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房产新政:投机的市场无法稳定

时间:2005年05月13日09:15  来源:中国经济时报 热点排行】【推荐】【打印】【关闭
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  时报时评叶檀

  中国房地产市场正在调控的疾风暴雨中经受历练。相信经过严肃的法律法规的洗礼,中国的房地产市场将趋于成熟规范,房地产业的暴利在大多数消费者的期盼中逐渐收缩,直至画上句号。

  日前,国务院办公厅转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》(以下简称《意见》)。要求“做好供需双向调节,遏制投机性炒房,控制投资性购房,鼓励普通商品住房和经济适用房建设”。看来,我国房地产业的主要指向已经清晰,房地产要满足民众的生活需要,而不是投机的利器和投资的主要工具。

  在具体措施上,《意见》强调了经济适用住房以及城镇廉租住房制度的建设,这是从源头上加大普通住房的供给面积,以解决目前房地产市场由于高档楼盘过多人为造成的供需矛盾。其次,堵住以“圈地自肥”的房地产商的生财之道,《意见》规定,超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,征收土地闲置费;满2年未动工开发的,无偿收回土地使用权。第三,重拳出击,打压市场投机冲动,依法严肃查处违法违规销售行为,禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。

  很明显,这是一个自上而下呈梯度配套的政策体系,是通过有关部委多次调研、精心设计的结果,也是对地方政府——开发商——投机者这一房产利益链条的有效拆解。

  有例为证,通过惩处“中介垫资还贷”,对期房出售征收营业税等具体措施,中国房地产投资的热土之一——上海的房市已逐渐降温,今年四月上海新建住宅的成交面积下降了37%,黄浦、静安等中心城区的住宅成交均价首次出现了下滑。

  但是,不能忽略的另一个大背景是,在全国范围内,房地产投资增长依然较快,今年一季度达到了26.7%;房地产市场价格仍然持续上涨。来自国家统计局的数字显示,一季度,我国商品房平均销售价格同比上升12.5%,涨幅比去年同期提高5.8个百分点。并且,国家统计局的专家认为,下半年房价增长仍可能偏快。在此大背景下,上海等地的房价依然处于胶着状态,市场博弈双方正在翘首企盼政策的明晰。

  在因为如此,中央政府此次采取更为明确的态度,更为强硬的行政法规,以打破房地产将持续升值的预期,抑制由于政策松动,或是各地的优惠政策,可能带来的新一轮房价反弹。

  我们注意到,此次《意见》的调控力度远远强于被房地产商评价为“严厉”的上海房市新政。《意见》规定,自2005年6月1日起,对个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;而上海则是不满1年出售的,按照销售价减去购入原价后差额的5%税率征收营业税。这一措施实际上抽掉了投机者靠优惠政策上岸的舷梯,使投机行为丧失了大部分的生存土壤。

  就在不久以前,各界对于房地产是否有泡沫争论不休,房地产商及其代言人一再强调,中国的房地产市场健康向上,并以“房地产是我国支柱产业”为要挟,逼迫政府承认业已存在的利益分配格局。

  但事实上,不仅是普通工薪阶层,高房价也使中产阶级的财力所不能承受。以2004年成都城镇居民人均可支配收入10394元计算,多数楼盘的房价100平方已经超过个人年收入的30倍以上。房地产商在普通消费者的痛斥声中欢呼市场的“大礼包”,在本届“《新财富》500富人榜”中,连续两年入选的房地产业富人,财富上涨119.8亿元,升幅为10.2%,与房价的升幅相当(5月10日《北京青年报》)。有一组数据可以证明“礼包”由谁赠送:房地产链条中60%以上的资金来自银行。在房地产商享用“盛宴”的同时,银行业积聚了大量的可疑贷款,这笔账最后总要进行清算。房地产商愿意成为最终的埋单者吗?

  由于此次调控措施之严厉前所未有,已经有人呼吁,政府在调控中应谨守市场的边界,这当然是市场经济的题中应有之义。但市场经济的前提是规范,任何一个市场,如此没有清晰公平的游戏规则,只能沦为投机的乐土,中国股市即为前车之鉴。房地产商“为富人建房”的豪言壮语,已经给我们提供了警示,即房地产市场缺乏针对不同消费群体的供给者,如此下去,绝非市场之福,也非房地产商之福。笔者赞成中央的房地产调控政策,并认为,调控政策应该有长期的目标,与长、短期配套的举措,并立足于建立规范成熟市场的善良愿望之上。

  房地产市场的稳定事关“政治正确”,但让百姓有房住、让市场规范、健康地发展是更大的“政治正确”,两者不可偏废。而关键是,只有实现了后一目标,才能实现房地产市场的长期稳定。须知,投机的市场无法稳定。




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