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漫画/王启峰
背景
房地产行业也许是当前最不透明的产业之一，房地产商一直想捂的，正是普通老百姓想知道的。
“没有25％的利润，开发商难以再生存。”“做几个楼盘催生一个亿万富翁，房地产暴利成聚宝盆”……当中国房地产业以超乎常规的速度发展时，房地产的利润到底有多少却成了解不开的谜。开发商知道却讳莫如深；购房者觉得房价高得离谱却无力证明……
福州市物价局不久前在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本，这无异于一枚重磅炸弹，在房地产界掀起轩然大波。有关人士称，这是第一个用准确数据揭开房地产内幕的范本，并有可能产生多米诺骨牌效应。日前，记者就此专访了福州市物价局局长朱光华。
信息不透明滋生房地产高利润
记者：当前一些城市房价过高，被不少消费者视为黑幕。测算并公布房价的社会成本有何现实意义？
朱光华：房地产这个行业，不少人说是暴利行业，所以政府要调控房价。其实抓住了信息透明度问题，就抓住了楼市调控杠杆的最关键部分。房地产行业是一个非常不透明的行业。在房地产交易中，购房者长期处于信息不对称的弱势地位，开发商很清楚成本是多少，购房者却一无所知。物价部门为促进房地产业健康发展，应该公布开发商的成本，提高信息透明度，解决买卖双方信息不对称的问题。
公开成本购房可明白消费
记者：公布商品房成本，对购房者有什么作用？
朱光华：可以帮助购房者明明白白消费。购房者掌握了相关信息，可以改变交易价格完全受开发商主导的局面，进而在购房者和开发商之间形成一个价格的合理形成机制。
记者：公开成本，能对房价的形成机制产生实质性影响吗？
朱光华：根据价格法规定，房地产价格由房地产开发商自主确定，但是如果信息不透明，它的价格信息就会失真，开发商会推动一些虚假的需求，形成不真实的价格信号。物价部门通过提高信息透明度，披露有关信息可以影响它的价格，对整个房地产的价格形成机制的完善会起到重要的推动作用。
公布成本符合价格法要求
记者：公布商品房成本有法律依据吗？
朱光华：应当说这种探索是一种创新。政府不能剥夺房地产企业的定价权，但老百姓有知情权，物价部门通过监测和公布商品房的成本，促进住房价格的合理形成，符合价格法的要求。价格法并没有规定具体的配套措施，建议国家有关部门尽快制定出具有可操作性的具体法规，并建立商品房社会平均成本的定期发布制度。
记者：建立定期发布制度可以打破房地产暴利坚冰吗？
朱光华：建立一种明确的制度化规定至少可以杜绝许多地方玩“猫腻”的可能。国家为调控房价出台了许多政策，但一些地方的房价回落收效甚微，其中原因就与部分地方出于地方财政等因素考虑，在调控房价中大玩数字游戏有关。如果国家将商品房社会平均成本定期发布作为一种政策规定确定下来，要求房地产开发商必须定期提供成本信息给物价部门，物价部门必须定期公布，则可以强化调控措施的效果。能否打破房地产暴利坚冰很难说，但至少是撬开冰山一角吧。
核算清单
1平方米成本约2434元
以福州市一个较有代表性的中档楼盘（福州××花园）为例，按照地价、建安成本、配套建设费用和运营成本四部分，进行了较系统的“成本核算”。通过相关数据的交叉印证，测算发现这个楼盘的利润率达60．2％。
现粗略列出这个楼盘的住宅房产“成本清单”：
福州××花园（8月上旬，楼盘销售员告知销售均价为3900元/平方米左右）
地价：683元／平方米
2003年9月，开发商通过竞拍以每亩112．6万元购得这一地块，面积320余亩，小区规划建筑容积率为2.27，规划建筑密度为23．7％，总建筑面积为48．5万多平方米，其中商业建筑面积为1．45万多平方米。将地价摊入小区住宅建筑面积，可得出商品房的地价成本。
土建和安装成本：875元／平方米
这项费用主要包括：所有因建房而发生的建筑安装工程费，包括建材费、人工成本、机器使用费，公建用房建设费分摊，水电线路安装成本等。
配套建设费用：486元／平方米
这项费用项目较多，主要包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。前者包括勘察费、设计费、项目可行性研究、审图费、放样费等。后者包括小区道路工程费、供电供水工程费、室外地下网管建设费、绿化工程费、通讯工程费、人防建设费、环保工程费、消防建设费、监理费等等。
运营成本：390元／平方米左右
这项费用主要包括开发商的管理费用、人头费用、广告投入、贷款利息、纳税等。据业内人士介绍，虽然每个楼盘的运营成本有差异，但一般不会超过商品房销售价格的10％。
综上所述，保守计算该项目总成本约为：683元＋875元＋486元＋390元＝2434元。开发商利润约为：销售均价3900元－总成本2434元＝1466元。
成本背后
售价大大偏离成本
数字是枯燥的，面前的这份楼盘“成本清单”，行内人一看就明白，但对普通消费者而言也许仍是一头雾水。
记者选取的这个楼盘无论从销售均价和开发档次看，在当地属于中档或稍偏上水平，有较大的代表性。这份清单显示，相对于开发成本而言，这一楼盘60．2％的利润率明显过高，房价偏离了真实成本，而开发商动辄以开发成本高为高房价辩护显然站不住脚。
一是正常的房价应该是成本加上合理的利润。通过对商品房的相关费用等成本进行细化测算，发现一个楼盘每平方米的真实成本也就二三千元，而销售均价有的却达到了四五千元，有的利润率高达90％。福州市物价局负责人表示，根据有关法律法规，企业自主定价需要以成本为基础定价，低于成本的低价倾销和大大高于成本的暴利，都是法律法规不允许的。
二是表面上看60％的利润率算不上什么，可房子不同于普通商品，它总价高，意味着开发商能够轻易获取巨额利润。还以福州的这一楼盘为例，老百姓要买一套100平方米的房子，总价是39万元，按其60％的利润率，意味着开发商每平方米赚1466元，一套房子就赚14．66万元。
三是“清单”显示地价（指挂牌出让的土地）在房价中所占的比重并不是很大，开发商所持的“地价决定论”站不住脚。在这个楼盘中，地价所占比例约为17．5％。据福州市物价部门对该市市区商品房社会平均成本测算，地价占房价的20％左右。
那么，房价是否如开发商所言，由供需决定呢？记者在采访中发现，一些开发商善用“虚拟成本”“虚假需求”“预期价值”“设计概念”等来为其高房价自圆其说，如黄金地段、国外理念、绿色家园、环保装修、教育地产……通过炒作概念不断放大价格信号，最终的销售价格大大偏离真实成本，而这正是开发商获取暴利的玄机。面对这块虚增的高额利润，目前缺乏有效的约束与监控，而这恰恰应是下一步房市宏观调控的着力点之一。本版稿件除署名外均据新华社
调研结果
开发商利润率最高超过90％
8月上旬，记者在调研中获取了一份福州市有关部门测算的当地部分地块商品房价格成本对照表，在所列的23个楼盘成本目录中，商品房开发成本从每平方米1636元至3094元不等；销售均价从每平方米2500元至5500元不等。经测算，开发商的利润率平均约50％，最低的约为20％，最高的超过90％。其中利润率超过50％的楼盘有10个，呈现出楼盘越高档，利润率越高的基本特点。
在全国35个大中城市中，福州市的房价处于中等水平。来自福建省统计局的数据显示，今年上半年福州市商品房平均销售价格为3587元／平方米，同比增长11．64％，其中商品住宅销售价格为3228元／平方米。福州市物价部门对当地挂牌出让的101块地逐一进行了成本核算，结果显示，商品房的社会平均开发成本在2019元／平方米至2305元／平方米之间。
北京
前7月期房均价7308元/平方米
北京
市建委、市统计局、市国土局、市发改委根据北京市房地产市场信息及预警预报系统运行结果，日前联合发布了北京市2005年1-7月房地产市场运行情况。
1-7月，全市商品期房买卖平均价格7308元／平方米，同比上涨了1312元／平方米，涨幅为21.9%。在全部商品期房中，商品住宅期房买卖价格为6599元／平方米，上涨970元／平方米，涨幅为17.2%。据《中华工商时报》
上海
7月楼市成交均价回升
7月，浦东区域住宅的成交均价明显回升，达到四月以来的最高点10599元/平方米，较上月上涨21.8％。西南城区供应价格为10718元/平方米，成交价格为6541元/平方米。就成交价格而言，长宁区7月元丰天山花园的动迁房基本无成交，导致成交均价反弹至万元以上。徐汇、闵行两区均出现了成交均价的调整，其中闵行大多数楼盘各种促销手段的显现是导致成交均价调整的主要原因。据《新闻晚报》
广州
7月均价下跌214元/平方米
广州
市国土房管局发布的《2005年7月份广州市房地产信息》显示：今年7月广州全市一手住宅成交均价为4849元/平方米，与上半年住宅成交均价5063元/平方米相比，下降了214元/平方米，降幅4.23%(以一套100平方米的房子来计算，价格降低了2万多元)，同时，7月广州市原八区一手住宅均价5467元/平方米，均已回落到去年下半年的水平。
有业内人士表示，楼价在8月份可能继续轻微下降，到了九十月份开发商有新货供应后，楼价有望止跌或回升。据《新快报》
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