本报讯

　　据《中华工商时报》报道,一位不愿透露姓名的房地产老总告诉记者,如果今年上海市不出台有实质性效果的托市政策,上海的房价将在现有基础上下跌30%~40%。

　　销售压力

　　今年上海住宅供需比约1.54:1

　　对于开发商来说,首先是销售压力。据中国指数研究院(华东)的分析,今年上海一手住宅市场的新增供应将比去年大幅增加。剔除配套商品房的因素,去年大约有1500万m2可售面积留待今年消化,而今年本身又会有不少楼盘入市。2005年上海住宅的供需比是1.38:1,而今年的供需比将更高,扣除定向供应的商品房,供需比约为1.54:1。一位业内人士透露,他的客户(开发商)中仅有30%对今年上海楼市表示乐观,其余大多持悲观态度。

　　资金压力

　　开发商须多方拓展融资渠道

　　另一方面,资金链安全同样考验开发商。中国指数研究院(华东)副院长陈晟表示:“随着市场的推进和企业整合力度的加强,2006年国内开发商的淘汰力度将加大。”他认为“房地产开发商须多方拓展融资渠道,信托、私募及海外基金的引入和扩大势在必行。同时源头上金融机构除信贷以外的金融创新(房贷证券化、房产基金)也应该加大推进力度”。据了解,在2005年,一些开发商毫不犹豫就答应了江浙资金高额利率的要求,资金压力可见一斑。

　　经历了年前几个月的“回暖”,进入2006年1月,上海楼市成交量再次拐头向下。日前,记者从多方了解,今年楼市将在下滑通道里越走越远,这已成为更多人的共识。实际情况是如果除去配套商品房的因素,从去年下半年开始的所谓“楼市回暖”,也仅仅是个“虚象”。

　　目前现状

　　买卖双方拉锯楼市回暖是虚象

　　从去年8月份以来,上海一手住宅市场今年1月份首次出现成交量下调,与去年同期的近300万平方米高峰数值相比跌去一半。

　　据统计,1月份上海动迁房源供应已经超过全部成交量的50%。排行前25位的公寓类商品房中,三分之一的楼盘平均单价在7000元以下。在所有成交房源中,单价7000元以下的占74%,而单价4000元以下的更是达到全部成交房源的50%左右。

　　上述人士强调,1月的冷清可以归咎为开发商有意捂盘。但目前上海全市还有众多楼盘处于酝酿开盘阶段,可以预计春节长假结束之后,大量新盘上市,上海楼市将再次展开新一轮促销大战。

　　2月1日,上海恢复网上交易的首日,一手房签约仅20多套,而去年春节恢复交易的第一天便成交71套,分析师认为,目前上海房地产市场处于买卖双方胶着状态。受各类政策预期影响,观望等待仍是市场的主流。在双方僵持中,配套商品房占据了成交的绝对主力,反映出真正决定楼市未来走向的中坚力量还在场外尚未入内。事实上,在去年9月、10月楼市传统的交易旺季里,上海楼市成交量中的大部分为配套商品房和中低价房。