解读物权法

　　私人对其合法取得的不动产和动产享有所有权，国家保护私人储蓄，国家保护私人投资及其收益。物权是一种重要财产权。22日再次提请十届全国人大常委会第十二次会议审议的物权法草案对物权法的调整范围、原则、所有权、用益物权、担保物权、登记制度、物权的保护等作了详细规定。草案规定，国家所有权、集体所有权、私人所有权、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、抵押权等都属于物权，物权的客体主要是不动产和动产。草案还对相邻关系、共有、善意取得、拾得遗失物、发现埋藏物、占有等作了规定。本报今日对物权法的内容做了专章解读。

　　———编者

　　物业管理业主说了算

　　物权法草案·物业管理

　　物管不尽责可更换

　　目前在不少小区里，业主对物业管理方不尽责、不作为现象无能为力，甚至两者之间经常发生冲突。物权法草案赋予了小区业主会议及其业主享有充分的居住区维护管理权利。如果物管不作为，小区业主会议完全有权更换物业公司。草案规定，建筑物区分所有权人会议可以制定有关该建筑物及其附属设施的管理规定，自行管理该建筑物及其附属设施，也可以委托物业管理机构或者其他管理人管理。对建筑单位聘请的物业管理机构，建筑物区分所有权人会议认为不合适的，有权更换。建筑物区分所有权人会议有权取得有关该建筑物及其附属设施的土地使用权证、竣工总平面图；配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料、建筑物及其附属设施质量保修文件资料等。

　　不得擅改住宅房用途

　　在如今的高层住宅中，有人擅自将住宅用房改为餐饮娱乐商业用房，不仅影响了其他业主的生活，也侵害了其他业主的权利。草案为此规定，“将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房”“将共有部分改变用途”这两种情形，均应当经全体建筑物区分所有权人同意。

　　不得擅自占道路场地

　　草案规定，建筑物区分所有权人、物业管理机构不得擅自占用、挖掘建筑区划内的道路、场地，损害建筑物区分所有权人的共同利益。因维护、修缮等原因确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当经建筑物区分所有权人会议同意。

　　有权对排污放噪索赔

　　草案规定，建筑物区分所有权人会议以及建筑物区分所有权人委员会，对任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪音，以及违反规定饲养动物等损害他人合法权益的行为，有权按照建筑物区分所有权人会议通过的物业管理规定，要求行为人停止侵害、消除影响、排除妨害、赔偿损失，或者采取其他防止侵权行为发生的必要措施。

　　会所、车库公共所有

　　草案规定，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业住宅用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利，对该建筑物及其附属设施的维护等享有共同管理的权利；对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。建筑区划内的物业管理用房的所有权属于建筑物区分所有权人共有。会所、车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有。

　　本版稿件均据新华社

　　物权法草案·修房造屋

　　不得妨碍邻居通风采光

　　在不少地方，有的新建楼房严重影响相邻住房的通风采光，受影响的这些人家投诉无门。物权法草案，将切实维护这些人的权利。草案规定，建造建筑物，应当与相邻建筑物保持适当距离并适当限制其高度，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。建筑物的屋檐滴水，不得直接滴注于相邻的不动产；安装空调等设施，不得因滴水、噪音对相邻的权利人造成损害。不动产权利人挖掘土地，建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的正常使用和安全。相邻的不动产权利人有权要求施工的不动产权利人提供相应的担保。

　　物权法草案·私人储蓄私人投资受国家保护

　　物权法草案作出的规定，私人对其合法取得的不动产和动产享有所有权，国家保护私人储蓄，国家保护私人投资及其收益。

　　所有权是物权的基础，用益物权和担保物权都是由所有权产生的。物权法草案对所有权作了较为全面的规定：国家所有是公有制的基础，集体所有是公有制的重要组成部分，完善保护私人财产权的法律制度。草案规定，私人对其合法取得的不动产和动产享有所有权。国家保护私人财产的继承权以及其他合法权益。

　　物权法草案·财产抵押6类财产不得抵押

　　按照物权法草案规定，6类财产不得抵押：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依照法律规定被查封、扣押、监管的财产；法律规定不得抵押的其他财产。

　　物权法草案在担保法有关规定的基础上，进一步完善了抵押权、质权、留置权的规定。草案还对抵押合同、留置权、让与担保等作了规定。

　　物权法草案·善意占有

　　善意占有免民事责任

　　物权法草案规定，占有人因使用占有的不动产或者动产而使该不动产或者动产受到损害的，善意占有人不承担民事责任；恶意占有人应当承担民事责任。

　　所谓占有，在物权法中是指占有人对不动产或者动产的实际控制与支配。草案规定，无权占有，包括善意占有和恶意占有。无权占有，除有相反证据证明外，推定为善意占有。

　　草案规定，不动产或者动产被占有人占有，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当扣除占有人因妥善保管该不动产或者动产支出的费用。占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，善意占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人。

　　物权法草案·深远意义

　　物权法将掀起创富高潮

　　物权法日后的出台，在社会生活中具有非常重大的现实意义。经过20多年的改革开放，我国已经积累起大量的私人财产。全面建设小康社会，需要让一切创造社会财富的源泉充分涌流，需要保护一切合法的劳动收入和合法的非劳动收入，需要完善保护私人财产的法律制度。专家认为，在过去，物权曾长期被忽视，社会生产力和人民的创造力的发挥也因而受到制约。物权法的制定，就是要通过物权制度来巩固劳动者和企业的物质利益，从而调动起亿万人创造财富、爱护财富、积累财富的热情，从而推动社会生产力的极大提高。

　　物权法草案·土地承包

　　土地承包可转包出租

　　物权法草案规定，土地承包经营权人可以依照法律规定将土地承包经营权转包、出租、互换、转让等。

　　土地承包经营权人有权对其承包经营的耕地、林地、草地等占有、使用和收益，以从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。土地承包经营权人将土地承包经营权转包、出租、互换、转让等，当事人应当采取书面形式订立相应的合同，但合同的期限不得超过原土地承包经营权合同剩余的期限。将土地承包经营权转让的，应当符合法律规定并经发包人同意；将土地承包经营权转包、出租、互换等，应当报发包人备案。

　　草案还规定，承包期内，发包人不得收回承包地。承包期内，土地承包经营权人全家迁入小城镇落户的，应当按照土地承包经营权人的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依照法律规定进行土地承包经营权流转。

　　承包期内，土地承包经营权人全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包人。土地承包经营权人不交回的，发包人可以收回承包的耕地和草地。承包期内，土地承包经营权人交回承包地或者发包人依照法律规定收回承包地，土地承包经营权人对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，有权获得相应的补偿。

　　物权法草案·宅基地

　　一户一“宅”不能作抵押

　　物权法草案作出的规定，村民经本集体分配取得宅基地使用权。一户只能分配一处宅基地。村民占用宅基地面积超过规定标准的，应当交纳宅基地使用费。本集体的村民通过转让取得两处以上宅基地的，应当交纳多占部分的宅基地使用费。本集体以外的人通过转让取得宅基地使用权的，应当交纳宅基地使用费。按照规定，宅基地使用权不得抵押。建造在该宅基地上的住房抵押的，在实现抵押权时，宅基地使用权一并转让。

　　草案还规定，因为乡村公共设施和公益事业建设的需要，经县级政府批准，本集体有权收回宅基地，但应当给予宅基地使用权人补偿，并对没有宅基地的村民重新分配宅基地。

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　　此规定有一定的争议

　　建造在该宅基地上的住房转让的，宅基地使用权一并转让。全国人大法律委员会副主任委员胡康生介绍说，对这一规定目前有不同意见。法律委员会经研究认为，这个问题比较复杂，还需要进一步研究。

　　一种意见认为，农民出门打工的，可能回乡，如在城里落户，其宅基地应当归还集体，宅基地上的住房可以在集体内部转让，但能否在集体之外转让宅基地上的住房需要慎重考虑。如果允许在集体之外转让，还会影响村的建设发展规划。

　　另一种意见认为，建立在宅基地使用权上的住宅所有权属于农民，对该住宅农民有权处分，从增加农民的融资途径考虑，也应当允许宅基地使用权流转。

　　物权法草案·失物招领

　　领取失物要付保管费

　　物权法草案规定，所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付遗失物的保管费等必要费用。所有权人、遗失人等权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照其承诺向拾得人支付报酬。所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时未支付保管费等必要费用的，拾得人或有关部门有权留置遗失物。

　　草案规定，拾得人拾得遗失物应当返还。拾得人拾得遗失物，应当自拾得遗失物之日起20日内通知所有权人、遗失人等权利人领取，或者送交有关部门。在公共场所拾得遗失物的，可以送交该单位或者公共场所的管理人。权利人不领取的情况，拾得人应当自通知之日起30日内将该物送交有关部门。有关部门应当及时通知权利人，不知道相关权利人的，应当及时发布招领公告。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。