本报讯外资基金的进入正在推动中国房地产投资市场的急速演变。近日，花旗银行房地产基金成功收购永新广场，成为今年继新茂大厦、百腾大厦之后第三宗外资整体收购办公楼物业成交个案。戴德梁行董事叶建成指出：“第一波外资基金进入中国投资市场的号角已经正式响起。”随着第一波外资基金的进入，中国投资市场的外资投资时代已经到来，未来2至3年将会出现跳跃式发展。

　　值得注意的是，上述三宗交易都分别是麦格理银行、高盛、花旗银行房地产基金进入中国市场后的首次投资，他们也都不约而同地选择了市中心黄金地段的高档办公楼物业。根据戴德梁行研究结果显示，目前海外机构收购的模式主要有两种。一是在建工程转让，代表项目是年初麦格理收购新茂大厦。在淮海路甲级办公楼未来供应奇缺的情况下，新茂大厦预租情况良好，现预租也在60％以上，预计明年年初能够达到基本满租。此类交易的投资回报率比成熟物业收购为高，但需承担一定的租赁风险。

　　二是收购现成物业，代表项目是高盛收购百腾大厦和花旗银行房地产基金收购永新广场。此类办公楼没有租赁风险，虽然初始投资回报率比较低，但是随着这两年甲级办公楼租金的不断提升，原业主在两年前签下的租约与现在的市场租金已经有明显的距离，重新续约时租金将有较大涨幅空间，整体回报率将有较大提升。

　　业内人士表示，中国投资市场目前正处于起步阶段，从物业的品质、市场的风险，包括流动性、透明度各个方面考虑，投资机构对回报率的要求都较高。但是随着其他外资基金的不断涌入，市场趋于成熟，物业的品质、市场流动性和透明度都将会进一步提高，投资机构对回报率的要求就会比现在低，物业的市场价值将有较大提高，投资机构将获得较大的资本增值。这也是外资基金不断涌入中国投资市场的根本原因，同时也将促使中国投资市场迅速走向成熟。

　　（黄侃）