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市场调控的政府角色考量

NEWS.SOHU.COM  2003年06月23日15:55  新民周刊

  撰稿/陆世纶(记者)

  “这是近年来我们所遇到的最难处理的情况。”说这话的秦先生,是澳大利亚一家规模巨大的房地产公司驻上海的首席代表。一年前该公司在离浦东陆家嘴金融贸易区仅有500米的地方,兴建了一幢酒店式公寓,每套面积都在60平方米左右,眼下已接近封顶。这是一个典型的投资性项目,放在去年,这的确是一项聪明之至的投资:如今越来越多的中国百姓,希望通过个人投资致富,而银行利率微不足道,股票市场持续低迷,房产在不多的投资渠道中似乎是最具吸引力的,投资第二套住房用于出租或等待增值,是在为数众多先富起来的人们中间,谈论最多的话题。即使不能全都卖掉,澳大利亚人也有如意算盘:他们或许可以在高达85%入住率的上海宾馆业蛋糕中分享到一块。该公司是这一领域的行家里手,他们准备5年中在上海建造5幢这样的投资性楼盘。

  但这是去年的形势,新出台的房贷政策,可能会修正他们的投资预算和回报率预测。

  本地投资者中,没有谁会在没有第一套安身之房的情况下购买酒店式公寓。根据央行颁布的新政策,他们将为之承担可能高达50%的首付款和比原先购房优惠利息高得多的银行按揭利息。

  “潜在的购房者肯定会减少”,秦先生说。当被问及他们是否会采取降价的办法,抵消“新政”的负面影响时,秦先生不置可否。他说这要听总部的意见,但他个人不认为马上降价是摆脱难局的好办法,“我们会再观望一段时间”。

  事实上,如今比这类公司更关注新政策的,是商业银行和建筑商,他们的业务量有可能因此受到很大的遏制——房产市场将面临目前还难以预料的新变化。

  秦先生感到这可能是一项临时性的措施。“或许用不了多久,政府又会倾向鼓励老百姓购房。”

  和秦先生一样,锦天城律师事务所合伙人律师李宪普认为“新政”是一种“临时”政策:与前几次房产政策相比,这次给人感觉更加强烈。

  虽然很少有几个中国人会对各种各样的“通知”、“规定”感到陌生,但频繁出台非立法性措施,大幅度修订市场规则,如今确已不多见,尤其在世贸组织国家中,秦先生说,市场政策的制订必须符合透明、公平、可预见的精神。

  虽然,央行在出台“新政”之前,肯定经过多次内部协商和听取意见,但仍然是一个并不公开的决策案例,因此也是不可预见的。如果有关方面能早一年甚至半年公布草案,广泛听取意见,然后正式实施,情况就会大不一样,很多震荡就会避免,各类房产公司就能从中清楚看见自己的机会或者障碍。

  而现在,秦先生的公司显然会有很多想法,对有钱购买第二套住房的人也同样如此:他们为什么要比别人付更多的按揭利息?秦先生认为有些部门扮演的角色“有些越位”!如果你在澳大利亚买房,你该首付多少,能享受什么优惠,各家银行会根据你的资信等级,作出不同的反应。如果你是购买第二套房,你将享受很多优惠政策。管理部门采用强制措施,采取一刀切的办法,看起来减少了银行风险,但这样的方法,付出的代价也会非常大。

  李宪普说,这与时至今日中国的金融体系还没有完成市场化改革有关。我们可以明显感觉到房贷“新政”的制定者们的美好愿望,而且与过去相比,他们已迈出了一大步:他们至少没有采取“红头文件”或者“审批制度”,而是设法用经济杠杆调控市场。但毕竟一切都还刚刚开始。

  比如说,什么才算第二套房?妻子已买了房,丈夫再买,算不算第二套?前一套的银行贷款已经还清,再卖第二套在不在此例?什么叫高档商品房?我们相信各个地方会继而制定不同的标准,但一旦标准出台,必然会出现下有对策的情况,你说每平方米7000元是高档住房,那么就会出现一大批标价6999元的楼盘,怎么办?

  新政策出台,其实目标决不仅仅是挤压房产泡沫一个,它还包含许多其他宏观调控的目标,如此错综复杂的目标工程,靠一个“通知”难以解决。李律师将之形容为,想用一个口袋装整条河的水,很难。

  眼下中国仍然是一个金融品种不多的社会,供需双方几乎都完全依赖于银行单一渠道的支持,这迫使银行在危机四伏的经济战场上孤军奋战,在这种情况下,防范金融风险会显得捉襟见肘,顾此失彼。

  在美国,全部房地产企业的资本来源中,银行只占1%;美国商业房地产的全部所有权中,政府机构只占24%,私人占39%,家庭占37%;美国商业抵押信贷的持有者中,银行只占43%,不动产基金(信贷基金或上市基金)在市场中占有巨大份额,债券的资本化率高达90%以上;债券、不动产基金则几乎全部上市,成为民众共有的投资,大大减轻了银行的风险,并有效支持市场中的消费,同时基金、债券等盈利均高于银行储蓄利率,成为百姓拥有金融资产的主要工具,而不是拥有大量的银行储蓄。

  可见防范金融风险的根本之道,一是尽早完成我国商业银行的市场化改革;二是放开金融市场,建立更多的投资渠道与金融工具,用不同的金融手段来分散银行风险。

  央行一位此次参与制定房贷新政的官员向记者坦言,加入世贸组织以后,受冲击最大的,其实不是哪个企业,哪个经济领域,而是政府本身,当初我们作了掷地有声的承诺,但到一一兑现的时候,却明显感到了种种不适应!

  从计划经济到市场经济的转变,说到底是政府职能的转变,是“权力政府”向“责任政府”的转变,是“全能政府”向“有限政府”的转变,是个人和企业自主权力逐渐扩大的转变。但如今,在这种转变过程中,由于社会经济规模的迅速扩大,政府似乎又以新的方式,控制了更多的社会资源和企业的经济生活,比如政府对股市的控制,从公司的上市审批、中介机构的准入到股市的规模大小、股市指数的高低,几乎都在政府的权力范围之内。看来,在市场经济环境下,政府应该具有怎样的职能,如何正确有效行使职能,仍是一个值得考量的话题。■

  

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