银行应当对因其监管不力给预购人造成的损失承担连带责任，但实践中，银行却从未被追究过连带责任。(撰稿／顾嘉健) 转自搜狐 | 
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