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四成户主接受调查表示，使物业改善服务不能光靠拒交费
专题动机
10月30日晚，朝阳区57名欠交物业费、未履行判决的业主被法院强制执行，其中16人被司法拘留。事隔整1月，强制执行中被拘留的欠费业主受到了怎样的影响？业主与物业的关系是否发生变化？
物业的服务有无改善？本报记者到朝阳区百环花园等四小区进行回访，并对业主发放100份调查问卷，回收有效问卷82份。
本报讯至今日，朝阳法院强制执行物业费正好一个月。本报于25日至昨日对朝阳区被强制执行小区百名业主进行的问卷调查表明：超七成业主认为强制执行不会促使他们交纳物业费，而其后物业公司提供的服务也没有改善。
当事双方 逾六成业主称与物业关系恶化
对朝阳区百环花园、欧陆经典小区、农光里小区和芍药居北里小区约百名业主的调查结果统计显示：6.1％的业主对小区物业服务满意，65.9%的业主选择了不满意；同时42.7％的业主也意识到拒交物业费不能促使物业改善服务。对于强制执行后的影响，76.8%的业主认为，强制执行不会促使他们积极缴纳物业费；73.2％的业主感到强制执行后，物业的服务并未得到改善；68.3％的业主认为，强制执行后，业主和物业的关系恶化了。
百环花园的陈常庆夫妇同时被拘，且时长为15天。陈常庆说，此事对家庭的影响很大，被拘时自己和妻子都是身着睡衣，而5岁的孩子就在一旁，直到现在，自己还要对年迈的父母隐瞒此事。记者了解到，部分曾被司法拘留的业主目前正筹备聚会，并希望通过法律渠道，探讨强制执法的相关问题。
调查中，有被强制执行社区的物业公司反映，虽然申请强制执行的是前任公司，但强制执行后，对他们的收费也产生了负面影响。
昨日下午，北京市建委小区办人士说，业主和物业之间是种合同关系，据《物业管理条例》规定，业委会有义务进行督促，而小区办不宜干预太多。
法院说法 物业服务不佳业主应搜集证据
11月26日上午，朝阳法院执行法官和法警到望京西园等小区，再次对部分拖欠物业费的业主强制执行。朝阳法院执行庭副庭长汪冬当时表示，无论是谁都必须履行生效法律文书。在诉讼阶段是业主和物业之间的争议，一但判决生效就具有了法律强制力，已经不是当事人之间的纷争了，“任何人都应自动履行，无论强势还是弱势。”
而此前，朝阳法院曾提醒，业主在碰到物业公司服务不到位时，应该积极搜集证据。例如报修后物业不管、小区卫生状况差、公共部位保管不善等，并寻找证人证言为以后的诉讼积攒证据。
律师建议 集体收房阶段就应筹建业委会
北京隆安律师事务所律师陈旭认为，判决书一旦下发，作为业主不应对抗法的权威，确实利益受损的，应采取其他的救济方式，如反诉物业进驻非法、服务不达标、信访等；同时应区分强制执行和强制措施的概念，强制执行只能是针对财产，包括查封财物、冻结账户等；限制人身自由则是强制措施。
当代律师事务所朱克非律师认为，目前从买房到收房，业主持的都是比较微观或是层次相对较低的维权思想，业主仅仅用维权的观念去考虑业委会成立，并且是在纠纷已经发生的情况下考虑成立业委会，90％以上很难成立。他认为，业主思想必须要超前。业主在集体收房阶段一定要考虑成立业委会，入住第一年就要进行相关准备工作。
回访·百环花园
百环花园业主频遭敲门催费
认为物业服务仍有瑕疵，欲成立业委会维权 2005年11月29日下午，百环家园业主正在接受本报记者的问卷调查。
位于朝阳区潘家园桥附近的百环花园，由华威里5号楼、6号楼、7号楼和8号楼组成，共1000多户。据业主介绍，在10月30日被朝阳法院拘留的16名业主中，该小区就占了5个。
申请强制执行的是前物业百环花园物业公司，小区现在由龙城兴业物业公司管理。
据业主反映，此后，现在的物业上门催费的次数增加了，经常在晚7时至10时敲门催费。5号楼一名女业主说，强制执行后，一些积极的业主正在联络，准备在适当的时机提出申请成立业委会。
电梯大修资金无着落
26日下午，小区道路两边停满了汽车，业主们说许多汽车是附近小区或者外面公司的车辆，因为业主停车每月是150元，而外面的车停进来则是每月600元。小区里的一名保安证实，确实有不少外小区的车停在本小区。
8号楼原有3部电梯，业主反映其中一部已经坏了5个月，上下楼很不方便。物业公司工作人员介绍，损坏的电梯经检测需要大修，但是大修的钱还没有着落。
而在小区5号楼的旁边有一个小饭店，26日傍晚，饭店门口摆出了烤羊肉串的摊子。
羊肉串的摊位不仅冒出黑烟，而且散发出的味道也很刺鼻。
当天下午5时40分，一位女业主给物业公司打了电话反映，10分钟后，物业工作人员说已经给饭店打过电话，要求饭店搬到屋子里烤。当晚6时30分，饭店的羊肉串摊位仍然在屋子外面摆着。
新物业称收费受影响
华威里8号楼一名男业主说，上次法院强制执行后，物业与业主的关系恶化，甚至服务也不如以前。
他说，强制执行后，物业公司上门催费的次数增加了，经常有两名物业工作人员，一名是保安，一名是维修人员，在晚上7时至10时敲门催费。5号楼一名女业主也说，物业催费的次数比以前增加，但她和她身边的人都不打算交费。
当日下午，龙城兴业物业公司工作人员称，虽然并不是他们起诉业主，但上次强制执行后，对现有物业的收费还是有负面影响。
百环花园有38名业主接受了问卷调查，26名业主认为在强制执行后，物业与业主的关系恶化。一名业主说，虽然现在的物业不是申请强制执行的公司，但是强制执行后，他们对现在的物业也没有好感。
一名被判败诉的业主判决书上写着，判决交付的物业费是物业公司起诉金额的80%.10多名业主说他们不打算再交物业费，他们认为物业服务有瑕疵，既然法院都判决只需付八成的钱，现在也没有必要全交。
截至发稿时，记者一直未能与龙城兴业物业负责人取得联系。
百度一下“强制执行物业费”，找到相关网页约194000篇。今年10月30日晚，北京市朝阳区57名欠交物业费的业主被法院强制执行。
回访·欧陆经典
新物业较旧物业有改善
业主对现有物业服务表示较为满意
“灯是黑的，狗在绿地里拉屎也不管……”11月26日下午2点半，在欧陆经典小区20号楼7楼的家中，王一兵在调查问卷“强制执行对您的心理影响”一栏中的“气愤”后打了一个勾。
王一兵称，在10月30日朝阳法院的强制执行中，他也在被执行之列。他说，他所拖欠的物业费，主要是在2003年“非典”时期，原因是“那时候物业什么都没有干”。
据此前报道，2003年9月，申请此次强制执行的中海物业就已撤出该小区。中海物业撤出后，北京中实杰肯道夫物业管理公司成为欧陆经典的新“管家”。“现在的物业再怎么样也不会干出这样的事了。”业主孟先生对目前小区物业服务表示满意。
虽然没有牵涉其中，但“强制执行”对于新物业而言仍是敏感话题。在记者亮明身份后，一位物业负责人并未表态，只是大声叮嘱旁边的保安：“把他给我盯紧了！”
回访·芍药居北里
部分住户未缴房租转手租屋
一居民称违反合同到底是自己吃亏
10月30日早晨，家住芍药居北里114号楼的居民陈菊（化名）被一阵电话铃声吵醒，侄子在电话中说：“法院上我家来强制执行了，能不能先借点钱？”
陈菊没有借钱给侄子，因为她自己还欠着两年的房费。
10月30日，芍药居北里共有2户居民被强制执行欠费，与其他几个被强制执行的小区不同的是，这两户居民所欠的是房租，即直管公房的房费。
芍药居北里共有6000多户居民，其中4000多户是回迁房，大部分由北京市建委指定的东屿物业管理公司进行管理。据东屿物业管理公司王经理说，小区现在共有1900多户需要交房费的居民，很多人欠着房租却把房子转租出去，物业因此起诉了部分户主。
215号楼的居民王先生对强制执行全都发生在朝阳表示不解，他认为其他地方也存在欠费问题，但拒交物业费并不能促使物业改善服务，拒交物业费就违反了合同，自己反而吃亏。
回访·农光里
“‘保姆’一方应该更宽容”
有住户认为首要的是物业应做好本职
在10月30日的强制执行中，农光里一位姓潘的业主被强制执行。昨日，潘先生称，物业公司减征了物业费，他也缴纳了拖欠的部分。
该小区内，有相当大的一部分以中老年居民为主的回迁户，他们的物业费已经一次交清，对于小区的物业服务，他们觉得还可以接受。而215号一位购房的住户则对强调执行物业费表示支持，而且认为执行后，业主与物业的关系会有所好转。“不管强制不强制，物业的工作应该先做到位。”214号楼7楼住户的薛女士说，作为业主的“保姆”，物业公司应该表现出应有的宽容。专题统筹/本报记者 张剑锋
采写/本报记者 王殿学 相丽丽 张晓玲 张剑锋 张太凌
摄影/本报记者 郭延冰 实习生 柯云
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