《瞭望东方周刊》记者朱国栋/温州、杭州报道

　　温州人重返上海楼市

　　过不了两三年，在上海投资楼市的台湾人很可能要超过温州人

　　张忠青，这位已有近10年炒房经验的楼市老手，不久前做出了一个惊人的决定：从杭州、温州两地的楼市撤出，转投到市场上已经是怀疑声一片的上海，准备选择机会投资当地的楼市。他的决策影响了他的追随者，10多个追随他的投资客，有9个准备转投上海。

　　上海市政府在1月18日的《政府工作报告》中已经提出了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的调控原则，表示要加强对房地产市场的调控。此外，还有传言说上海将对楼市课以重税。但是，这些做法并没有让温州人望而却步。

　　继续看好上海楼市的温州人，绝非只有张忠青及其追随者。《瞭望东方周刊》走访了17位在上海楼市有投资或对上海楼市相当关注的温州人，其中有14位温州人仍然看好上海楼市。

　　看好上海的发展前景

　　在接受《瞭望东方周刊》采访的17位温州人中，有6位是商人或投资者，1位是学者，2位是温州新闻界同行，5位是企业中层管理人员或普通劳动者，3位在政府机关或社会团体供职。这17人对上海楼市都比较关注，有较为深入的了解，其中部分人已在上海投资置业。

　　楼市职业投资者张忠青认为，之所以认为上海楼市还有很大升值空间，主要是看好上海发展前景。张忠青告诉《瞭望东方周刊》，“只要上海作为经济中心的地位不断强化，那么肯定会吸引全国乃至全世界的优秀人才进入，他们要在上海安家，第一件事情就肯定是买房。所以，上海楼市的目标市场绝非只是目前的上海市民，而是全国乃至全世界的优秀人才。”

　　在温州民营企业家中拥有广泛号召力的原温州市委政策研究室主任、现温州大学经济学教授马津龙也认为上海楼市仍有升值空间，他告诉《瞭望东方周刊》，“上海有20万温州人在创业，还聚集着几十万台湾人，相当数量的欧美、日韩人，以及全国各地、世界各地的其他优秀人才，他们都是上海楼市的潜在消费者，这是温州等许多城市所不具备的。”

　　马津龙支持上海楼市看涨的另外一个理由是租售比。在市场经济发育比较健全的国家，楼市有一条很重要的经验数据，那就是月租金一般在房价的1％徘徊。他对《瞭望东方周刊》说，“同样价格的一套房产，上海的租金比温州要高许多，有的甚至是两三倍。租金收益反映了一个地区的楼市的投资效益，所以从这个角度来看，上海楼市还有涨价的空间。”

　　也有一些温州人不看好上海楼市。在温州人眼里，上海楼市火爆很大程度上是因为大量境外游资流入上海，台湾人、欧美人以及有海外背景的上海人携大量境外资金进入上海楼市，除了炒房之外，还有赌人民币升值的意思。

　　除此之外，温州人还有一个担忧。据媒体报道，上海尚有3600公顷的已批土地没有被开发，可以开发成9000万平方米的房产。无论这些土地出于何种目的没有被开发，但9000万平米的房产几乎是上海3-4年的房产开发总量，这批房屋上市肯定会对现有楼市产生巨大冲击。

　　温州人还是投资主力

　　从2004年下半年开始，许多媒体纷纷报道温州人撤出上海楼市，但事实未必如此。

　　许国明是1998年进入上海楼市投资房地产的老牌房客，他告诉《瞭望东方周刊》，“在2004年下半年，由于国家宏观调控的原因，的确有一些温州房产投资者有过犹豫观望，甚至还有部分人退出了楼市，但总体而言，上海还是温州人投资房产的最大的大本营之一。”

　　许国明等温州人对上海楼市进行了相当详细的调查。在调查后，他发现上海楼市至少有三成是温州人吃下的。他说，“上海楼市一年的销售额在700亿—1000亿之间，温州人的投资额大概在250亿—400亿之间，投资主力还是温州人。”

　　据上海本地媒体报道，2004年12月15日，位于中山南路的“金外滩花园”开盘当日，3600名登记购房者中有近四成出示的是温州身份证，还有相当数量的浙江号码;而2004“时尚之都”温州房展会的信息显示，在三天展会14.6亿元的成交总额中，上海各类楼盘的总成交额达到七八亿元。

　　马津龙也认为温州在上海的房产投资还是很旺盛。他告诉《瞭望东方周刊》，“现在温州到上海的航班非常紧张，几年前温州和上海每天只有3个航班，现在每天要有七八个，而且机票不打折，比上海到北京还贵。这些往来于温州上海之间的乘客，相当一部分是房产投资者。”

　　温州当地媒体一位对房产十分熟悉的同行告诉《瞭望东方周刊》，“据初步统计，温州人在上海创业的大概在20万-30万之间。其中把投资房产作为主要收入来源的至少有5万，至少拥有两套以上房产，另外，至少有10万人置有房产，并且多数希望能买第2套，至少有5万人没有购置房产但希望拥有。”

　　这位同行还告诉《瞭望东方周刊》，上海对温州人的吸引力非常大，上海作为一个国际大都市，其信息流、资金流、人才流为全国之冠，其城市素质相当高，是全国包括温州的优秀人才向往的地方。另外，绝大多数上海人的故乡是江浙两省，对温州人来说很有亲和力，不会像生活在北方城市那样有陌生感。

　　尽管温州人至今还是上海楼市的主力投资者与消费者，但是温州人的影响力正在减退。如今在上海购买房屋的人群越来越复杂，光浙江，就有宁波人、台州人、绍兴人在上海投资楼市，现在，越来越多的欧美等境外人士的目光瞄准上海。

　　不过，和温州人争夺房屋资源最厉害的还是台湾人。许国明告诉《瞭望东方周刊》，“居住在上海及其附近的台湾人可能超过40万，而台湾的经济发展水平远超长三角，有些公司的中层管理人员，他们一年的薪水就是一套房屋的首付，所以购买力很强，又因为台湾同胞对大陆特别是上海的发展势头越来越看好，所以台湾人很可能超过温州人而成为投资主力。”

　　张忠青也认为台湾人越来越成为上海的房产投资新势力。他告诉《瞭望东方周刊》，“我在2005年2月，深切关注的三个楼盘的目标房屋，都没有拿到房子，其中两套就是被台湾人抢在前面。我经常看到一些台湾人，操着很标准的国语，抢着订房子。过不了两三年，在上海投资楼市的台湾人很可能要超过温州人。”

　　投资楼市的温州秘诀

　　上海房价近10年稳步快速上涨，让数以万计的温州人以极少的原始资本，成为百万，千万甚至是亿万富翁，成为中国经济发展史上的传奇。那么，温州人投资房产到底有什么秘诀呢？

　　温州乐清人许国明投资上海楼市纯属偶然。1998年春，本来打算开饭店的他拿着筹集的30多万资金付了一个大套住宅的首付。到了2000年，房子转手赚了45万，之后他又从亲戚那里借了120多万，一口气买了5套房，到了2002年出手时，赚了约250万。到今年年初，他手头的房子有13套，扣除欠银行的钱和负债之外，真正属于自己的钱大约在千万左右。

　　许国明还说，跟他一些老乡相比，他投资房产只能算是小儿科，有些企业老总的老婆在家里闲着无聊，拿着上千万的现金在上海折腾几年之后，她手中的资产可能已超过自己的老公了。

　　温州苍南人林如意(化名)，是一位颇为神秘的上海楼市投资者，他在上海楼市苦心经营已有10年。他在温州和上海的楼市圈子里都非常有名气，但是这位大腕行事十分低调，不愿意公开他的姓名。他自称在老家苍南有一家总资产在一两千万元左右的企业，他坦承，在上海持有房屋的总资产，已是老家企业的资产的十倍左右。

　　在谈及投资秘诀时，林如意告诉《瞭望东方周刊》，“城市规划图对房产投资者来说极为重要，只要看懂城市规划图，投资十有八九会大获成功。包括上海在内的中国城市规划图，都具有鲜明的中国特色，要看懂并非易事。要极端重视中央为上海制定的规划，要懂得每届上海政府与规划图的关系，对热点概念要相当谨慎，很多概念并没有得到官方认可，随时可能胎死腹中。”

　　林如意指出，“投资楼市关键是预见力。当摸清规划图实质意义后，就应该看准机会，在一些房价还较低，但肯定是未来几年开发热点的地域，进行投资，这样房产升值空间就大许多。”

　　“比如，上海徐汇区、卢湾区、黄浦区等老市中心区块，许多房价已在2万元每平米以上，房价基数已很大，需要大笔资金，因此选择这些区块要相当谨慎；而在次中心区块，比如松江、浦东的偏远地区，房价还在6000到8000元每平米之间徘徊，只要有足够的预见力，就有可能在这些次中心区块用较少的资本博得较高的投资回报。”林如意说。