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漳州楼市新解读

时间:2005年08月05日16:49  来源:海峡都市报 热点排行】【推荐】【打印】【关闭
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  N黄国华/苏瑞厚/王福生/陈林生/何姗姗

  和厦门、泉州相比,漳州的经济总量和市民收入都远远不及二者。但是,从记者的采访来看,这两年,漳州房地产的发展却得到更多开发商的看好,不论是福州、厦门,还是泉州的开发商,都“舍近求远”,纷纷抢滩漳州楼市。

  “建设新区、开发沿江、改善旧城”,是目前漳州城市发展的“方针”。

  新区成为漳州楼市的亮点,预计今年新区房地产开发的投资、税收会逼近老城区。新区开发建设已经进入黄金时期。

  外地开发商看好新区发展,厦门特房一举拿下上千亩地块,外地开发商带来先进开发理念和经验,带动漳州房地产发展。

  今年上半年,漳州市区批准预售的房地产项目达到30个,预售面积在60万平方米左右,这么大的量短时间内也难消化。而购房群体的单一更使得漳州楼市潜伏“滞销”的危机。

  目前,漳州市区楼盘的购买以本地为主,市场容量有限,其中60%是公务员群体中收入较高的人。各个县市的公务员来市区购买的占到10%,外地来这边打工的差不多占10%,剩下的就是周边的农民以及刚出来工作几年的年轻人,真正买来投资的非常少。

  在购房群体有限、成分单一的情况下,未来漳州市区楼盘的供应量又将持续放大,市场将面临严峻的考验。

  对于漳州楼市这些现象,漳州市房管局局长陈钢铁提出了自己的独到见解。本报记者 深入调查漳州房地产业界,为您解读漳州楼市。

  漳州新区房地产进入黄金时期

  ——本报记者 专访漳州市房地产管理局局长陈钢铁

  笔直宽阔的城市道路、争相媲美的新建楼盘、节节攀升的新区地产、日臻完善的基础设施,人流、物流、资金流的汇集,漳州新区正在成为城市投资、兴业的热点区域。而在如火如荼的开发热浪中,房地产业扮演了拉动投资这架“马车”的重要角色。今年,一度沉寂的新区地产投资预计将首次逼近老城区投资。

  “新区已成漳州地产投资的热点,新区地产投资正在进入黄金时期!”漳州市房地产管理局局长陈钢铁在接受本报记者 专访时如是说。

  楼市开始复苏

  记者:今年5月份国家房产新政之后,各地楼市出现了不同程度的影响,漳州楼市有没有受到大的冲击?

  陈钢铁:尽管处于宏观调控的大背景下,但是,漳州房地产“稳中求质、稳中求量、不断开拓”。上半年,已销售了60多万平方米,实际上竣工提供的楼盘也就20多万平方米,就是说销售远远大于竣工,估计到下半年有一些楼盘会陆续推出来。通过漳州房地产信息预警预报系统,我们发现,现在一手房消费的势头逐渐在复苏、回升。

  当然,我们也要通过这一次的房地产调控,一方面来培育自住型的需求,引导购房者理性消费,开发商理性投资,合理规划面积和户型;第二个方面要通过整顿和规范市场来遏制投机、投资的需求,让那些真正需要住房的人能够买到房子;第三个方面是调控被动需求,主要是改造旧城,在城市房屋拆迁当中量力而行,要根据当地百姓的承受能力来做好城市房屋拆迁,目前整个漳州的拆迁工作是比较平稳的,这样整个房地产的发展才能健康有序;第四是加快经济适用房的建设,在群裕小区附近规划再建设600套经济适用房,培育能够满足各个阶层的不同的梯度需求。

  市场供过于求?

  记者:上半年,漳州市区预售的楼盘就有二三十个,而漳州的楼市购房能力与福、厦、泉等城市对比,相对有限。那么,漳州楼市会不会供过于求?

  陈钢铁:现在,整个市场处于供不应求的卖方市场。虽然预售的楼盘有二三十个,但是其中现房的数量不多,而且这些现房要么面积很大,要么楼层太高或太低,供应量主要还是期房。

  但是市场是会发生变化的。目前,漳州市陆续上市的楼盘总量将相当于3~5年的消费量。因此,要理性看待漳州这个市场,漳州虽然有潜在需求,但是是否有有效需求呢?毕竟漳州的人均收入、城市服务设施,这些环节都还没有跟上去。

  记者:漳州的购房群体怎么构成?投资的成分多不多?外地购房群体比例怎样?周边县市来购买的群体多不多?

  陈钢铁:目前,漳州市区楼盘的购买以本地为主,市场容量有限,其中60%是公务员群体中收入较高的人。各个县市的公务员来市区购买的占到10%,外地来这边打工的差不多占10%,剩下的就是周边的农民以及刚出来工作几年的年轻人,真正买来投资的非常少。

  外地在这里投资的更少,例如温州炒房团,从我们了解的数据来看,在这里购买的只有7套。

  房价开始回升

  记者:从政府公布的上半年市区楼盘成交均价走势图来看,房价从2月份开始到6月份持续走低,是什么原因造成的?未来房价的走势又将怎样?

  陈钢铁:持续下跌有几个原因:一个是原来预订的老楼盘现在才签约备案,当时买的房价低,导致房价被拉下来。还有个别楼盘因为位置比较偏僻,房价才1400元/m2左右,这个也拉下了一部分。

  实际上房价并没有下降,只是因为合同备案时间以及产品结构导致的。目前,7月份的房价开始回升,主要也是因为前期低价楼盘消化得差不多了。

  房地产是固定资产投资的重要组成部分,是资金密集型行业,关联度高,与经济、社会稳定发展密切相关。我们相信,今年下半年,漳州楼市在市委、市政府的重视下,一定可以保持健康、持续、理性的发展势头。

  新区房地产

  首次逼近老城区

  记者:目前,漳州市区的楼市比较引人注目:城区规模不算大,但却有二三十个楼盘推出,这对于购房者来说选择空间比较大。您能为购房者分析一下当前漳州市区的楼市走向吗?

  陈钢铁:漳州在整个城市建设方面,可以归纳为12个字的方针:建设新区、开发沿江、改善旧城。改善旧城基本上是根据城市基础设施的需要来进行改造的,通过基础设施的建设来带动房地产业的发展。比如说,漳州江滨路一旦建成,将会带动整个南片区的发展以及滨江的厦门路一带的改造;由于江滨路纵贯龙文、芗城两区,新区开发都会因此带动起来。

  目前,整个漳州房地产市场的亮点之一,就在新区。新区简单讲就是龙文区,龙文区里面有一个核心的地块,面积为5.3平方公里。这个核心地块就是已经规划的漳州市政中心,同时,围绕市政中心配套相应的项目,包括商品房、安置房,以及其他项目。预计,今年新区的房地产开发投资和建安税收会首次逼近老城区。可以说,漳州新区房地产发展已经进入黄金时期。

  为什么说是黄金时期呢?主要体现在:一是基础设施、道路网络基本形成,而且是比较高档的。比如,新区拥有全市最大的绿地公园人民广场,先进的污水处理厂也在新区,漳州北溪清甜的自来水也供应到了新区;第二是龙文区的基础设施是一步到位,各种管网都直接埋在地底下,地上、地下一步到位;第三是新区里面的水系比较多,而且水比较干净。漳州市政府投入巨资引进北溪水,冲刷新区内河水系,也已经运行,这样新区的多条内河水系不但洁净,而且可流动起来。

  在新区房地产开发方面,当初在做规划的时候,漳州市政府就通过国际招标的方式,引进国际知名公司来为城市做规划。这个规划主要体现在生态,体现漳州“花果之城”特色,这和漳州城市定位“生态工贸港口城市”完全吻合。

  从产业发展来讲,龙文区里面有一个蓝田开发区,郭坑那边也有一个龙文开发区,这两个开发区的基础设施都比较完善。它们可以作为当地房地产发展重要的基础。另一方面,开发区里面需要生活配套,需要房地产配套发展,开发区的员工会在这里参与投资、置业。

  目前,本土的、外来的、私人的、国有的,各路英雄聚集新区,不但楼盘品质精益求精,而且开发理念也有新的突破,新区楼价已由几年前的1000多元,攀升到如今的均价2000元以上。漳州新区的房地产发展正当时。

  不应把“宝”

  押在行政中心

  记者:漳州新区房地产的迅速发展,应该有行政中心准备东移的一份功劳。现在有消息传出,漳州市行政中心暂不搬迁,这对新区的房地产会不会形成打击?

  陈钢铁:行政中心的搬迁对房地产发展会起到一定的带动作用。

  从房地产的发展来说,不应该把“宝”押在行政中心的搬迁上,因为一个区域的发展,并不一定要等市行政中心搬迁才能启动、带动其他项目的发展。况且,等是等不起的。

  现在,一些单位和公益设施,已经在新区征地盖楼,还有妇联、共青团活动中心都在那里规划、建设。吉马物流、聚善堂医药等在新区也盖了大型的仓储超市以及物流设施。另外,市政府也出台措施,不论是划拨也好、拍卖也好,所有土地都要限时开发,如果不动的话,那就依法收回。这个政策层面推动了新区房地产的发展。

  记者:一个新区的房地产发展,跟商业配套、生活配套、教育配套等有很大的关系。新区如今在这方面相对薄弱,会不会制约新区的房地产发展?

  陈钢铁:在新区的总体规划里面,配套做得比较细,比如说里面有龙文实验小学,现在已经建成,同时幼儿园也在建,一中分校也已经建成;至于医院,现在漳州一流的医院是漳州第一医院,龙文区本身也有一些医疗机构。实际上,虽然漳州现在有两个区,但是因为整个城市比较小,交通也很方便,两个区的配套是可以共用的。

  新区的优势是环境好,比较安静,没有什么工厂,可以建成真正的高尚住宅区,买在那里的购房者主要看中这一点。如果讲其他的配套,跟老城区还是不能比。反过来讲,由于新区的发展,很快就会带动这边商业、第三产业的发展。龙文区迄今还没有一家星级宾馆,但是最近已经有多家投资商要建星级宾馆。

  江滨地产需要时间

  记者:每个城市的江滨地产,都占有相当的分量,因为江滨的资源相对稀缺。漳州江滨板块地产的规划怎样?

  陈钢铁:房地产的开发主要还是看地段,地段决定它能不能发展。现在江滨的整个道路基础正在建设,整个环境还没形成。但是江滨的地块,包括旧城改造的地块都很热,一亩都拍到300多万元。这说明,开发商很看好江滨。

  但是,开发要有一定的周期。现在江滨路的部分路面建起来后,还要按规范标准建设防洪堤。防洪堤要建起来,然后绿化、环境才会起来,那个时候开发房地产就非常好。这个就需要政府的引导,整个环境才会形成。市政府正在加快道路建设步伐,一旦江滨路及其设施配套齐全,有实力的开发商投资,江滨有望成为“漳州外滩”。

  房价低,漳州楼市被看好

  和厦门、泉州相比,漳州的经济总量和市民收入都远远不及二者。但是,从记者的采访来看,这两年,漳州房地产的发展却得到更多开发商的看好,不论是福州、厦门,还是泉州的开发商,都“舍近求远”,纷纷抢滩漳州楼市。

  其中,除了像“锦绣一方”这样的楼盘占地一千多亩以外,占地上百亩、几百亩的楼盘也不在少数。对于漳州这样的城市来说,是相当难得的。

  为什么开发商会看好漳州楼市?采访中,不少开发商表达了这样比较一致的观点:漳州现在的房价比较低,而漳州这个城市的发展远景又比较被看好,这是开发商进入漳州的主要原因之一。

  目前房价不算高

  官方数据表明,今年上半年,漳州市区的房价在2400~2500元/m2左右,7月份后房价开始回升。漳州市房管局的“漳州房地产”网显示,漳州市区目前合同备案的楼盘均价普遍在2600元左右。

  和前几年相比,漳州市区的房价不断攀升。但是,价格和泉州、厦门仍有较大的差距,和泉州相比至少相差1000元以上。因此,大部分开发商仍然看好漳州市区的发展潜力。

  漳州本土开发商——福建东盛集团董事长蔡跃东介绍,漳州市区的房价在1500~2000元/m2的价位上稳定了10年左右。2002年以后,漳州市区的房价才逐步上涨,目前均价2000多元。增长的幅度,如果按照10年平均下来,实际上并不大。只是因为房价是在这两三年突然放大的,让人感觉房价一下子涨得很高。从全省来看,漳州的房价处于中等偏低水平。

  漳州市区楼盘“天下广场”的专案经理连捷认为,目前,漳州的房地产市场相对比较滞后,不论是价格还是产品。“天下广场”A区2001年开始销售的时候,价格才1600元/m2,到了2005年也才2600元/m2,上涨的幅度不大。漳州现在的房地产市场和五六年前的厦门楼市差不多,正处于产品的变化阶段,从多层到小高层、高层,从单幢楼到大规模的社区转化。因此,整个市场的前景被看好。

  短期房价不会上涨

  虽然目前的房价偏低,但是,受国家房地产政策以及漳州市场供应量的影响,未来一年内,漳州市区的房价将会比较平稳。

  蔡跃东认为,目前市区房价几乎只是成本价,下降没有什么空间,但是要上涨也没那么快。一方面,受宏观调控的影响,买房者观望的气氛浓厚;另一方面,在土地拍卖之前,漳州市区协议出让的土地还是非常多,协议出让的土地价格还是比较低,支撑着漳州现在的低房价。所以一年内的市场价格会比较稳定,上涨会有一定的压力。

  未来,在协议出让的土地消耗得差不多的情况下,拍卖的土地价格会比较高,达到两三百万元左右,这样的地价就不可能会有2000多元的房价。因此,从未来的趋势来看,房价肯定上升。

  新政后

  楼市复苏

  国家房产新政对漳州楼市有一定的影响,但从目前市场反映的态势来看,购房者开始逐步回归楼市。虽然买房人持币观望,期待价格是否下降,但现实是价格还是往上涨,悦华·都市阳光销售经理朱丁顺谈到,“锦绣一方”、“东方明珠”、“一代领秀”的销售状况都不错。

  “东方明珠”6月底“逆市”开盘,但反应还是很好,一期共580套,预订超过了300套,开发商对这样的结果表示满意。该楼盘开发商——福建东盛集团董事长蔡跃东谈到,楼盘在未来的操作上,仍将以低价为主,在房价不变的情况下,把品牌和档次提高,以提高竞争力,在楼盘的硬件和软件上做出一流的水平。

  楼市潜伏“滞销”危机

  当然,也有不少开发商对漳州楼市持忧虑态度。今年上半年,漳州市区批准预售的房地产项目达到30个,预售面积在60万平方米左右,这么大的量短时间内也难消化。而购房群体的单一更使得漳州楼市潜伏“滞销”的危机。

  “天下广场”专案经理连捷谈到,从“天下广场”的购房者来看,大部分是以本地为主,其中本地中又主要以市区的为主。购房群体中用公积金贷款买房的占到60%左右,消费结构相当单一,不像其他地区,购房层次丰富。目前漳州市区购房群体存在总量小、层次单一的问题。

  记者从其他几个在售楼盘了解到,市区的购房者也大多是以本地自住型客户为主,投资的客户很少。在总量有限、购房群体单一的情况下,未来漳州市区楼盘的供应量又将持续放大,市场将面临严峻的考验。




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