房子交易就要《土地证》，市民个人办《土地证》几乎是“不可能的事情”，所以，市民要交易也是不可能的。这一段绕口令式的三段论，是目前广泛存在于本市房地产二级市场交易的一大“怪现状”。对于本市众多市民来说，“小土地证”已经成为横在房屋交易中间一道难以破解的难题。

　　昨天，本市相关部门就市民如何申请办理“小土地证”举行听证会，并发布了《关于城镇个人住房占用国有土地登记发证办法》（下简称〈发证办法〉）的试行稿。听证会上，由市民、办证单位和省建设厅专家组成的听证团对试行稿进行了热烈讨论。“小土地证”难办、“难以完成的任务”等，成为听证会上人们讨论的焦点问题，听证的结果，依然难以有效解决目前的难题。这意味着，市民将依然背负着“不能完成的任务”，等待交易解禁的那一天。

　　打开“小土地证”怪圈

　　市民们听说《国有土地使用证》还是近几年的事情。

　　1999年，针对经营性用地中存在开发商不缴纳土地出让金、擅自改变土地用途，致使国有土地收益大量流失的问题，国家出台政策，要求对经营性用地和商品房用地严格执行土地出让金制度，在缴纳出让金后，由国土部门核发《国有土地使用证》。

　　随后，本市开始陆续发放《土地证》。市民接触到属于个人的从大《土地证》中分割出的小《土地证》，则是在2002年4月15日以后的事情。

　　从去年年底开始，为规范国土收益秩序，本市出台了新的二手房交易方法，规定市民在对所居住的城镇住房进行交易时，需持有国土部门核发的《国有土地使用权证》，办法一出，当即引起房地产二级市场的连锁反应。

　　由于本市过去的房地产开发情况较为复杂，而个人小《土地证》又是一种新事物，对于大多数市民来说，如果不发生交易，他们压根儿还不知道“小土地证”这回事。

　　“买房子除了要《房产证》，还要《土地证》；在我看来，房子是实实在在的，有了《房产证》就说明了我对房子的拥有权，干嘛还要《土地证》？”对于大多数在房地产交易大厅内进行房屋交易的市民来说，这是他们听到《土地证》后的第一反应。但是，在还没有人来告诉他们时，新的交易办法已经让“小土地证”成为了一个结，一个不得不解开的结。

　　这个结，必须解。但是随后的事实证明，解开这个结，靠市民个人的力量，几乎是无法完成的。

　　市民购买的商品房，因年代不同、开发商不同、建设企业不同、经过多年的社会变迁，这些开发商或破产消失，或转到外地，或改变经营，找这些单位来拿到原始的土地手续已是很难，即使找到了，由于已时过境迁，大多数开发商留存的资料存在遗失、不全情况，这样，很多居民无法找到当时的开发商或原始交易手续，没有手续，就拿不到大《土地证》，没有大《土地证》，就没有小《土地证》，没有小《土地证》，还是无法办理交易，人们奔波了一圈之后发现，又回了原地。

　　记者从市房地产交易所拿到的一份数据显示，今年1至4月份，本市的二手房交易量为314户，而去年，这一数值为1147户，这意味着，今年本市的二手房交易量萎缩了三分之二以上，在全国房地产交易更加火爆的今年，本市的房地产市场却出现了“倒退”。

　　《讨论稿》试图破解难题

　　为尽快解决这一难题，本市几家部门曾开过不只一次的协调会，但都无功而返。

　　国土部门认为，《土地证》是国家切实管理土地市场、保护国土收益的重要部分，必须执行；房地部门则表示，《土地证》是个新事物，对于市民来说，应有个规范和缓行的阶段，现在让市民个人办理存在困难，在规范之前，房产交易应先以《房产证》为主。这样，是先按《土地证》还是先按《房产证》来办，成为了主要的矛盾，相关部门陷入了“鸡生蛋，还是蛋生鸡”的论争当中。

　　小《土地证》难办，相关部门又不放行，而很多市民面临着急着卖房、急着买房的“燃眉之急”，何时怪圈能够解决？在昨天的听证会上，《关于城镇个人住房占用国有土地登记发证办法》作为国土部门的一种设想，摆在了各方代表面前。

　　应该说，针对前面的几种问题，《讨论稿》也提出了一些有突破性的思路，也就是具体问题，具体对待。

　　《讨论稿》以1999年国家发布《土地法》为界，凡是1999年以前建设的单位自建自住房、经济适用房、庭院式住房和商品房，只要符合相关土地政策，可按照房地部门发放的《房产证》到国土局办理《国有土地使用证》，简单地说，就是承认《房产证》在先；凡是1999年以后建设的上述住房，因市场已相对规范，则必须先具备《国有土地使用证》。

　　对如何确定分摊土地面积的问题，提出已购公有住房（房改房）、经济适用房和商品房按以下计算公式确定：个户分摊面积＝（宗地面积除以建筑总面积）乘以个户建筑面积，这样也为市民个人进行土地分摊提供了依据。

　　但是，记者也发现，《讨论稿》在涉及到最为关键的个人如何办理小《土地证》一项时，依然是“铁板一块”。《讨论稿》第五条规定，在申请办证中，申请人应提供下列文件资料：1，土地登记申请书；2，单位、法定代表人证明，个人身分证明或户籍证明；3，卖房单位的《国有土地使用证》；4，卖房单位的《房屋所有权证》；5，个户的《房屋所有权证》；6，卖房单位提供的整栋楼分户建筑面积表；7，已购公房（房改房）提供房改房出售审批表，商品房、经济适用房提供预售（销售）许可证。七种证件，记者一眼扫过，已是头昏脑涨。

　　第七条规定：对于因开发公司撤消、企业破产等无法办理分割登记的，可以由合法占范围内的个户提出领取分割《国有土地使用证》的申请并提供《房屋所有权证》，国土局负责核实售房单位用地情况，宗地面积按楼房底层占地外延1.5米形成的面积确定。

　　这就是说，不管房子盖在1999年前还是后，依然需要市民个人组织起来申领《土地证》，而且必须是全部住户都提出申请，在组合成一个大的《土地证》后，再给个人分割。事实证明，这也决非易事。

　　历史问题为何让市民来背

　　过去由于法律不规范而造成的后果，为何全要让市民个人来背？在昨天的听证会上，市民代表马先生显得万分委屈：小《土地证》是近两年发放的，而房地产交易已经存在了十几年，为何现在要让市民为多年前一个自己不知道、也不存在的“错误”负责？而这样的责任，对于市民来说却是个“不能完成的任务”。

　　马先生由于为交易的事已跑了多次，也成了国土部门的“老熟人”。他说，通过别人介绍，自己去年在某小区内看中了一套二手商品房，当时购买时，不知道还有《土地证》，只看了《房产证》。今年办理房产过户时才发现办不了。本以为《土地证》好办，但几个月下来，他说“腿快跑断了，也没办成事”。虽然房子的土地手续很规范，但是，由于开发商已经无法寻找，大《土地证》也没法找，自己的小《土地证》更是无从谈起，他想这次听证会上能给这事一个说法。但是，看过《讨论稿》以后，他还是心凉了。他介绍，他那个小区建设年限已经很长，住户几经变更，已经很复杂了。而且，把整个小区上千户居民都召集起来，听他指挥来办《土地证》，实在是不可能的事。客观地说，太原市这么多小区，如果都按这个规定办，不光他办不成，别人也一样办不成！他一再表示：自己实在是没这个能耐，政策能不能再改改？

　　市房地局的代表则认为，现在“小土地证”的问题，已经成为二手房交易中的“瓶颈”，在现在土地证管理的完善阶段，能否采取一些变通措施来解交易的“燃眉之急”？

　　他们建议，在保证国土收益的情况下，尽量采取办法先让房市流通起来。同时，他们提出了三点建议：

　　一，对已购商品房已经办理土地出让手续的，交易人可凭原始的大《土地证》进行交易；大《土地证》已消失的，由房地产交易管理人员核实土地初始登记，符合出让手续的，可给予放行；

　　二，靠划拨用地建房的，可参照公房和经济适用房缴纳1％的土地出让金后，再行上市；

　　三，个人自建住房的，只要有相关土地建设手续，可进行交易。这样，也可以绕过市民办证的“死结”。

　　针对本市客观存在的“土地证”难题，省建设厅地籍处的专家希望本市尽快协调处理土地证办理和房产交易中客观存在的难点，本着有利于国家土地管理、有利于房地产市场健康、有序发展的目标，在方式方法上可以多想想办法，在讨论稿基础上，制定更为完善细致的细则。

　　如何尽快让房地产市场动起来、活起来，让市民免去奔波之苦，免去这“不可能完成”的办证任务？众多像马先生一样的市民正热切希望相关部门在多协调、多沟通的基础上，尽快出台解决目前“办证难”的办法。

　　本报将密切关注这一问题的进展。（本报记者 岳霞红）