政府宏观调控“组合拳”渐显效果

　　编者按：2005年的这场楼市调控虽来得稍晚了点，但它击中了问题的要害，效应正在显现。目前房地产市场的变化是可喜的，虽然这种变化只是才露端弥，里面也可能包含一些非市场因素，但毕竟使虚高不下的房价有些许“退烧”，使房地产价格离市场更近了些。当然，有一个问题仍需引起我们注意：狂涨固然贻害无穷，暴跌也会风险很大；狂热需要降温，但短时间内跌进“极度深寒”也不是正常的市场。调楼市如烹小鲜，“稳”应该成为当前最大的理性，“降”的目标应在“稳”的过程中徐徐实现。

　　本报讯综合新华社消息，在政府一系列对房地产宏观调控政策的“组合拳”下，部分城市的房地产市场已显露出一些新迹象：短期投资客纷纷出场、买方市场的格局渐已确立、租房市场开始回暖、商品房价格悄悄下降，尤为重要的是，市场定价体系开始显现由开发商自行决定房价向市场供求决定房价转变的迹象。

　　上海：买方市场格局渐已确立

　　上海的房地产市场目前出现了买方市场，房价体系开始由开发商决定房价向市场决定房价逆转，房价的平均降幅超过5％。

　　在5月12日七部委调控房地产市场的新八条措施出台之前，上海楼市的基本状态是卖方不卖，买方不买。而5月12日后，调控房价的新“国八条”出台，买卖双方的市场信心发生逆转，僵持观望的胶着状态开始打破。

　　据房产之窗网监测系统统计，最近一周内上海一手商品住房成交面积不到26万平方米，比上周再降近4成。这也促使开发商“向市场低头”，采取各种方式调整定价。中国指数研究院华东分院4月份报告表明，上海4月份期房预售比上月下降37％，其中内环线内区域下降54％。

　　记者从分散在浦东、虹口、普陀、长宁、闵行的9个不同的中介公司了解到，因为选择空间增大，现在买家出价不是一个“结果”，而是一个“过程”——反复“测试价位”的过程，譬如，当卖家答应买家开出的8300元／平方米的价格，买家会要求再降几百，如此反复多次。

　　南昌：销售遇冷　房价下跌

　　随着南昌部分炒房者闻风而动降价卖房，南昌市的一些楼盘售楼部门也出现门可罗雀的现象，在“香溢花城”、“理想家园”和“汇龙铭都”的销售部，连日来鲜有看房的市民。而南昌市几家大型房地产门户网站上，则出现了出售信息与求购信息一边倒的情况，更有一些已经交了认筹款的市民也开始选择退钱以暂避风险。

　　在号称江西省第一门户网站的“江南搜房网”上，11日以来共发布了160条房屋出售信息，其中不少知名楼盘均出现在其中，一些房屋的价格比以前已经有了较大的降幅。让人吃惊的是，在求购信息栏里竟没有一条购房信息。

　　对此，南昌市一位房屋评估人士称，现在南昌房市出现降价的情况是一种必然。据他了解，目前最大的降价已经到了三四万，一些短期投资者为了在6月1日退出市场，一定会在价格上作出让步。

　　沈阳：房价增幅回落2．7个百分点

　　今年一季度沈阳房价涨幅9．3％，比去年四季度回落2．7个百分点，低于全国平均涨幅0．5个百分点。

　　据沈阳房产管理部门统计，今年1至3月全市商品房销售量（以合同备案为准）12218套，面积125．82万平方米，金额42．32亿元，分别比上年同期增长15．6％、2．6％和6．2％。商品房均价每平方米3363．54元。

　　进入今年二季度后，沈阳房地产市场交易按惯例出现一个高潮，4月末举行的春季房交会上，商品房交易额再次突破50亿元大关。然而，国家各项调控政策的接连出台对楼市产生影响，市场交易量虽然上升，但房价企稳。本届房交会房产交易均价为每平方米3035元，比去年的均价3048元略有小幅下降，商品房交易秩序进一步得到规范。

　　楼市定价体系发生转折

　　各地楼市的定价体系已开始发生根本性转折。此前，决定房价多寡的不是成本加合理利润，而是开发商说了算。而眼下，这一定价体系开始向由市场供求决定价格转变，开发商的“自由裁量”的空间越来越小，且新楼盘与周边楼盘比价原则不再是相对走高而是相对走低，以此来取得竞争优势。

　　上海一位资深的房地产评论人士指出，2002年，上海的房价体系是成本推动型，2003年是市场决定型，到了2004年成了价格完全脱离成本、以利益极大化为指针、由开发商决定市场、经销商说了算的“自由决定”型，而眼下正在悄悄向真实的市场供需决定价格回归。紧靠外环线的某楼盘在年初时曾初定开盘均价在万元以上，但日前正式外售的价格是每平方米均价8300元。