经济适用房：公平与利益之争

　　■冯雪梅

　　“经济适用房是政府为城市中低收入家庭提供的一种公共福利，但现在已经出现了种种难以控制的违规现象，违背了该政策的初衷，又给国家造成了经济损失”。两会期间，全国政协委员、西安市原政协主席傅继德提交了《关于停止开发建设经济适用房》的提案。（《新京报》3月9日）

　　可以肯定，傅继德的语出惊人必然招致反对意见。在现有条件下，经济适用房依然是中低收入家庭解决住房难题的希望所在。但是经济适用房建设中存在的种种弊端，使得停建经济适用房的提案有其存在的客观理由。

　　目前，大部分经济适用房的建设项目，基本掌控在政府手中。这种控制主要表现在两个方面，一是建设地点和建设面积，二是房价。表面上看，这种控制手段有利于保障购房人的利益，从而使他们买到廉价房。但是由于行政手段与市场运作方式天然的不可容性，使得这一政策面临不少问题。

　　建设部曾明文规定，各地住宅建设的70％－80％，应是经济适用房。但在实际建设中，这一部分房屋的建设，显然只是很小一部分（也就是说，政府批给经济适用房的建设用地非常有限）。依据北京市的统计，2004年，该市经济适用房开发建筑总量，仅为整个商品房开发建筑总量的15％。

　　一方面，经济适用房数量的供不应求，另一方面，由于项目建设中存在的远离市区、交通不便、配套不完全等问题，又使得一些经济适用房“不经济”，让购房者望而却步。去年，杭州市就曾出现上千套经济房无人问津的状况。

　　对开发商而言，只要他从事的是市场行为，就必然要实现自己的利益最大化。从政府那里，开发商实际是利弊兼得（未经招标获得的低价土地和受限定的房价），理性“经济人”的需求，使其必然趋利避害。

　　保证利润就必须降低建设成本，这就使得经济适用房的质量、配套设施、建筑品质方面远差于商品房。从自身利益出发，开发商当然要建好卖的房子，只要有人买，够不够资格另当别论。于是，就出现了经济适用房建成“豪宅”的情况，出现了购房人手里两张收入证明（一张低收入证明，用来买房，一张高收入证明，用来贷款）的怪象。

　　另外，政府限定房价的单一定价方式，人为造成差价暴利，驱动一些人投机获利。经济适用房最好、最差户型的差价不过百余元，而商品房的这一差价却在上千元，利益所趋，致使投机抢购，加剧供需矛盾。

　　实际上，在经济适用房发展上，政府与开发商之间在很多方面难以达成共识。一些开发商在不同场合明确表示，经济适用房导致的住宅市场“双轨”状态扰乱了市场秩序，尽管出台了各种改良措施，却于事无补。

　　诚如评论者所言：“经济适用房的社会保障性质决定了其公平性，即使不能使符合条件的群体全部能够享受到，但其中大多数人是应该能够享受到的。然而，不仅经济适用房的小比例供给难以实现上述要求，就是其市场化运作本身，也不可能贴合经济适用房的社会保障目标。更深一层说，社会保障功能的实现是一定要以政府为操作主体的，市场的正常运行则必须是要以开发商和购房者等买卖双方为主体的。政府的社会保障行为无谋利目的，而开发商的经营行为则以谋利为直接目的。”（《财经时报》2005年1月10日）实现社会保障的公益原则和市场运作的利益目标相冲突，从这一角度而言，目前经济适用房建设中存在矛盾，实际上是保证社会公平与实现市场利益之争。

　　解决这一争端，一个值得考虑的思路就是，政府退出对经济适用房的直接干预。也就是说，政府既不控制此类房屋的建设数量，也不限定价格，一切都由市场说了算。政府只直接给予符合条件的购房者以支持，比如提供一定数额的补贴，提供贷款贴息、贷款担保等。人为地将房产市场分为商品房和经济适用房两部分，只能说明市场发育的不完全。真正成熟的市场，一定价格公道、供求平衡，能够满足不同人群的不同需求。