海口晚报网1月9日讯省农业厅在1996年房改后，住宅区的房屋产权都100％地归了干部职工所有。2000年，省农业厅成立的“机关服务中心”负责对该住宅小区进行物业管理，并自定收费标准进行收费。该厅退休干部陈盈祥认为“中心”收费不合理，拒交物业管理费。在遭到“中心”停水停电后，退休干部陈盈祥将省农业厅告上法庭。

　　一、二审法院以“陈盈祥属农业厅退休干部，农业厅对他进行的是内部管理”、“不是平等主体的民事法律纠纷”为由，驳回了陈盈祥的起诉。陈盈祥却认为自己虽然是农业厅的退休干部，但在物业管理中却不是领导与被领导的关系，该住宅区的物业管理费用应依照《海南省物业管理条例》来执行，于是继续申诉。

　　省农业厅房改

　　成立“服务中心”当“管家”

　　据省农业厅退休干部陈盈祥介绍，省农业厅在海口市龙舌坡432号住宅区有四栋楼房，共105套房子。其中3栋是省农业厅于1989年先后筹资建起的，第四栋是由海南渔业公司出资，省农业厅提供土地合作建造的。

　　1996年农业厅进行房改，厅干部职工与省农业厅签订了《公有住房买卖协议书》，并如数交纳了房款，于是拿到了产权证，拥有房子的100％产权。此后，有的人将房屋卖给了他人，住宅区的业主部分已经不属于农业厅的干部职工。

　　陈盈祥称，2000年时，省农业厅成立“海南省农业厅机关服务中心”，正式负责对住宅小区的物业进行管理，并于2003年8月1日制定了《海南省农业厅机关服务中心住宅区物业管理暂行规定》，以书面委托“机关服务中心”负责对住宅区的物业进行管理。

　　小区抬高收费

　　物价部门限期整改

　　陈盈祥告诉记者，按照有关省《物业管理等费用收费标准的通知》规定，如按四级标准收取管理费，必须是具备九个条件。可是住宅区和“服务中心”的条件仅仅勉强具备其中的三个条件，按该规定中的“如达不到最低一级（四级）条件的，收费标准按最低一级标准下浮20％的幅度内由双方协商”的要求，该住宅区的物业管理费应该在四级0．4元／ｍ2收费之下。

　　可是，从2003年8月份起，“服务中心”突然将收费标准由0．4元／ｍ2提高到0．6元／ｍ2，水电费也超过了收费标准。业主意见纷纷，于是向省物价检查所进行举报。

　　2004年1月5日，省物价检验所给“服务中心”下达了限期《整改意见书》。

　　《意见书》指出“服务中心”对农业厅各宿舍小区实施物业管理过程中，收取物业管理费和电费存在不规范之处。“服务中心”必须按照《海南省物业管理服务收费规定》，向省价格主管部门申报办理物业管理收费备案手续并领取收费许可证后，方可向业主或住户收取物业管理费。同时要求“服务中心”对公共用电、多种损耗电量及费用的分摊情况按月进行公示，每度电分摊的费用最高不得超过0．25元／千瓦时。

　　拒交费被停电

　　退休干部状告省农业厅

　　农业厅退休干部陈盈祥称，按省物价检验所的要求，“服务中心”收取整改意见书之日起15天内必须整改完毕，并将整改结果书面报告给物价检验所。可是，“服务中心”根本就不予理睬。既没有办理“收费许可证”，也拒绝公布“公摊水电费”和提高“物业管理费”的依据。于是，陈盈祥与30多户业主拒绝交纳“物业管理费”及“公摊水电费”。2004年2月24日，“服务中心”以“欠费”为由，对他实施停电。

　　由于“服务中心”不是“法人”，是受省农业厅书面委托管理小区物业的，2004年4月29日，陈盈祥向美兰区法院起诉省农业厅。请求法院判令“服务中心”的停电“通知”停业执行，并恢复对其2004年2月24日停电前供电线路的原状；退还多收的物业管理费、摩托车停车费等；赔偿因对其停电造成的损失费12元，并公开向他赔礼道歉。

　　省农业厅反诉

　　他拖欠费用3千多

　　陈盈祥进行起诉后，省农业厅立即进行反诉。

　　省农业厅认为，“海南省农业厅机关服务中心”是在“100个编制以上的厅级单位成立服务中心管理机关后勤工作、在后勤服务推向社会化之前由事业单位服务中心实行内部管理”的精神下成立的。

　　2003年3月，为了规范物业管理，也为了更好地管理龙舍坡432号小区的物业服务工作，才讨论通过《海南省农业厅机关服务中心住宅区物业管理暂行规定》，便于物业管理有据可依，业主提意见也有条可讲。432号小区业主以征询表的形式同意对水电费、物业管理费等各项费用的收缴，按《海南省农业厅机关服务中心住宅区物业管理暂行规定》实行，并以自己按规定标准交纳各项费用的实际行动履行了该规定。

　　省农业厅称，从2002年10月起至今，除了2003年8月及11月陈盈祥交的水电费、物业管理费、排污费外，对于其他月份产生的各项费用，陈盈祥置广大业主的利益于不顾，持续拖欠居住432号小区产生的水电费、物业管理费、排污费、滞纳金等各项费用共计3355．32元，故诉请法院判令陈盈祥偿讨拖欠的水、电费、物业管理费、滞纳金共计3355．32元。

　　“内部管理关系”

　　法院驳回双方诉讼请求

　　法院认为，海南省农业厅成立“海南省农业厅机关服务中心”管理厅机关后勤服务工作，并制定《海南省农业厅服务中心住宅区物业管理暂行规定》对住宅区进行管理，该规定属单位内部的规章制度。陈盈祥属农业厅的退休干部，居住在住宅区内，农业厅对其进行管理属内部管理，不属《物业管理条例》调整的范围，即不属人民法院民事案件的受案范围。因此，陈盈祥的起诉应予驳回。同理，农业厅的反诉，亦应予驳回。

　　起诉被驳回后，陈盈祥不服，上诉至海口市中级人民法院。海口中院审理后认为，陈盈祥是农业厅的退休干部，居住在农业厅住宅小区内，由于该小区尚未成立业主委员会，没有聘请具有法定资质的物业管理公司对小区进行物业管理，省农业厅为了加强对农业厅各住宅区的物业管理，成立了“海南省农业厅机关服务中心”负责职工宿舍区物业管理工作，直至住宅小区推向社会。

　　该“中心”按照省农业厅制定的《海南省农业厅服务中心住宅区物业管理暂时规定》对住宅区进行物业管理，并收取相关费用，双方之间形成的是单位内部管理关系。双方因物业管理产生纠纷，不是平等主体之间的民事法律纠纷，不属于人民法院受理民事案件的范围，同样驳回了陈盈祥的起诉。

　　不服继续上告

　　海口中院已“复查立案”

　　陈盈祥认为，自从省农业厅把房子出售后，物业产权已经发生根本变化，小区内的房产已经不属于农业厅所有，省农业厅对小区房产已经没有支配权。售房后，在物业管理中，农业厅的“中心”与他已经不是领导与被领导的关系，双方是被雇者与雇主的法律关系。农业厅不能像1996年售房以前那样，因自己持有小区物业所有权而实行“内部管理”。

　　陈盈祥说，在物业管理方面，农业厅单方面制定违反法律法规的任何“规定”、“通知”、“决定”，并强行要求业主执行，这对拥有百分之百产权的广大业主是没有法律约束力的。《海南省物业管理条例》规定，“住宅交付使用后至业主委员会成立前，对物业的管理由售方单位负责，售方单位可以聘请物业管理公司进行管理，也可以自行管理”。

　　陈盈祥认为，“自行管理”是指物业管理，必须遵守有关物业管理的法规规章，涉及到收费问题就必须遵守有关收费的法规，不能以所谓的“内部管理”为借口而违反法规。这种“内部管理”违法违规了，照样是要接受执法、管理部门的批评、处罚的。

　　《海南省物业管理条例》有关规定，“业主、使用人、业主委员会、售房单位及物业管理部门申请调解，也可以依法申请仲裁或向人民法院起诉”。陈盈祥认为自己就是与售房单位发生物业管理纠纷而向法院提起诉讼的，符合《海南省物业管理条例》第57条关于向人民法院起诉的规定，法院不应驳回其起诉，于是对此案继续申诉。海口中院已于2005年11月27日内对此案进行“复查立案”。