刘晓光（北京首都创业集团总经理）：政府应当充当协调功能，真正实施者恐怕是企业。这里运作中有几个基本要素，土地问题、资金问题、商业模型问题，规划问题。可能比较重要的是资金问题。我今天主要想讲一下城镇化中的资金问题，政府应当充当什么角色呢？规划、政策、服务、协调、制作平台等等。我觉得这里面有几个要点。一个要帮助我们商人降低成本。第二要创造一个机制平台，第三不要，我觉得政府就是政府，创造一个好的平台，让无数商人进来循环起来。城市运营商也不要轻易提出运营商，你是一个地产商就是地产商，不要说谁都是运营商，那需要强大的实力一系列问题。面临的问题比如政府财力不足、基础设施投资巨大，程序无序发展等等。我今天探讨的只有一个问题，要建设新城镇、或者把旧城镇改造恐怕一个商业模型是非常重要的。如果没有这个模型，我相信规划上起点不会高，资金来源不会通，我相信这里会出现很多问题。如何运作资金呢？我讲几个例子。昨天我们宣布了一个很大的消息，建一个8.8平方公里的小城，等于说我们想在这个过程中营运这个模式。建立具有国际化水准的、有震撼里的小城。这里包括大公司、大财团的研发、培训、商务居住、商务、广场、学校等等。这里就是两头了，一头是政府，一头是我们。政府干什么，我们干什么，我们非常清楚。政府给我们独家开发权，完成土地利用规划，土地供应等等来帮助我们做。第三给我们一定的优惠政策，包括开发税收、土地创新等等，我们负责资金、国际概念规划方案、整体设施、一二期开发资金来源。我们设计了一个模型，政府的收益来源二期开发税收以及入住的企业税收，我们利益来自一二期套利达到我们的目标。大概155亿投资，5年完成。基本通水、通电。我们建设这个东西有什么意义呢？有12个意义。环节北京的城市压力、新城市模式的探讨、人居、环保、绿化等等。再一个城市运作过程中模型，我们到了江苏、浙江、广东，我们也到了山东， 我们作为大投资商怎么进入旧城改造 ，怎么进入新城开发。我们有这么几个模式。一种是企业以开发角度进入交给政府，挂牌拍卖会不会有一个固定的商人回报？如果没有回报我们可能做不了。第二个模型也是一样的，只是在一二级拍卖价格中有一个 比例分配。这也符合我们成本循环的原则。第三，企业在负责旧城拆迁安置过程中，我们把地下的商业设施都做到成本中，把成本作为一级开发卖出。第四，政府其他收入保证一级开发收益。第五，政府给另外一块土地作为补偿，这块土地的价值可能要大于我们开始投入的价值。第六，企业将部分有机收入打包，形成现金流量，注入开发公司，这个公司获得资金等等。最后我讲一下我们的钱从哪里来？一方面是政府，一方面是企业我们都是有资金的问题。我们想资金来源有19个通道。第一自有资金，第二贷款，我们最近贷款164亿，主要用于轨道交通、煤气建设。大部分资金用于商业兴的基础设施开发。第三，发行债券。第四，为了运作土地资金、上市。第五，直接上市。第六，海外上市，比如在香港上市。第七，海外基金，我们正在做的ING基金等等。第八，海外资本证券化。第九，发行债券。北京的CBD已经在做了。第十，企业与政府共同来建立一个共同基金，来进行小城镇开发建设。第十一，直接做招商平台，生地和熟地结合起来向二级开发商融资。第十二，建立中国独特的基金方式，我们现在正在考虑这个方式。第十三，直接引入外国基金共同来做。比如我们与新加坡的合作。第十四，政府直接建立土地开发基金，规划储备、买段。第十五，政府给少量资金给一个开发商，算出流量运用更多基金运行。第十六，私募。政府委托一个大的企业公开私募。第十七，土地的证券化，委托一个公司进行资产证券化。第十八，品牌和信誉，很多国际的公司都是靠这个。最后一个注入品牌融资。北京市把很多优质资产注入平台，然后净资产融资继续建地。我想土地经营模式也可以这样做。作为小城镇的开发是一个非常大的课题，大概中国的城镇化率已经达到36.9％，按照西方的理论进入30％的时候实际上已经进入一个高速通道。我想中国的城镇发展会非常快，发展过程中需要政府很好的规划共同建设，谢谢。