６月２８日，中房协邀请各地房协负责人、国有及民营房地开发商及专家学者等２０余人在北京召开座谈会。

　　与此同时，各地出台实施细则的时间表亦向后推。而“央行还将就房贷新政发布操作性意见”的消息却通过非正式渠道流传开来。７月３日，国务院有关领导赴建设部召开房地产座谈会，听取意见

　　撰稿／李宗陶（记者）

　　６月１３日发布的央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（１２１号文件）所引起的震荡，波及银行界、房地产界和消费者，同时在股市中表现出来：６月１３日、１４日，钢铁、建材、机电、家电、家具等几大板块呈现不同程度下跌。有专家推测，一系列连锁反应会在ＳＡＲＳ过后的经济复苏期形成一个马鞍形低谷。

　　 ６月２８日下午，中国房地产业协会邀请各地房协负责人、部分房地产专家２０余人在北京召开座谈会，对房地产业的现状、在国民经济中的地位、实施新政后可能产生的结果作进一步探讨。来自中房集团、北京城开、北京住总、广东奥园、天津顺驰、浙江莱茵达和上海等地的国内著名开发商，如赵康、任志强、潘石屹、高继胜、张维伦等纷纷到场，会场上的观点因此颇具代表性。

　　至此，房地产界的态度已明显由“持异议”升级为“反对”。７月３日下午，国务院有关领导在建设部召开房地产座谈会，听取意见。与此同时，各地出台实施细则的时间表亦向后推。而“央行还将就房贷新政发布操作性意见”的消息已通过非正式渠道流传开来。

　　异议之一：抑制了住房消费

　　住房消费对今天的中国意味着什么？“推动居民住房改善、扩大内需、拉动经济，使房地产业成为国民经济支柱产业”——这一点，没有异议。

　　数据表明，中国房地产投资正以３－４倍于ＧＤＰ的速度在增长，而房地产金融业务也快速发展。据央行统计，从１９９８年至２００２年，商业银行房地产开发贷款余额年均增长２５．３％；个人住房贷款余额年均增长１倍以上。二者的增速都远远超过同期ＧＤＰ的增速。近３年来，房地产业对ＧＤＰ的贡献都约保持在２０％－３０％的水平。

　　“１２１号文件不仅限制了投资，其最具杀伤力的是对消费信贷做了限制。”潘石屹说。开发商们一致认同，应该在提高商业银行抗风险能力的同时，鼓励而不是限制消费。

　　上海财大房地产经济研究中心主任印堃华教授参加北京座谈会归来，接受了本刊记者专访。他在会上发表了如下观点：住房消费所使用的资源都是我国相对过剩的资源，如劳动力、钢铁、建材，进而带动化工、家电、纺织品等的消耗，与汽车工业相比，它不存在石油瓶颈，无需外汇支持，是今后长时期内最长效、最持续、能级极大的消费。

　　他认为，房贷“新政”对住房消费的认识存在误区，随着人民生活水平的提高，住宅应该呈现梯度消费，应该允许、鼓励从纯消费转向投资，在经济发展的不同阶段，住房消费应该有不同内容。

　　“央行的这一政策仅从自身利益出发，从资金链着手一刀切，实际上是限制了住房消费和投资，抑制了供给，譬如对购第二套房的限制。”印堃华说，事实上，购买第二套房的人，无论用作改善居住条件还是投资，还贷能力通常远强于购买第一套房的人，对于银行来说，这些都是优质客户，怎能将之拒之门外？这样做，恰恰增加了金融风险。

　　此外，从房价来看，由于现在要求按揭贷款必须在预售高层结构封顶时才能发放，理论上减少了购房者的利息负担，实际上后果可能相反——没有预售款资金支持，开发商势必延长开发周期。因此，发展商就要通过社会融资，结果是利息负担更重，增加的资金成本最终会转嫁到房价中去，还是要由购房者承担。此外，此举事实上也剥夺了购房者通过期房与现房差价（通常占到房价总额的５％－１５％）这一短期投资行为获得风险收益的权利。

　　北京清华紫光房地产开发公司老总吕大龙说，外面的有钱人都愿意到一个城市来发展，这个城市才有意义。所以财富不是靠利润积累，而是靠转移支付，香港就是个例子。因此，从鼓励消费、带动发展、扩大内需来说，应该是鼓励有钱人去购房置业。

　　异议之二：对房势判断有误

　　据中房协统计数据，今年一季度，我国房地产业依然保持高速的势头。全国房地产市场的多项主要指标增速均在三成以上，远高于人们预计的数字。３月份的“国房景气指数”达到１０７．３４点，出现明显上扬趋势。

　　中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌指出，现在全国的房地产市场基本上是３种类型：第一种广州、深圳、长春、北京等，房价指数在往下降；第二种是宁波、青岛、上海、杭州等，房价涨得快；第三种就像福建省，整个市场价格很平稳，有一点提升，空置量也不大，投资规模合适，全国大多数地区是这样的情况，特别是西部地区。

　　“我觉得全国各地的房地产市场差异性很大。有的是空置量增加，有的是空置量减少，有的是房价上升，有的是房价下跌，所以千万不能用一套模式来模仿，不能一刀切。那些指数下降的，空置量大的城市要防止过热，注意调整供应量；房价涨得快的城市要防止出现泡沫；至于市场平稳的城市就要注意结构性调整。”

　　“不要因为一个人得病，大家都吃药，也不要因为你得了病我吃药。明明我是感冒，非得给我吃拉肚子的药，那就麻烦了。所以一定要从市场的实际情况来判断。”顾云昌说。因地制宜，宏观调控，避免行政干预，才是上策。

　　异议之三：难以规避风险

　　中国房地产业协会的一位负责人指出，央行的房贷收缩政策对于规避房地产开发造成的风险是有利的，但该政策与现行的《商品房销售管理办法》产生了矛盾。依照《办法》规定，开发企业取得销售证即通过了银行及土地规划等部门资金、资质的审核，应该具备了“封顶”的基本条件，就可以获得银行的贷款。

　　“应该说，房地产项目在开发过程中风险始终都会存在，即使楼盘封顶了，仍旧会有水、电、暖等其他方面的风险。银行应该更多注意企业在前期土地抵押等方面造成的风险，而不应把风险截在后期的销售环节上，采用行政权力“堵”的方法会造成企业的不良性循环，易使市场产生混乱。”这位负责人说。

　　北京华远总裁任志强话语惊人：“贷款不是原罪，违规贷款才是原罪。”他认为，地产金融带来的银行风险，实际上是由于我国现行的金融体系造成的。

　　“我们现在没有开放房地产金融市场，除了银行信贷外，没有更多的金融工具。从开发企业的资本融资看，绝大多数企业为有限责任的注册资本股权融资，股权融资的手段没能充分发挥作用。从开发企业的债权融资情况看，因为没有企业债券发行，没有不动产基金和不动产信托基金的支持，没有抵押信贷的证券化，使企业债权的融资都集中于银行，使银行的风险防范面临多种压力。由于开发商没有充分的金融手段可利用，无法用股权融资方式扩大资本以满足市场扩张的需求，银行难于规避掉风险。市场上的供需双方完全依赖于银行单一渠道的支持，必然会使银行陷入风险怪圈。”

　　印堃华认为，央行为了分散信贷风险，更应该着手健全“再抵押市场”和“按揭担保”等机制，加快金融体制改革，而不是加强行政调控。

　　异议之四：真能平抑房价？

　　就市场层面而言，１２１号文件意在“平抑房价，使银行房地产投资资金向中、低档房市场倾斜”。

　　但与会者对实际可能出现的效果并不乐观。因为加入ＷＴＯ后，这样做的结果，很可能将国内一级土地市场拱手让给境外开发商。

　　印堃华分析说，房地产开发是周期长、风险高、资金密集型、管理密集型的投资行为。在国际市场中，房地产业有多种融资方式，包括信托基金投资、企业上市融资、企业债券、银行信贷等，而我国由于金融改革滞后，所以对开发商来说，资本市场的供给是属于制度性的供给不足：上市需要严格审批，且前一阶段规定房地产企业不准上市；房地产投资基金、信托基金基本上没有；企业债券受到政府控制。

　　“现在对于房地产融资来说，只有银行信贷一条路。今后土地出让搞‘实地批租、一次性付款’，大的内资企业可能没有足够资金购买大面积地块，最终也会从一级市场中退出。届时，占据土地一级市场的都是资金实力雄厚的外资企业，而他们背靠的是国外银行多种金融手段的支持，国内开发商和境外开发商等于不在一个平台上竞争，这个后果是可怕的。而境外开发商，更偏向于高档楼盘的开发，他们对中低档的商品房没有兴趣。”

　　所以，印堃华认为，新政策不但不会平抑房价，反而会造成中低档房供给严重短缺，房价飙升。“现在信贷资金不是短缺，而是过剩。因此，不存在把资金集中，向中低档房倾斜的问题。”

　　记者查阅了２００３年１月１日至６月２１日上海市房产预售登记的统计数据：房价每平方米在４０００元以下的占３３．３％，７０００元以上的占１６．７％，４０００－７０００元的占５０％，专家认为这样的结构基本合理。

　　会上，开发商从实际操作出发，提出建议，归结如下：

　　１、防范风险最好的办法是刺激消费而非限制消费；

　　２、减少信贷风险，必须建立完善的房地产企业信用评定等级制度，保证银行可以放心放贷；

　　３、对国外基金或金融机构放开口子，让开发商有合法的渠道获得资金；

　　４、央行不能制定社会财产再分配的规则；

　　５、信和贷是买卖关系，没有贷款方银行就没有利息差；

　　６、不要忘记中国已经加入了世贸组织，要考虑与国际金融市场的接轨。

　　记者了解到，目前的情势是，各地都在等待总行的具体操作性意见出台，然后再分头制定实施细则。■