中新网9月6日电据每日经济新闻报道,沉寂了近半年的上海楼市,终于开始出现加速发力的苗头。近几个月,上海住宅成交量持续放大,这一现象在8月下旬以来表现得尤为明显。随着9月份的到来,回暖迹象是否说明上海楼市即使在经历了宏观调控之后,仍将重现“金九银十”的“历史规律”?
断言回暖为时尚早
网上房地产最新数据显示,8月份上海住宅总成交7622套,比7月份回升了5%左右。美联物业市场研究部提供的数据也表明,进入8月下旬,美联物业上海区域住宅成交量与7月份同期相比上升了四成。
美联物业对上海外围区域住宅市场抽样调查显示,8月份成交量有所下滑,有些地区甚至已连续几个月交易平淡。房产之窗网分析师尹喻举例,上周中外环、外郊环和郊环的成交量分别比前一周下降了8.7%、1.7%和21.5%。美联物业上海区域副总经理冯泓睿认为,“从目前市场情况来看,人们对外围房产发展潜力的心理预期已有所下降。”冯泓睿称,尽管现阶段外围区域房价尚未出现下跌现象,但需求有一定减少,反映在萎缩的交易量上。
“由于近期购房者基本为自住买家,成交物业多数为普通住宅,所以成交金额回升幅度略小于成交量回升幅度。不过可以明显感到,先前积压的购买力开始回归市场。以美联物业为例,8月份的成交总额有30%左右的回升。”冯泓睿预计,到10月份,上海住宅的整体成交量与7月份相比将回升15%-20%,成交价格将回升10%-15%左右。
不过,注册房地产估价师杨子江对此持不同观点。“8月份住宅市场交易量有一定反弹,但不能仅仅根据一个月的数据就得出上海楼市开始回暖的结论。”杨子江认为,上海楼市目前还处在对宏观调控政策的消化过程中,完全适应还需要一定时间。不过,未来几个月上海楼市将总体趋好。
“九十月份是许多开发商推盘的时间,同时也是购房的好时机。”中国指数研究院华东分院院长陈晟表示:“不过,在目前宏观调控的形势下,判断今年究竟是否会像往年一样出现‘金九银十’还为时过早。”
仍存销售压力
“理论上说,第四季度上海商品房供应量将达到3200万平方米。”5日,上海富阳研发拓展处经理胡欣向记者表示,因为供过于求,第四季度可能造成2400万平方米商品房过剩,销售局面不容乐观。
3200万平方米这一数据,来源于上海富阳的研究。该数据分析,近几年上海每年批准预售面积约3000万平方米。今年至8月26日,上海批准预售的各类商品房总面积约1607万平方米,如果今年预售面积和往年持平,那么第四季度上海将有约1400万平方米的批准预售面积上市。这还只是第四季度供应量的一部分,一手房楼市供应量还应包括已上市但未售完的楼盘。截至5日的网上统计数据显示,纳入网上的可售面积已超过1858.51万平方米。
“1400万加上1858.51万,第四季度上海商品房供应量很有可能超过3200万平方米。”胡欣分析。
但6月份以来上海楼市低迷,月成交量徘徊在100万平方米/月左右。
“乐观估计每月销售200万平方米,第四季度销售量也就800万平方米。因此,今年积压的商品房将达到2400万平方米,这会在年底的网上可售面积数据中体现出来。”胡欣强调,去年一直处于火热状态的上海楼市,全年销售量也不过3500万平方米左右。“不仅今年第四季度形势严峻,而且未来几年里,上海楼市都将面临供大于求的局面,可能要较长时间才能消化供给。”
然而,需求并不乐观。虽然受传统销售旺季影响,近两周楼市成交量缓慢上升,一些自住用户陆续进场,但中邦房地产营销公司市场研展部经理邹宇清指出:“市场需求整体回暖的趋势还未显现。”
“目前,某些降价幅度较低的楼盘成交情况并不佳,可见目前的弱市格局并没有完全改变。”易居中国研发部经理郑翎昀建议开发商应及时调整定价策略,适应市场发展趋势,在九十月份加快销售进度以回笼资金。
尚难判断回暖持续时间
针对8月底9月初上海商品房成交量增加的趋势,上海实业发展股份有限公司总裁卢铿近期在接受记者采访时表示,市场总体观望气氛仍然浓厚,现在难以判断上升势头将持续多久。
卢铿认为,经过半年时间的宏观调控,许多发展商已经在思考如何创造性价比优良的产品,如何调整价格以启动消费。最近成交的中高档楼盘买家中,外地人和境外人士居多,表明上海市场的需求确实存在“特殊之处”。尽管如此,卢铿仍不甚乐观:“整体上还没有看到消费信心真正完全恢复。”
在成交量低迷的情况下,新开楼盘通过价格下调试探需求,很多人认为楼价下跌30%是底线。目前市场上流传着几种底线估算方法:一是按时间计算,即均价降到去年的某个月;二是价格本身降到某一价位,比如内环降到1.5万元/平方米;三是降幅达到某一百分比。卢铿认为以上估算均不科学:“价格底线是一个复杂问题,因为上海市各区域房产情况不一,难以用一个绝对百分比来说明问题。”
此前,卢铿在上海召开的一个行业会议上建议,希望政府、学者、发展商联合起来,通过科学的测算来模拟一个市场走势。“降价是必然的,但要让大家知道底线在哪里。”
对于眼下业界议论纷纷的“取消房屋预售”建议,卢铿强调,在银行金融资产中,房地产是相对安全、数量庞大、发展迅速的资产,对于影响重大的金融资产,不适合采取过激的方法。(王芳艳、李冲贤)