策划人语

　　住在北京，一直是许多中国人的梦想。因为北京的高考分数线低、就业机会多……

　　北京人住得怎么样？怎样才能住在北京？

　　答案很具体：新近在北京买房的人被称为“当今中国最富有的人群”。他们的户口不一定在北京，大都是老板、白领等高收入人群。不管钱多钱少，他们中80%的人买房是用按揭。

　　专家说：按揭就是贷款加抵押加担保，也就是说，买房时从银行贷款的人，把自己买的房子抵押给了银行，与此同时还要花钱请“担保公司”进行担保。

　　因为这种方式和这群人，房贷成了银行最“赚钱”的项目。

　　房贷在中国“年仅6岁”。但“小小房贷”已是当今中国非常重大的主题：它改写了中国金融历史，却也正在被怨恨着。

　　于是，从2003年7月初开始，我们进行了为期整整两个月的明察暗访。

　　结果吃惊地发现，银行因过分赚取房贷“利益”，把风险化解在了合作者头上……而这些“羊毛”都出在消费者这只“羔羊”身上。

　　在这场“游戏”中，银行叫贷款人，消费者叫借款人。作为“平等”的买卖关系双方，其实并不平等。

　　正在明察暗访即将结束之际，新华社发布了一则消息：中国工商银行个人住房贷款余额近日突破3000亿元。

　　这一数据印证了我们的观点：“不起眼”的房贷，在金融界已经骇浪惊天。

　　【提要】有人说，到银行房贷窗口呆上一刻钟，你会亲眼看到房贷正在如何改写中国金融的历史。也会发现在“垄断”的金融体制下，一个“小小”房贷里潜藏着多少玄机……

　　一个人和一项改写历史的方案

　　“买房这批人，是中国最富有的群体。”因起草《商品房销售204条》而名声大振的秦兵在接受《法律与生活》半月刊记者采访时说。

　　在短短几年时间，他们改写了中国金融的历史——

　　1997年，是个分水岭。这一年，国内民众存在银行里的钱已高达55000亿。在此之前，银行的主要业务是“对公”贷款——把个人存的钱贷给企业，再付给存款人利息。

　　一位银行问题专家一语道破天机：“实际是银行欠着个人的钱。问题在于，那些‘对公’贷款，一笔动辄就上亿元，贷出去之后却难以收回！”

　　在上述背景下，住房制度的改革也提上了最高决策层的议事日程。

　　也在1997年， “国家鼓励内需”6个字触发了一个名叫王以龄的律师的灵感。他因此愣是把看似风马牛不相及的“银行存款”和“住房制度改革”联系在了一起：福利分房制度终结后，商品房时代将开启，如果把香港的住房贷款模式引入内地，银行里那55000个亿就能在人们购买商品房时派上用场了。

　　此前的1992年，王以龄曾花大半年时间在香港一家律师事务所取经，专攻证券和房地产律师业务。可是，那时的内地还没有房地产市场这一说。直到4年之后，才有人提出了取消福利分房的设想。但王以龄取来的真经并未束之高阁——那时，中国银行已经有向境外人士提供住房（外销商品房）贷款的业务，他所在的律师事务所已经抓住先机在提供这方面的法律服务。

　　在为那些“老外”们服务的时候，他已有了预感：“早晚有一天，会开始针对国内民众的住房贷款。”到1997年，他觉得“是时候了”，便把自己所在的律师事务所做外销商品房贷款的方案和从香港了解到的东西结合起来，设计了一套针对国内民众的个人住房贷款方案。

　　王以龄是北京经纬律师事务所的合伙人和主任。他没有过多去考虑，自己所做的一切的重大意义。

　　“因为当时的政策还不明确，方案设计成功后，我们事务所召集了建设部、银行和法院等系统的专家，就这一方案能不能落实的问题开了一次研讨会。结果，大家一致认为方案‘非常好’，并认为‘房贷市场很快会开辟’。”说起当时的情景，王以龄激动的心情仍溢于言表。

　　会后，《北京经济报》一个记者得到了消息，依据研讨会的材料写下一篇长篇报道。王以龄记得：“报道面世后也就十来天的时间，《人民日报》头版刊登了中国人民银行关于各银行可以为内销商品房提供贷款的文件。”

　　不久，各个银行先后找到了经纬律师事务所的门上，想通过他们了解贷款方案的情况。王以龄觉得义不容辞，先后多次派人到各家银行讲解这套操作方案。

　　同样是在1997年，中国城市居民通过贷款购买住房的梦想成了现实。

　　连王以龄和他的同事们都不敢相信，中国金融的历史由此将被改写。

　　张振宝也是北京经纬律师事务所合伙人。如今，他主管“经纬所”房地产部的工作，在涉及银行房地产事务方面，堪称专家。他告诉本刊记者：“推出个人贷款业务后，各个银行都采用了我们设计的方案。目前，这套方案在北京和广州的住房贷款业务中全面铺开了。”

　　这套方案的核心是一份《个人购房借款合同》。当初，谁来考察买房人的还贷能力、谁来见证合同的真实性，都曾作为问题摆在银行面前。

　　在此关键时刻，香港的“律师提供中介服务”的做法浮出水面，并且得到了银行方面的认可。之后，各家银行首先想到了经纬律师事务所，纷纷要”经纬所“担当这个角色。

　　这可是一个全新的、庞大的蛋糕呀！王以龄的初衷也许正在于此。

　　但是，谁也无法否认，王以龄的方案在给自己的律师事务所带来丰厚回报的同时，也给民众和国家带来了福音，进而改写了中国金融的历史。

　　广州一家银行的支行行长告诉《法律与生活》半月刊记者：“如今，个人消费贷款种类很多，像住房贷款、汽车贷款、助学贷款等等都属于此列，但是，其他贷款份额小但坏账率高，真正让银行尝到甜头的只有住房贷款。”她特别强调：“这一点在其他国家早已得到验证。亚洲金融危机的时候，韩国的银行纷纷倒闭，只有住房银行安然无恙。”

　　“在住房贷款启动不久的1999年，北京市工商银行和建设银行两家的住房贷款就达到50个亿。” 张振宝用数字来说明问题。

　　这意味着，积压在银行里的钱有了“出口”——以前是银行欠个人的钱，现在是个人欠银行的钱了。

　　银行和个人之间这种角色换位，就这样有点奇妙地悄然发生了。

　　记者在采访中了解到，如今，随着福利分房成为历史，从国家级贫困县的县城到北京、上海这样的大城市，贷款购买商品房已经非常平常和普遍。与此同时，银行各显其能，开始拼命争抢住房贷款的蛋糕。

　　据广州那位股份制银行的支行长透露：目前，银行的房贷市场格局是工商、建设、农业和中国银行这四大国有银行凭借自己的营业网点密集等优势占领着住房贷款市场90%的份额，其他股份制银行加起来才占10%。为了从那些“巨无霸”嘴里抢点饭吃，她已经有一段时间没有休节假日了——利用这些日子，他们走上街头做宣传，推销自己。“一笔民生款，一生好住房”一类的广告异曲同工。

　　据说，在这种称得上翻天覆地的变化面前，不少银行显然有点手忙脚乱。每个行在按自己的计划拼抢房贷蛋糕的时候，最关心上级下达的“放贷指标”。在这种情况下，他们对借款人倾注了多少感情？把他们当成了“赚钱的对象”还是上帝？

　　银行向开发商“俯首称臣”

　　从2003年8月起，工商银行北京分行系统的各个房贷部开始“大干100天”。

　　知情者说，由于运作太规范，这家银行没有完成预定计划，本年度已经过去3个季度，他们还有30个亿的房贷没有按计划贷出去。

　　一位银行业内人士解开了北京市工商银行2003年攻略失利的内幕：“是吃了把开发贷款给出去，没有附加住房贷款的亏了。”

　　他解释说，开发商是用银行的钱把楼盖起来的。一开始，各个银行都是把开发贷款给开发商赚点利息而已。后来，有的银行在给开发商提供开发贷款的时候，附加了一个条件：我给你开发贷款，你就必须把以后的住房贷款给我做。

　　“这不是等于在一个商品房项目里，银行赚了一次开发商的钱，又赚了一次买房人的钱吗？”记者问银行问题专家。得到的答复是：“银行用这种方法，关键是为了完成房贷任务。”

　　因为没有附加这个条件，北京市工商银行住房贷款任务没有按时完成。

　　广州市那家银行的支行长证实了这一点。她说：“业内都是这么做，这是一个公开的秘密。”

　　这意味着，买房人在贷款的时候，无法选择银行。在 “等本息还款”和“等本金还款”这两种还款方式被炒得沸沸扬扬的时候，刘先生在北京市西三环附近的中海雅园买下一套住房。当时，开发商指定的中国银行有几种还款方式可供选择，他选择了有利于自己的“等本金”。在北京市东城区国子监一家楼盘买房的董先生就没这么幸运了，他也想选择“等本金”，但招商银行对他说了不。他想选择另一家能提供这种服务的银行，得到的答复是“不行”。

　　“要么全盘接受，要么不买房。这就是住房贷款的游戏规则。”一位银行业人士说。

　　“由于整个北京都是这样”，董先生最终还是从银行贷款70万买下了那套自己很喜欢的住宅。在“认命”的同时，他没忘按“等本息”和“等本金”两种还款方式算笔账，结果令他大吃一惊：70万元的20年期贷款，仅利息他就要多还5万多元。

　　“银行根本没有把我们的损失放在眼里，它在乎的是另一个层面的东西。”贷款在海淀北部一家名叫“领秀硅谷”的楼盘买下一幢欧式别墅的“海归”林先生说。

　　2003年8月12日，《法律与生活》半月刊记者在“领秀硅谷”售楼现场进行了整整一天的采访后，从一个侧面看到了林先生说的那个“层面”的东西。这个楼盘号称是“北京市政府承诺的为百姓做的实事中惟一的房产项目”，规模非常宏大。在售楼处门前的墙壁上，赫然写着工商银行、中信银行等多家银行的名称。上午9点，售楼处一位女士让在此坐镇的工商银行的小伙子上楼：“那里有你们专门的工作区。”她说的“你们”是指墙壁上写着的那些银行。

　　小伙子带着工商银行的标牌和宣传板上了楼，才知道那个“工作区”其实是一张不大的桌子。几家银行的标牌往上一放，就占去大半空间。不一会儿，其他银行的工作人员陆续坐在了这张桌子前。

　　“银行之间的竞争这么惨烈？”记者问工商银行那位“刚刚成为千千万万普通信贷员中一员”的小伙子。他说：“到世纪城售楼处看看，你才知道什么叫竞争。” 世纪城位于北京紫竹桥西侧，那里的楼盘虽大，但有4家国有银行、8家股份制银行虎视眈眈地盯着买房人。而这样的情景，在北京的其他楼盘并不少见。

　　记者在采访中发现了一个有趣的现象：在只有一家银行提供贷款的楼盘，银行工作人员的脸上没有表情，在几家银行同时出现的地方，他们的脸上都堆满笑容。

　　“仅有微笑服务是不够的，有的信贷员已经开始想办法了，他们很注意与售楼小姐与售楼先生搞好关系，有些小银行的信贷员甚至会给售楼人员好处。”一位前售楼小姐说。

　　建设银行的地位难以动摇，工商银行的势头也非常强劲。“在这种情况下，你们参与竞争是不是非常吃力？” 一家招商银行的要员坦陈：“我们抢不过工农中建四大银行，他们的网点太多了。”在回答这一问题时，中信银行一位信贷员却非常自信：“他们不可能占满所有市场，只要有空间，只有我们就会努力。再说，我们船小好调头，像民生银行现在的‘移动按揭’这种灵活的方式，我们这些小银行才可以做到。”

　　银行间的竞争，使房地产开发商渔翁得利。

　　一位不愿透露姓名的银行问题专家说：“ 现在开发商是老大了，银行开始求开发商了。原来开发贷款有限额，你来求银行，我才贷款给你；现在变成银行必须把钱贷出去，因为银行里存的钱太多了。”

　　银行确实有苦难言，单单工商银行北京分行一家，就有3600亿存款急需贷出去。“这样的话，它就得求开发商去了。开发商贷哪个银行的款都一样呀。”专家说。

　　就这样，开发商和银行的地位发生了微妙的变化。

　　打破垄断，新模式的压力与期待

　　“海归”林先生在贷款买房时，对银行很不满意。

　　他说：“央行早就有规定，有等本息和等本金两种还款方式，但银行从来不说。它的信息不透明，侵犯了买房人的知情权！还有提前还款，我认为是因为银行的钱多得贷不出去，所以买房人提前还款就算违约。而且提前还款的条款很笼统，它又不给解释。”

　　林先生和太太刚刚从国外留学回来。他说：“大多数人没有到过国外，没看到另一种模式。但我们看到过，从一开始我们就知道自己吃亏，但是没有法律来维护我们的权益。”

　　林先生给房贷的定性是“商业行为”。他说：“我买你卖，法律从中对双方进行制约。首先要有法律，还有一个政府扮演什么角色，老百姓的利益谁来保护的问题。”

　　林先生的问题非常尖锐。

　　如果这些问题不解决，又允许外资银行进入，中资银行的命运就很“危险”。林先生说：“如果外资银行在做房贷，我会有另一种选择。”他和他在外企工作的不少同事在选择信用卡时，就选择了香港汇丰银行。“花钱接受强加给你的东西和享受那种一对一的、个性化的周到服务，感觉不一样。”林先生说。

　　“现在银行降门槛，是表面文章。”一位买房人说。

　　“这和咱们银行的金融体制有关系——现在是一个垄断的金融体制，给消费者提供的是高成本、高风险的贷款。” 律师秦兵在接受采访时说。对我们国家的金融市场开放后，四大国有银行如何应对，他十分忧虑。