人大代表洪可柱建议提高个贷首付比例，逐步取消房屋预售制度，在全国范围内大量建设50-80平方米小户型住宅

　　作为全国人大代表，洪可柱今年两会将会提出与房地产业相关的两个议案：一个关于商品房销售，建议个人住房贷款最低首付比例提高到40%-50%以及停止实施商品房预售制度的建议；一个关于《中华人民共和国建筑法》的修改议案。

　　前一个议案的出发点是目前全国很多城市房价高涨，空置率上升，不少人望房兴叹，同时由于首付比例低，商品房预售，金融风险加剧；后一个议案则主要是针对1998年开始实行的《中华人民共和国建筑法》中存在的诸多不足提出了六点修改意见。

　　代表简历

　　洪可柱，1943年生，福建闽侯人。教授级高级工程师，中国建筑工程总公司专家委员会副主任，中国建筑第三工程局原局长，武汉大学、华中科技大学土木建筑专业兼职教授、博士生导师，第九、十届全国人民代表大会代表，全国劳动模范。

　　主要建议

　　●全国部分地区试行将个人住房贷款首付比例由20%-30%提高到40%-50%.

　　●购买多套住房用于投资及投机的买家，原则上应不给予按揭，或首付比例提高到70%以上。

　　●研究制定实施对购买多套房屋的“累进”首付比例制度，实施以家庭为单位实名制购房。

　　●指定时间表，逐步提高商品房预售条件。

　　●严格审批120平方米以上的大户型住宅项目。

　　●大力提倡节地、节能、环保、绿色住宅。

　　“现状” 低首付和预售制度让投机者炒高房价

　　记者(以下简称“记”)：您为什么要针对目前的商品房销售方面提出建议？

　　洪可柱(以下简称“洪”)：百姓对于目前的房地产市场有很多意见。

　　去年开始对房地产市场的宏观调控的实际效果在很多地区不明显，全国大部分城市商品房的价格照升不误。

　　记：问题主要出在哪里？

　　洪：主要在两个方面，一是目前银行按揭首付款比例太低；二是实施商品房预售制度。这两方面因素的作用，使投机房地产资金增多，房价高企，加大了社会不和谐、不安定因素。

　　记：为何这两项制度的存在会导致社会不和谐、不安定？

　　洪：我国目前投资渠道比较狭窄，特别是面对房价的快速上涨，大量社会资金为实现保值增值，转向购房投资。部分城市的房地产业市场还存在着严重的投机炒作现象。房地产商通过所谓“集中开盘”、“限量发售”、“排队摇号”、“内部员工假竞购”等手段，人为制造紧张气氛，造成供不应求的态势，从而囤积居奇、抬高房价，使得很多楼盘短期内价格上涨飞快。

　　在“低比例首付”和“预售制度”的引导下，部分购房者投机钻营，转手牟利，使得部分城市房价上涨迅速。而很多老百姓面对高房价却买不起房，望房兴叹，一边是房产过剩(无人居住大户型、高档公寓、别墅)，另一边却是供给不足(无中低档、中小户型房子)，住宅供应的结构性矛盾也日益突出，扰乱了社会的安定和谐。

　　“对策” 个贷首付提高到40%-50%

　　记：您建议的主要内容是什么？

　　洪：将个人住房贷款最低首付比例提高到40%-50%以及停止实施商品房预售制度。

　　我们建议先在全国部分地区(东、中、西部地区各选部分地方)试行将个人住房贷款首付比例由20%-30%提高到40%-50%，对购买多套住房(两套及以上)用于投资及投机的行为，原则上应不实行按揭，或首付比例提高到70%以上，再视情况，全面推行。

　　为此建议研究制定实施对购买多套房屋的“累进”首付比例制度；并辅以实施以家庭为单位的实名购房制度，对房产登记也应逐渐建立全国联网制度。同时，为防止开发商弄虚作假搞“假按揭”，对个人住房贷款还要实行担保制度，凡申请购房贷款，必须有人以财产或实物担保，以打击投机炒房之歪风，平抑房价，促进房地产业健康可持续发展。

　　记：停止实施商品房预售制度怎么做？

　　洪：我们希望建设部制定一个时间表，比如2-3年，逐步提高商品房的预售条件，如更过硬的法律约束保证，预收款项应计利息，小业主监督加强，政府有关管理部门高度关注等，直到最后取消预售。让商品房与其他商品一样，具备真实的商品属性，真正实现现楼、现房交易。让购房者在选购商品房时，像买其他商品一样，看得见、摸得着、体验得到，一手交钱、一手交楼。

　　“目标” 全国建50-80平方米小户型住宅

　　记：提高首付款可能会让市场上很多对住房有真实需求的消费者也无力购房？

　　洪：确实是，所以在提出这两点建议的同时，我觉得提倡节约住房也非常重要。　　

　　首先，在全国各地大量建设50-80平方米的小户型住房，以满足广大中低收入家庭及年轻购房者的需求，严格审批120平方米以上的大户型住宅项目；其次，多规划实施小区建设，其容积率应在2-2.5以上，大力提倡建设节地、节能、环保、绿色的住宅项目；再者，根据不同时期经济社会发展情况，宜研究制定实行不同地段、类别、类型的地价与房价不同最高限价制度，从而使我们的社会实现“居者有其屋”的人文理想。

　　记：目前不少城市市场上销售的现房并不多，取消预售房会让市场上可售的商品房非常少，有可能抬升价格。从期房销售转变为现房销售，这之间该如何过渡？

　　洪：确实会有个过渡时间。比如可以规定个时间点，从这个时间点之后的所有商品房必须现房买卖，而在此之前取得预售许可证的还可以预售。这样市场上不至于无房可售，一年之后，所有的商品房也可以逐渐转变为现房交易。同时，市场上长期积累起来的空置房也可以起到补充作用。

　　业内反对 物业税可加大投资者持有成本

　　中原地产华北区域总经理李文杰认为提高首付款等做法只是旁敲侧击

　　中原地产华北区域总经理李文杰形容洪可柱代表的做法有些“粗暴”。他解释说，房价上升是在我国经济增长较快、人民币升值前景乐观，以及国内投资渠道不畅的情况下产生的。“钱放在银行里是负利率，老百姓自然想到买房保值增值。‘炒房’在很大程度上是一种投资行为。”

　　李文杰表示，房价的涨落是由市场上的供求关系决定的，因此加大市场供应量，通过税收减少投资者回报才是根本解决之道。比如实行物业税，加大投资者的持有成本，效果会比较明显。而提高首付款等做法只是旁敲侧击，也不利于房地产市场的良性发展。

　　业外赞成 60万只能买80平米一居室

　　在中央一家媒体工作的张先生认为：“多点中小户型的房子，至少能多点选择”

　　不过不少购房者对洪可柱代表的观点表示欢迎。在中央一家媒体工作的张先生月收入五六千元，目前正在置业。他介绍说，他刚走出校门、参加工作3年，自己的存款加上家中能给的一点支援，最多也就能拿出20万元买房。这样，按照目前的三成首付额度，不包括装修的钱，只能承受60万左右的房子，按照北京四环内房子的价格算，大概是在80平米左右。但现在，北京的房子80平米只能买到一居室，不适用，而且还非常少。“多点中小户型的房子，至少能多点选择。”

　　而从社会发展的角度看，张先生认为，现在的“小家庭”越来越多，尤其是大城市，七八十平米的中小户型完全可以满足要求。

　　其他建议 建议六个方面修改《建筑法》 内容包括扩大《建筑法》适用范围等

　　今年洪可柱针对正在修改中的《建筑法》提出了六个方面的具体修改意见：一、扩大《建筑法》适用范围。将目前仅限于工业与民用建筑活动的“建筑工程”，修改为“建设工程”，以便在公用设施、桥梁道路、港口码头、水利设施等重要的土木建筑活动中发挥作用。

　　二、加强规范和监督建设单位行为的条款。建议以法条明确规定：政府各个职能部门共同负起加强对建设单位建设资金的落实与使用的监督管理责任，国家建设行政管理部门对于建设单位资金不落实、抽逃资金的情况应当予以查处。建筑施工企业一旦发现建设单位有抽逃资金或者建设资金不能落实等现象，赋予建设施工企业举报权和解除施工合同并要求赔偿损失等权利。同时，对已有拖欠工程款问题的建设单位，国家建设行政管理部门、房地产行政主管部门、国土行政主管部门都应该在各自职权范围内加大处罚力度，提高其失信成本。

　　三、建议在《建筑法》中明确界定工程总承包和施工总承包之间、分包、违法分包和转包之间、工程分包和劳务分包之间的区别。

　　四、建议明确规定，建筑工程的承包人的优先受偿权是法定优先权。该权力优于抵押权和其他债权，且是不可撤销的。

　　五、履约保证应协调统一。

　　《招标投标法》第46条第2款规定：“招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交。”但没有建设方提供保证的相关规定。

　　因此建议在《建筑法》第15、16条之间增加：积极推行工程担保制度。实施业主工程款支付担保制度。建设工程的承发包双方可互相要求对方提供履约担保。

　　六、对拖欠工程款问题应予以法律制度上的保障。

　　2003年国务院94号文的颁布，针对解决拖欠工程款问题的力度很大。但是该文是以解决农民工欠款作为突破口，而农民工欠款是由施工单位支付的，起码从直接关系上对建设单位影响不大。

　　因此建议：对于工程款的拨付，作为新《建筑法》的单独一章详加规定。应明确规定，一方面业主如何将工程款支付给施工企业，另一方面施工企业如何将工程款支付给农民工。 本版采写本报记者 张宏强