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时间：2005年05月12日16:12 来源：北方热线-沈阳日报 |
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今年以来，沈阳房地产需求仍然旺盛，每到节假日售楼处人流都会络绎不绝。图片中心记者李春山摄老李的第二套房产在皇姑区，虽然这套90年代的住房如今已经破败不堪，但是老李心中有数，多少年多少人的经验证明了：是房子就能升值。这不，如今，这套房子已经从700元／平方米涨到了近3000元／平方米。
专家说，老李笃定的“升值观”其实从某种角度反映了我们现行制度上的漏洞。对于工薪阶层老李来说，这种漏洞只是令他对家庭资产增值更有憧憬。而遇到利用其进行职业炒房的人，则成为充满在整个房地产业饮料中的二氧化碳。如果呼声渐高的“房地产税”在我国开始征收，不仅炒房者的投资预期将不再那么理想，就连老李，也得为保有这套多余的房子拿出更多的钱。
老李得多拿多少钱？5月6日，经济学博士后、博士生导师、辽宁大学经济学院副院长杨志安教授接受本报专访，细说国家即将开征的“房地产税”。核心问题：房价缘何飙升？
“房地产税”为何物，大多数人仍觉得陌生；但是老李对房子必然升值的认识，人们却很容易认同。杨志安指出，房价飙升其实是与“房地产税”密切相关的一个核心问题。“物品都会由于磨损失去一定的价值，为什么房屋不管如何破败，仍然不断升值呢？”他说：“房产增值的动力其实是土地的增值。”
他说，随着城市的扩大，交通、医院、学校等基础设施的逐步完善，土地获得了更大的价值，因此给房价带来了上涨的空间。老李今天3000元／平方米的房价中，包含了十几年来皇姑区发展带来的价值。而由于在现行制度下，人们在购买房产时一次性交付了房款，同时垄断了日后土地增值的潜力，可以独自享有日后城市发展带来的收益。因此，“房子再破也能无限升值”的观念深入人心。殊不知，是整个城市的建设给人们的房产注入了更高的价值，因此，在这个过程中，地方政府向房产购买者持续收取一定的费用，再投入到城市发展中，才符合城市建设的健康循环。这种以地方税收的形式出现的收费，正是“房地产税”。从国家的角度来说，这也是一种宏观调控的有效措施，可以抑制房地产泡沫。参照样本：多个国家和地区
据介绍，目前，我国直接将房地产作为征税对象的共有6个税种，包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税和契税。“不过，它们是针对不同环节分别进行征收，不能综合体现房产承受力。”杨志安说，“新的征收办法要将这些税进行合并。”
专家指出，世界上很多城市已经实行比较健全的房地产税征收制度。在美国，买房要从房产和土地价格两方面进行统一核算，合并收取房地产税。政府对于基本住房收取轻税，而对于投资性住房则收取重税。由于买房的成本相对较高，美国中产阶级以下的人是很少考虑买房的，更多的人选择租房。中国香港的房产分为带地价的完整产权房和不带地价的不完全产权房。前者不仅价格高，房地产税也高；后者价格低，楼宇税较低。这些制度中合理的部分都为我国征收房地产税提供了借鉴。“不过，由于我国的情况比较复杂，很多城市还有不少公房以及房改不彻底的遗留问题。所以不能简单地参照某一个样本来确定征收办法。”杨志安指出，在房地产税征收上，国家的政策一定是“有中国特色的”。比如，可能首先会选择深圳、上海等观念先进、房地产市场成熟、没有历史遗留问题的城市作为试点，进行数字上的“空转”运行；政策执行不可能“一刀切”，一定会有衔接和过渡；国家一定会考虑低收入者住房承受力，纯粹用于居住的房产，根据人均拥有面积的特定标准，很可能免税。他说：“按照沈阳的住房情况，也许一人40平方米的标准比较可行。如果三口之家住150平方米的房子，每年就要为多出的30平方米缴纳房地产税了。”房地产税怎么征缴？
“房地产税征收是一个多环节、复杂的系统，国家会根据城市差异确定相应税率，城市也会根据地区差异、房产使用的舒适程度确定相应征收标准。”杨志安说，在未来的房地产税征收中，不仅要考虑住房的年限、面积等因素，其所在地区的土地也要分类、进行土地价值评估。他举例说，“不仅住在太原街跟住在北行、三台子、道义要缴纳不同的房地产税，同样住在太原街，房子有区别房地产税也有区别。”
现行制度中，由开发商一次性缴纳70年土地出让金，并摊入了住房成本里，形成了一种“贵买平用”的局面。专家指出，今后，住房成本会下降，而购买者根据房产拥有情况，每年都要交纳一定的房地产税，形成“平买贵用”的局面。
杨志安提到，专家们曾提出一个假定税率范围，即0.5％—0.8％。他说，一套50万元的房子，按照0.5％的税率，一年需交2500元，相当于每月208元；按照0.8％的税率，一年需交4000元，相当于每月333元。“当然了，这个假定并没有详细说明这处房产的舒适程度和所在地区。但是从这个假定税率来看，负担不算很重。”杨志安指出，尽管人们不必担心住不起房子，但是如果还希望进行房产投资，确实需要更加审慎。“房地产税”是地方税收改革的一个趋势，更有利于城市健康成长，但是，成长需要时间。什么时候沈城会开始征收？“两年以后吧。”杨志安略一思索，做出了一个预言。
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