本报特派记者武岩生 一边是排队苦苦等待的无房和缺房户,一边却是已售经济适用房出现“高租售率”;一边是经济适用房“一房难求”,另一边经济适用房中却出现大量闲置的“豪宅”,不少经济适用房成为富人投资置业的工具。 被城市中低收入阶层寄予厚望的经济适用房发展至今,种种弊端越来越为人们诟病。怎样保证真正的需求者住进适用房,如何提高资源的有效利用,经济适用房是否应该终身拥有,这些都成为了“两会”上代表们热议的话题。
供应对象的认定是关键
“经济适用房应有一个科学的退出机制,才能保证资源的有效流动性。”全国人大代表、河北荣盛集团董事长耿建明认为,目前的经济适用房一旦买到,就终身拥有,这样制度是不合理的。当房主从贫困到脱贫,不符合经济适用房的购房标准时,他所拥有的经济适用房还归他,成了手中的资本,可是还有好多需要者无房可住,这样的局面是不合理的,所以经济适用房应该是可进可出的,对有限资源进行有效配置,进行一种动态的管理和分配。“我更认可廉租房政策,当你贫困的时候,我给你支持,当你已经脱贫了,就没有理由拿这笔钱,所以停止资助”,耿建明还表示,目前的我国国情决定,不是所有人都能买房住的,对于困难群体租房住,更有利于改善他们的生活,也有利于减轻社会的压力,所以在经济适用房能力有限的情况下,应该大力发展廉租房。对于经济适用房成为富人投资置业的工具。耿建明认为,可以在户型、面积、环境、景观的设计上,严格执行限制条件,不能超标成为豪华社区,让富人和资本没有投机的空间和兴趣。“经济适用房的供应上,政府应该严格审查供应对象,可以考虑对合格的供应对象发《准购证》,取得《准购证》的家庭,可持证购买一套经济适用住房。”全国人大代表、河北天山实业集团有限公司董事长、总裁吴振山这样说。他表示,经济适用房的优惠来自于三个方面:第一,政府降低了土地成本;第二,政府实行了税收上的优惠;第三,房地产开发商让利。经济适用房从立项到销售涉及到了诸多环节,这些环节的协调顺畅是经济适用房卖给真正需求者的关键所在。按照我国确定的住房供应体系,经济适用住房是面向中低收入家庭中的住房困难户出售的政策性商品房。目前,我省经济适用住房的买受资格条件有以下3个:一是具有当地城镇户口(含符合当地安置条件的军队人员)或市、县政府确定的供应对象;二是家庭现有住房建筑面积在人均20平方米以下;三是家庭年收入在当地上年度在岗职工平均工资的4倍以下。供应对象的认定,是保障这项制度公平和公正的基础。“经济适用房这项制度本身没有问题,出现一些不尽如人意的问题,也是一种制度发展进步必经的一个过程”,对于目前社会上一些人“建议取消经济适用房制度”的说法,吴振山代表认为,不能因噎废食,社会尚存的弱势群体,还需要这样的制度保证其基本的生活。“在经济适用房销售上,房地产商之所以应该让利,是因为现有政策给他们省去了许多后续环节,比如部分销售环节、广告策划环节等。另外,在经济适用房销售出去之后也应该有一些辅助性措施,比如限制经济适用房上市进行二手房交易,保障经济适用房不成为炒房者捕捉的对象”,吴振山代表认为,在购买资格方面严把“入口”,在上市二次交易方面严把“出口”,是理顺经济适用房制度的关键所在。
严控开发商的利润空间
全国人大代表、衡水市人大常委会副主任王秀珍认为,对于城市居民而言,目前最大的消费支出就是住房,工薪阶层的绝大部分收入都用到了住房上。如何严控开发商经济适用房的利润空间,是需要迫切解决的问题,经济适用房制度是政府的惠民政策,不能让开发商在其中钻了空子,而要真真正正地把实惠回归给大众。“经济适用房不经济”,或面积超标,或关系户抢占,或地段偏远,这些问题的存在都需要政府部门的强力介入,可以借鉴以前“集资建房”模式中的透明运作模式,增加透明度,让普通大众了解经济适用房开发建设的全过程,杜绝暗箱操作。“关键问题在于应该怎样来核定成本,国家对经济适用房的利润规定是不准超过3%,但是许多开发商的利润实际上已经超过了15%,为什么?因为开发商可以通过种种手段把成本虚报,利润在成本中就能拿到不少,3%不是最终利润。”全国人大代表耿建明认为,政府对成本核算没有有效监督,造成了开发商有机可乘。开发商是商人,毕竟是以盈利为目的的,所以会想方设法钻空子。3%的公开利润掩盖之下,他们能从虚报成本、减免税费等方面得到大量的利润。国家应该建立一个审核机制,不能开发商说多少就是多少,应从土地成本、建筑成本、到施工成本等逐级核算出成本应该是多少。许多代表认为,经济适用房不“经济”,很大程度上与开发商在建设成本上做手脚有关系。经济适用房既然是政府为中低收入者“雪中送炭”的一项福利制度,政府就有责任分清与开发商的职责,从源头开始控制和降低开发建设成本,保证把“炭火”送给真正的“雪中人”,而不是被开发商钻了空子。政府部门应全程参与监管建设和销售,使开发商无机可乘。
经济适用房之外我们能做什么
在记者采访中,代表们普遍认为,老百姓买不起房不是因为他们没有需求,而是房价太高超出了购买力。这种局面单靠经济适用房来扭转,有些势单力孤、杯水车薪。因此,政府目前应该下力气研究如何改变供地结构,增加中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。比如,对廉租房和经济适用房实行“划拨”供地;对中低档商品房在限制房价的前提下,实行“限价招标”出让供地;对高档商品房实行“价高者得”的“招拍挂”方式。另外,代表们认为,应积极稳妥地开展以货币补贴为主解决低收入家庭住房问题的试点工作。要进一步明确城市政府责任,加快建立规范、稳定的廉租住房资金渠道,根据各地实际,有计划扩大廉租住房制度覆盖面。建立健全廉租住房保障对象档案制度,加强住房保障对象的动态管理。
保证经济适用房达到上年竣工量的20%
本报特派记者武岩生来自省建设厅的消息显示,2005年,全省房地产开发投资中用于经济适用住房的投资46.8亿元,比上年增长29.5%,占房地产开发投资的比重由上年同期的11.4%提高到12%。在建的经济适用住房面积543.7万平方米,增长21.2%;其中新开工经济适用住房面积199.6万平方米,增长5.2%;竣工面积151.8万平方米,增长10.5%。河北省建设厅房地产处处长桑卫东表示,今年我省将严格经济适用房供应对象和申请审查,严格执行建设标准,严格规范销售管理,严格上市交易管理,严格集资合作建房管理。在经济适用房方面,我省首先是要加大开发规模,2006年度,全省计划建设经济适用房项目68个,建筑总面积461.9万平方米,占全年计划建设普通商品房建筑面积的25.5%,其中计划竣工的经济适用房总建筑面积将达到345万平方米,将占全年度计划竣工的普通商品房总面积的22.8%。也就是说,每4至5平方米新建普通商品房中,就有一平方米是为家庭人均住房面积在20平方米以下的中低收入家庭建设的经济适用房。另一方面要严格管理,要求全省经济适用住房的年供应量应达到当地城镇住房上年竣工量的20%。同时严格控制其建设标准,要求多层楼房单套住房建筑面积要严格控制在85平方米以下,高层、小高层楼房单套住房建筑面积应控制在95平方米以下;另外,经济适用住房销售应针对单个符合条件的家庭,不得趸售或者定向销售给某些单位。切实保证中低收入家庭能够买得起、住得上。 |