短短一年间,一套54万元的房子就能上蹿到86万元,利润率高达60%。这样的“爆炸式增值”,在2003至2004年的上海楼市,是件寻常事。

　　2004年全国房价涨幅达14.4%,比上年提高10.6个百分点;今年一季度,房价同比再升12.5个百分点,全国35个大中城市中有34个城市房价还在上涨。究竟是什么助推了房价在节节高涨?

　　几多疯狂:房价3年狂涨300

　　%瑞金南路地段是市中心区域的核心板块。记者选取这一板块上的“申江名园”,追索其近年来的房价攀升轨迹:

　　2001年10月,一期开盘均价约6000元/平方米;2002年底7000元;2003年底跃至11000元;2004年高达16000元;2005年3月涨至24000元。

　　不到3年半,这一楼盘的房价疯涨了300%。如此“高成长性”恰是上海房价的一个缩影。

　　北京房价的涨幅虽不算最高,但三环内商品房单价多在万元左右,看上去虽比上海低,但若按上海小区、楼盘相对较高的建设质量和较低的物业管理费来折算,北京的真实房价会比现在高出一大截。

　　地价、建安、融资诸成本的增加确会导致房价上涨,但绝非主要因素。国土资源部在全国32个主要城市的调研显示,地价只占商品房成本的23%,其中北京土地占商品房成本的22.98%,上海只占16.15%。

　　价格联盟:开发商拉高房价?

　　那么,又是哪些非正常因素抬高了房价?

　　楼评人士蔡为民指出,2000年以前,刚复苏的房地产市场遵循的是成本定价,商品房售价基本上是成本加合理利润;2001年至2003年走向火热的楼市选择的是市场定价,房价基本由供求关系决定;而2004年以来,伴随着住房需求不断释放,各地的大房地产企业也开始在利益极大化的共同追求中默契配合,渐渐结成价格联盟。

　　朱林兴教授指出,一些开发商之间、开发商与销售商之间、销售商与中介之间,合谋制造虚假信息,相互联手抬价,逐层加码,利益共享。另一方面,价格同盟在所谓的“定价策略”方面也有体现:几乎所有新楼盘开盘,都会以周边已售或待售房价作为定价参照,相互竞价。

　　“经营城市”:地方政府放纵房价?

　　开发商为何能轻而易举地形成价格联盟?

　　一个重要原因是:地方政府“经营城市”的做法,事实上对房地产市场起到了“托市”之效,地方政府“剑走偏锋”,纵容了房价节节高涨。

　　其一,拔苗助长,急于将房地产培育成支柱产业。由于投资规模大、见效快,对相关产业拉动作用明显,不少地方政府在产业规划中,都将房地产业定位为支柱产业来发展,目标是“在5到10年使其增加值占到GDP的10%”。

　　其二,不对商品房进行成本、利润核算,作为生活必需品的商品房,其定价完全放开,基本是开发商报多少是多少。一位不愿透露姓名的内业人士说,个别城市的个别区县,为了抬高区域“档次”,开发商将房价定得越高反倒越容易取得预售许可证,反之则要一等再等。

　　其三,对外地人买房不作限制,纵容炒房。房地产市场的区域性特征明显,健康的楼市必然以本地购买力作为主要支撑。但为了活跃市场,许多地方对外地人购房、炒房不加限制。

　　信息垄断:抢占话语制高点?

　　近年来,一些专家、学者,在或明或暗的“赞助”“邀请”下,频频出现在各种论坛、媒体上,只说一些利益集团需要他们说的话,宣传房价看涨的种种理由。

　　一个庞大的房地产利益集团正在形成。当央行规范房地产业资金运作的121号文件一出台,他们就开始“研讨”、抛出“高地价导致高房价”;当央行提示信贷风险、要求商业银行严格审贷时,他们说:“融资成本增加,房价将会增长”;当有人警告房价虚高应该降温时,他们大加反驳说:“中国房地产绝无泡沫,至少也可以繁荣20年”;当“新国八条”出台时,他们甩出“不能搞行政一刀切,还是要重市场调节”……总之是只唱房价看涨“同一首歌”。

　　“追涨杀跌”:炒家哄抬房价?

　　当股市跌破1200点时,人们才幡然悔悟2002年股市冲击2400点时的乐观是多么的盲目。眼下,在北京、杭州、上海等地,商品房成了一些人的投资品,炒家将楼市当作了股市。

　　起先还是外来“炒房团”活跃于楼市,随后,在身边“谁买房谁赚钱”的诱惑下,手上稍有闲钱的人甚至是普通人家也蠢蠢欲动,加入投资商品房的行列。

　　在上海,自2004年第三季度以来,外来人员购买高档房的比例不断上升。而高档房价格的上扬,又对周边中档房、甚至城郊的低价房价格、行情走势产生向上的拉动作用,刺激“追涨”或跟风提前消费。

　　国务院发展研究中心的有关专家指出,要稳定楼市,必先剥去房价上涨表面上各种冠冕堂皇的“外衣”,示人本相。房价飞涨不是某个原因、某个力量单方面作用的结果,而是多重因素、不同利益主体相互影响、纠合,共同推动了房价上涨。不铲除这些非正常因素,降温楼市无异于抱薪救火,“薪不尽,则火不灭”。

　　新华社记者陈芳徐寿松(据新华社上海5月25日电)