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　　纯粹市场发展的方向——走进武汉写字楼

　　(2005-11-12 08:02:49)

　　荆楚网（湖北日报）（记者李先宏实习生杨燕）采访武汉开元地产信息有限公司总经理高卫华，是在一家酒店进行的。令人想象不到，这家在武汉颇有影响的地产策划顾问机构也蛰伏在酒店里办公。

　　她说：“在酒店里办公方便，热水24小时供应，可以满足公司随时加班的需要。”

　　高卫华认为，目前武汉的写字楼存在着明显的缺陷，不少宣称甲级、5A智能概念的高档写字楼，实际上与真正意义上的高档写字楼差距不小。这也是她的公司至今仍在酒店里办公的主要原因。

　　与高卫华有着相同看法的业主不在少数。前不久，一家公司的老板要在武昌开分店，想找一间1000平方米、新建成的、能立刻交房的，有24小时物业管理的写字楼，他实地考察了一遍，但未能如愿。他在网上发问，在武昌核心地段有没有5A级的纯智能写字楼？

　　业内人士说，目前面市的不少写字楼都是早几年建造的存量写字楼，这些写字楼是粗放式开发的产物，由于设计理念的落后，存在着先天的不足。

　　如电梯数量少，速度慢。一些写字楼在设计时，或迫于资金压力，或为了节约建造成本，或为了减少公摊面积，将电梯的数量压到最小，价格压到最低，造成了物业管理和使用的不便。

　　车位少、费用高。这几乎是所有写字楼都面临的问题。高卫华说，一个车位一个月的费用高达600元至800元。

　　武汉亿房市场研究部沈宏斌说，真正甲级的高档写字楼一般每4000平方米配备一部电梯，平均候梯时间30秒左右；每200平方米建筑面积提供一个机动车位，4000平方米的写字楼需提供20个机动车位。“这是现代高档写字楼最基本的硬件要求，而目前武汉市大多数的写字楼都达不到这一标准。”沈宏斌说。

　　最大的差距还是体现在物业管理的落后上。高卫华说，作为持有型物业的写字楼，其物业管理至关重要，这直接关系到写字楼的运营成本。高效、先进的物业管理，不但可以为客户降低使用成本、带来增值服务，也可以降低自身运营成本。而武汉市写字楼物业管理还是传统的住宅物业管理的模式，连24小时物业管理的需求都不能满足。

　　更让人烦恼的是，不少写字楼地处核心商圈，与大型商场、住宅混用，这里人流如织、交通拥挤，环境嘈杂、出入十分不便。“这是国外高档写字楼的大忌！”华中科技大学教授李斌说，而武汉市时下却流行开发这样混合型的商住楼，且成为开发的主流。

　　据业内人士介绍，1999年，聚豪华庭定位于纯写字楼，结果销售惨淡，开发商改变策略，将其转为商住两用楼，结果一年之内全部消化。自此，商住楼概念盛行，成为流行的物业开发形态。

　　沈宏斌说，居住、办公两用的商住楼，适应了成长型的中小企业的需求。中小企业的支付能力有限，购买、租赁商住楼，可节约成本。购房办理按揭，最长可以申请八成30年，比购买写字楼最多可多贷五成10年，首付压力明显减小。70年的土地使用期，也较写字楼物业多了20年。商住楼受到热捧也就并不奇怪。

　　而开发商热衷于开发商住楼，一方面报建的是住宅楼，而建成的是商住楼，成本自然下降了许多；另一方面，由于纯写字楼投资大、资金回笼慢，开发商住楼可以分散风险。

　　就办公而言，商住楼弱点明显。当老板们带着公司的客户与菜篮子、宠物、垃圾袋一起走进大堂，相会在电梯时，公司的形象和信誉会大打折扣。

　　在住宅里办公，也干扰居民们的生活，损害居住者的权益和国家的利益。办公的用水、用电是商业水电，而在住宅里的企业，都是以民用水电的标准交纳费用。

　　消防隐患也不容忽视。按建筑物防火规范，住宅楼只需设消火栓系统，而写字楼还需配置自动报警装置和自动喷淋系统。办公楼装修档次高、可燃物多、用电量大，而商住楼按住宅楼防火规范审查，必然存在火灾隐患。

　　因而，禁止在住宅楼里办公的呼声不断。据了解，广州、厦门等地已出台了“住宅禁商”令。

　　“尽管武汉目前出台这样的禁令的可能性不大，但通过制订政策，引导那些在住宅楼里办公的企业迁出，应是趋势。商住楼必定只是过渡性的产品。”沈宏斌预测。

　　事实上，那些发展壮大了的中小企业也意识到商住楼的不足，寻找适合自己的纯写字楼，不断地从商住楼里搬出。

　　李斌说，相对上海、北京、广州等写字楼市场发达的城市而言，武汉写字楼市场还是一个竞争尚不充分、有待细分的市场。当前发展商面临的最大课题是如何建设高节能、高智能、有特色的写字楼，以赢得市场的认可。

　　李斌认为，企业购买写字楼的动力不是来自办公的需求，而是来自于对企业品牌形象的关注和对可以保值、增值的资产的追求。写字楼的品牌暗示的是企业的品牌，是入驻企业的名片；品牌同时还是对写字楼品质的一个暗示。

　　只有专业的、智能化的高档纯写字楼和良好的商业环境才能最大程度吸引大企业、大公司总部及其分支机构入驻，这样才能有效地带动区域经济的发展。

　　李斌说，近两年推出的泰合广场、招银大厦、兆富国际大厦的成功，高档纯写字楼集聚建设大道一条街说明，发展纯写字楼应是今后武汉写字楼市场发展的主流方向。