杨先生最近比较烦。他买了一套商品房，原本是70年的土地使用权，到了他这里就只有62年了。也就是说，从开发商拿地、开发、销售、加上空置，一共花去了整整8年的时间。

　　杨先生觉得自己“亏大了”，原本是70年的土地使用权，到了他这里就只有62年了。杨先生找到开发商理论，开发商云里雾里一通说辞，把他搞得更加云里雾里了，最后不了了之。

　　缩水现象普遍存在

　　据了解，其实像杨先生这种情况，每一个购房者都要遇到。

　　可以肯定地说，我们的每一套房子都存在不同程度的“土地使用权”缩水问题。因为，按照现行的法律，房地产开发商必须在通过协议出让或者挂牌招标拍卖的方式取得土地的使用权后，才能进行房地产开发；而房地产开发又是一个比较系统的工程，不是一天两天就可以完成的，规划、报建、施工、装修、绿化、配套设施等，一般的商品住宅从开发到销售，周期通常为1-3年。

　　而根据我国法律，城镇土地归国家所有；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地土地使用权最高使用年限是70年。但是，开发商为了吸引消费者购买房屋，他们往往会把前期开发、建设所浪费的时间，折算成金额，算入房价中。

　　多数人还没意识到

　　有关部门统计结果表明，超过八成以上的购房者不清楚“土地使用权”与“房产产权”之间的不同概念，也没有意识到所有能够入住的房屋都不同程度地存在着“产权期限缩水”的问题，自己成了“冤大头”还浑然不知。大部分购房者表示，不知道自己购买的房屋土地使用年限到底有多少，更不清楚从开发商手中拿到房屋入住后，究竟还有多长的房屋使用期限。

　　另外，调查显示近九成以上的人群对现行土地使用权出让和转让管理制度的合法性提出质疑。他们认为，既然“土地使用权”和“房产产权”是两个不同的概念，那么国家作为政策制定者更应该从以民为本的角度来考虑，不要让人“不明不白地成了受害者”。

　　针对此观点，有些开发商却认为，房屋价格上涨实际上已经弥补了由于房屋使用期限“缩水”给购房者带来的损失，这种价格上的涨跌呈现出“堤内损失堤外补”的态势，不能用简单“购房价格除以使用时间”方式来计算。

　　使用权只能捡“剩”的

　　“在我国法律规定中，‘土地使用权’与‘房产产权’是两个不同的概念，也是法律界和经济学界争论的焦点，别说很多老百姓搞不明白，就是房地产开发商自己也弄不清楚。”湖南通程律师集团吴之成律师谈道，按照我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让的最高年限居住用地是70年。70年土地使用期满后，土地收归国有，地上建筑物仍然属于业主所有，如果再次申请土地使用权，则应该根据当时的地价水平，补交土地出让金。所以，购房者取得的商品房使用权限是在70年土地使用权基础上的“缩水后期限”或者“剩余期限”。

　　另外，土地自身的价值不断升值，而地面上的建筑物相对贬值，如房屋随着居住年限的延长，肯定会折旧等。因此，有可能会出现“70年后，我们在自己的土地上无家可归”的困惑。

　　土地使用期限届满后咋办

　　这时许多人将面临一个问题，如果50年，或者70年后，我的土地使用权年限已经到了，这时我该怎么办?

　　土地相关部门认为，土地使用年限到了，将出现3种处理方式。

　　一是土地使用期限届满后，国家如果需要收回土地，产权人可以重新办理土地使用权出让手续，签订土地出让合同，向国家交纳土地出让金；二是国家将土地使用权收回，房随地走，个人的房屋也被收回，国家给予一定的补偿；三是目前国家政策及土地管理条例实施不久，无论是购房者还是整个国家政策的持续调整和法规适时完善，将进一步推动全社会对房屋产权及其价值的理解，购房者也将更加理性。