厦房观察

　　早报记者吴语／文胡志法／图

　　房价，始终是房地产市场最为敏感的神经。它的升降涉及到各个层面的利益，既是购房者关注的话题，也是开发商、政府最为关注的问题之一。

　　今年4月厦门市商品房价格徒降，引起厦门楼市不小的震动，更引发购房者的持币观望。5月份，厦门市商品房价格有所上升，但商品住宅的价格还是下降，一些持币待购的消费者们更是驻足观望。在厦门大学管理学院EMBA中心副主任戴亦一博士看来，厦门市开发商与政府的博弈时期已过，如今步入了开发商与购房者的博弈时期。

　　聚首论房价

　　厦门房价4月下跌，对厦门房地产短期内的影响不小。有消息称，在5月中旬，曾有众多开发商聚集在一起讨论如何应对传言厦门房价泡沫要来临的事情。6月中旬，业内透露，一些开发商借助某商业高峰论坛，声称开发商与购房者都是社会弱势群体，要求媒体手下留情。种种迹象表明，开发商对楼盘是否调价也在观望。

　　厦门市国土资源与房地产管理局有关人员接受记者采访时称，厦门市的房价走向还很难说，毕竟厦门一两个月数据统计并不能说明问题。其实，厦门的房产热比起上海、北京等地慢了许多，厦门2002年的房产才开始有所提升，2003年稳中有升，今年1—5月份厦门没有新的地块推向市场，开发商持有的地块开始盖楼盘出售。厦门岛内房价还很难说能够下降。同时，他认为厦门的楼市也跟厦门人的性格一样，温文尔雅，不会出现大幅度的降价。

　　厦门市国土资源与房地产管理局有关人士认为，厦门市商品房的均价包括商场、写字楼、车库、厂房、别墅。同时，还有岛内与岛外两地商品房进行平均计算，这种相对简单的统计方法容易受一两个因素的影响，还应待以时日加以考证。因此，只有过了一个季度或者半年以上的时间段，才能够分析出厦门商品房的价格走势。

　　分批推楼盘

　　厦门大洲股份有限公司陈铁铭董事长说，厦门商品房均价的单月下跌并不能说明问题，厦门市4月份岛外的商品房所卖数量占据多数，而岛内的商品房销量较少，这样商品房的均价自然就低了。而且对于单个月商品房均价下降并不能够说明房地产市场问题。厦门明发集团董事长黄庆祝认为，厦门今年上半年的岛内地块开发只有6块左右，开发商开始着手烂尾楼的改造，政府又支持岛外房产。厦门岛内的房产除了是前几年剩余的房地产与开发完工的楼盘外，新开发的楼盘较少。可以说，厦门商品房的价格要下降比较难。

　　有开发商说，如今，厦门房价要降可能是写字楼、商业地产为主，特别随着此次厦门市城镇基准地价有望提升的消息透露出来之后，开发地产成本开始提升，厦门岛内房价要降几乎成为“海市蜃楼”。不过，随着岛内房地产的开发，以及岛外政府政策的扶持及地价相对岛内低，开发成本也较少，岛外较低价位商品房将逐渐增多。厦门总体商品房的价格有望继续走低。

　　随着厦门由海岛型城市向海湾型城市方向发展，特别是今年政府又提出准备把厦门建设成为海峡西岸经济区福建的龙头。厦门岛内楼盘必将会越来越受人们的欢迎。厦门一房地产公司区域副总陈为民介绍，公司开发的楼盘并不把所有的楼盘一次性推出，而是分批推出楼盘。待房价上涨之后，才推出第二批的楼房。记者了解到，据此推出楼盘的开发商在厦门为数不少。

　　开发商观望

　　记者了解到，开发商大都称自己的房子非常好卖，根本不必做太多的广告便可售罄。一位开发商称，其开发房产经常在房子开盘前就售出70％了，有次曾准备投放30多万元的广告，特别是写字楼还准备了大量的文稿，结果到了开盘时，写字楼早就卖光了。那么，房子如此好卖，开发商为何不利用广告在媒界上做宣传，以提高价格来取得更大的利润呢？

　　厦门市新景祥负责人说，现在厦门的房价确实是比较适合的，如果再提高房价的话，岛内的购买者就会减少，就必须到周边地区进行推销，这样就需要增加很多的运营费用。同时，如果只他们一家的楼盘提价，其他的楼盘并未提价，那么岛内的购买者就会朝其他楼盘去。而有业内人士说，其实开发商之间的竞争也是很激烈的，他们有着各自的利益所在。所以，很难有开发商会联合起来共同提价的。因此，在此次媒体报道商品住宅均价下降之后，多数的开发商都在观望。

　　进入微妙期

　　早期，厦门市的楼市是开发商与政府部门的博弈，就是开发商想争取更多的地块来开发楼盘，政府则等待地价的上升。如今则转移到地产开发商与购房者之间的博弈。厦门大学的戴亦一教授说，厦门的楼市目前处在一个相当微妙的时期：一方面开发商顶住市场降价呼声，静待市场变化；另一方面，购房者普遍持币待购。

　　现在整个厦门市场的降价呼声尤其高涨，官方的统计数据又刚好与购房者降价的心理预期相吻合，应该说现在开发商的压力很大。

　　戴亦一教授说，就开发商而言，自4月份国家宏观调控政策出台以来，还没有出现楼盘调价的现象。因为开发商的楼价调整需要一个周密详尽的决策过程，牵扯的数目比较大，影响面比较广，很多开发商也还是处在观望的阶段，不可能对房价作出大的调整，至少还要等2—3个月以后才可能会有所动作。按照常规，每年的七八月份都是楼市价格变动比较关键的月份，还需耐心等候。

　　不过，二手房价格的波动比较能及时反映市场变化、反映购房者的心理预期。因为二手房的所有者多为比较自由的个体业主，他们可以根据市场上购房者消费心理的变化，灵活掌控价格变化幅度。市场降价呼声高涨，他们马上作出了相应的降价，对他们而言，房子的尽快脱手比什么都重要。因此，业内人士建议购房者还需持币观望。

　　下半年将

　　遏制房价攀高

　　目前，中国房地产正成为政府宏观调控的重点行业，其价格和资金走势成为业内高度关注的焦点。在广州举行的“2004年下半年中国房地产政策展望及价格走势”论坛上，与会专家认为，房地产价格高速攀升的势头将受到明显遏制，逐步趋向平稳。

　　据了解，中国房地产业经过近两年的高速发展，自身形成了一定的泡沫。今年一季度，全国35个大中城市的房价上涨了7.7％，其中有九个城市涨幅超过了十个百分点。目前政府采取措施，遏制局部地区出现的投资增幅过大、土地供应量及价格上涨过快等问题，使广大房地产企业明显感觉到宏观调控的巨大压力。

　　专家指出，在目前房地产市场资金链条中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程，房地产高速增长大多是在银行信贷支持下实现的。一旦今后出现加息，经济形势逆转，房地产行业的风险必然转嫁给银行。

　　国务院发展研究中心企业研究所所长陈小洪、中国房地产业协会副会长顾云昌、中房协城市开发委员会秘书长王平等专家普遍认为，今天中国房地产业已经到了必须走向健康发展的关键时刻，随着宏观调控成效的逐步显现，房地产投资超常增长的势头将受到明显遏制，对于市场的长期健康发展利大于弊。

　　至于银行资金方面，专家分析，不管房地产信贷是否紧缩，目前消费信贷已经成为越来越多客户解决住房问题的重要甚至是惟一方式。在这一背景下，各商业银行因势而变才是核心所在。专家指出，将消费信贷服务从简单的资金借贷业务拓展成为涵盖投资信息咨询和金融理财规划在内的综合理财服务体系，无疑是时下银行参与房地产发展的最佳途径。（陈建）