前天深夜,国务院办公厅转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》,宣布将全额征收营业税;期房限转;1年未动工项目征收土地闲置费……这些手段都切中了稳定房价的关键。七部委的调控新政,将如何影响人们的购房决策?快报记者来帮你作全面的解读。
三大条件:
住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
享受的优惠政策:
个人购买自用普通住房,减半征收契税;个人拥有的普通住房转让时免征土地增值税;个人出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价购房的,视新房价值全部或部分免征个人所得税,自用5年以上并且是家庭惟一生活用房转让时免征个人所得税。
营业税:
是对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人,就其营业收入额征收的一种税。房地产业目前的营业税率为5%。
直接影响
短线炒房成本普涨
国务院转发的《意见》中,与老百姓关系最大的是征收营业税的条款,“自2005年6月1日起,对个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。”
以100平方米的中档户型为例,如以8000元/平方米的价格买入。除去其他交易费用,买入总价应为80万元。如果两年内房价上涨1000元/平方米,卖主以市价出售,应得90万元,收益10万元。
按照新政规定的全额缴纳营业税,应为全额房款×营业税税率=900000×5%=45000元(此前杭州若购房一年内出让,需缴差额部分的营业税=100000×5%=5000元)。再加上1.5%的契税为1.35万元,不算交易费用,光税就要交5.85万元。再加上中介费、评估费、贷款利息,10万元的收益将所剩无几。
间接影响
高档住宅税费增加
《意见》还明确,只有购买符合一定条件的普通住房才能享受国家在房产方面的诸多优惠政策,如契税减半征收,转让时免征土地增值税等。“符合一定条件的普通住房”怎么定义?文件确定了三大条件(见上)。这三个条件非常严格。首先,容积率较低的别墅将无法享受优惠措施;户型较大的房子(浙江120平方米的住房已较普遍)也将无法享受减半征收契税的优惠,而按3%征收;而一些品质较好的楼盘,因为较受市场追捧也将不能享受相关优惠政策。
长远影响
租赁市场有望火爆
由于国家政策不断出台,近阶段买家的观望情绪不断增浓,导致成交量下降。一些中介公司的业绩比3月份下滑了一半。与此形成鲜明对比的是,租赁市场供求两旺。“《意见》的出台会使更多的物业进入租赁市场。因为有的卖家知道,继续盲目挂牌将难以成交,而降价他并不愿意,即使降价可能也达不到买家的预期。这批成新度高、部分还带装修的房子,如果大量进入市场,会拉动一些区域的租赁成交均价上升。”某中介公司人士说。
另一方面,由于税收原因,大户型住宅可能面临滞销。根据金丰易居的统计,4月25日至5月8日,面积在120平方米以上的物业占总挂牌物业的比例达到22%。“春节后的一段时间里,这批房子越来越难卖。”
这将导致房产商改变规划,多做中等面积的住宅,但同时又保留两套相邻房间以备打通,以对应既需要大面积住宅、又想购买普通住宅的购房需求。
(记者周毅邵峥怡 都市快报)