【江苏商报报道】本报记者　林立　报道两个月前，夏雨就开始筹划自己的网络公司，并一直为此忙碌着，找房子、申请执照和办理工商税务手续。两个月后，他不想再为这些繁琐的事情困扰，最终放弃了继续自己找写字楼的想法，“晚上做梦都是找房子开公司的事”。2月13日，带着新招的3名大学生，拎着两台笔记本电脑，夏雨搬进了珠江路669号。这里便是南京首家“服务式办公室”。

　　悄然进入南京

　　早在2004年，一行4人从上海来到南京。他们买来几份报纸，对楼市新闻格外关注，写字楼广告更是不肯放过，全部摘抄下来。并通过网络，下载各类南京本地的楼市资讯。凡是出现“出租写字楼”的字眼，都能绷起他们敏感的神经。更多的人猜测，他们肯定是准备开公司，前期打听租赁写字楼的价位。又或说：“准是一伙炒房的温州人。”2005年4月，这伙人再次来到南京。只是这次他们没有犹豫，也没有打听其他写字楼的价位。正如所料，他们直接租下了珠江路上的东鼎大厦，包下了整个五层，开起了公司。“我们也弄不清楚到底是什么公司。”楼下的保安发现，出入五楼的人多了起来。除了一些手拿图纸的年轻人，更多的是几十位民工，当然也少不了从上海特意赶过来，对施工进行监督的老板。“每天敲打得叮叮当当，反正就知道在装修，将一整层楼分割成面积不等的小房间。”直到6月份，在东鼎大厦的楼下墙壁上，挂上了一个不起眼小牌子，上面写着“服务式办公室请上五楼”。当初前往南京考察市场的4个人，又做起了发传单的工作。传单上写道：“按照高档豪华标准来打造工作环境，这里有先进的办公设备，舒适实用的办公家具，齐全的洽谈室、会议室、咖啡间，甚至还有健身房、淋浴间，代表了南京目前商务办公室的最高水平。”至此，首家“服务式办公室”——SECH正式出现在南京珠江路上。同时，也提出了“将客户从费时而又琐碎的行政工作中解脱出来，满足驻宁办事处短期租用场地的要求”的服务理念。

　　“行政保姆”式服务

　　有着外资背景的SECH公司，初次试水南京。只先推出了一层楼面积1500平方米，能容纳70间小型发展的公司现场办公外包服务。在这家写字楼里，电话接听、行政秘书、工商财税顾问等人员，可以和办公室一起“租”用，最短租期仅为一天。有专业的商务秘书，并提供财务管理和法律服务。从整个层面的布置来看，包括公共专业的前台服务区、独立分隔的办公单元区（可供1人至10人使用）、公共的办公设施设备区，咖啡茶点休憩区（配备高级厨房电器设备）、各式规格的会议区以及临时上网办公区等。“像我们这样的服务式办公室又称商务中心，源于20世纪60年代的美国，并且经历多年已经日趋成熟。”该公司投资顾问PETER告诉记者，在过去10年间，这样的办公室模式在英国也日益受到追捧。而在上海、北京和深圳等城市，这一模式已经被广泛认知，开始成为满足特定租户的一种创新而节省租赁成本的方式。据了解，服务式办公室是全装修并且配备了服务人员和设施的写字楼。租金至少已经包含了场地租用费、水电杂项、清洁和维修等费用。另外，其他各项的服务可以包含在一次性支付的租金内，或者亦可以单独计算。根据SECH公司的报价：临时租用费用为每间办公室每日200元，每周1000元。长期租赁以1年时间基准，租用一个办公位置，只需要500元；一整间办公室开价在800～6000元之间。每减少1月，价格增加12%，最短1个月起。租金包含了场地租用费、水电杂项、清洁和维修等费用。除场地租金之外，个性化的“行政保姆”式服务，完全采取菜单式收费，细到提供一个茶包、打印一张文稿，也需计入费用。

　　节约时间成本

　　就在SECH公司刚刚成立，为新公司对外发放着传单时，夏雨却在构思着自己的网络公司，并开始为之忙碌起来。这种忙碌一直持续到他看到服务式办公室的宣传资料。在此之前，他每天都需要翻看报纸查看写字楼出租信息，或者停留在前往房产中介的路上。找到觉得自己中意的房子后，需要打电话预约看房。“那两个月的电话费明显增加”。经过一个月的折腾，“好房子房价太贵，便宜的房子位置不好”，夏雨这个精明的福建人，回想起以前直摇头。选择这种服务式办公室很节约时间成本。传统办公室从签约到入驻，一般耗时1至6个月。除了与业主打交道外，还需与装修公司、家具公司、网络布线等各类供应商联系，十分繁琐。服务式办公室则直接与业主联系，而且已经过装修，并配套齐全。夏雨在签约后第二天即可入驻，为他节约了大量的时间。租赁传统办公室，一般需要以下几项基本支出：租赁押金（3个月的租金和物业管理费）、装修费（不设上下限）、办公家具和设备设施费、相关开办费或搬迁费及其他费用；而服务式办公室的租赁押金视租期的长短，分别为1至3个月的租金，其余费用无需另外支付。此外，服务式办公室的租金计算方式也与传统办公室不同。按景观（窗户）和走道以及办公的人数作为区分的标准，可分为内侧租金和外侧租金，客户可以根据需求和个人偏好自由选择。雷格斯是目前国内规模最大的“服务式办公室”公司，已在不少城市开始推行自己的业务。雷格斯亚太区总裁萨提先生曾表示，高质量的办公环境、灵活的使用期限、相对便宜的支出，将使小户型服务式写字楼具有越来越大的市场竞争优势。在当今瞬息万变的社会经济形势下，选择租用这类写字楼的客户可以随时削减开支以达到降低企业风险的要求。

　　每年毛利百万以上

　　“一开始的时候，南京市场总需要有一个认知的过程，这在我们预期之中。目前，前来短期租用的有一两个月，长期的一租就达两年，现在的出租率已经达到60%～70%之间。”SECH公司经理Hellen女士介绍。记者粗略估算了一下，SECH公司目前有70个办公室可以对外出租，短租每天租金200元，满租一年应回收房租500万元。如果按60%的出租率，一年实际可收回租金300万左右。这并不包括，代接发传真或信函每个月280元的费用，以及专线代接电话每月550元的费用。当询问租赁整个五层的租金多少？SECH公司的工作人员并不愿意对记者做正面回答。“这里面利润很大”，有业内人士透露。记者了解到，长江贸易大楼作为南京的顶级写字楼，每平方米的月租金为70元。如果按每平米70元/月计算，SECH公司共有1600平方米的建筑面积，每年需要1600平方米的面积，每年需要租金130万元。长江贸易公司负责对外招租的工作人员表示，珠江路669号的写字楼，从地理位置和商业氛围都无法与新街口附近的写字楼相比，价格肯定要低一些，每平方米55元左右/月应该比较合理。另外，如果整租一层，价格上肯定还会有优惠，预计每年房子租金在100万元左右。这样算下来，SECH公司每年毛利在百万以上。

　　瞄准中小企业

　　据了解，选择服务式办公室的客户有不同的需要，有的客户需要虚拟办公以满足高档形象的需要；有的是需要享受便捷的服务；有的是他们还在起步或发展期，短期内自己的行政管理水准不足，需要专业的帮助；也有的是发展初期的暂时过渡，让自己免去各种投入，避免投入的浪费等等。而客户的业态，则遍及IT、通讯、服务、金融等多个行业。目前，上海三大具有服务式写字楼的区域分别位于南京西路、新天地和浦东陆家嘴附近，但总共只有差不多10多处。这些服务式的写字楼出租率非常高，通常都可以达到90%～95%。大部分的租客为跨国企业。其中50%为美国企业，30%～40%为欧洲企业，其余为本地以及亚太地区的企业。“南京市场和上海有区别。”Hellen女士表示，由于这个行业在南京属于新型行业，而南京的商业氛围和外资机构数量，都不如上海。硬件条件不足的前提下，吸引更多的中小企业，是当前最需要做的工作。当然公司也愿意为更多的大公司提供更便捷的服务。与传统意义上的办公室相比，服务式办公室有着无可比拟的优势。服务式办公室的独立分隔的办公单元区最小可提供1人起用的面积空间。目前服务式办公室的租赁空间一般按人数计算，内侧的办公单元基本为1～5人，外侧稍大，但大部分也在10人以下。同时，这种租赁方式比较适合刚刚起步的公司，可扩大也可缩小。服务式办公室的租期可以是1个月至24个月，也可以是几个月起的不断续租，租约的长短完全取决于公司和企业不同的商业计划与目的，且无需承担任何的赔偿责任和损失。传统办公室租期一般为12个月至36个月，若租赁期内擅自解除或违反合同、不履行合同，业主将没收全部押金，有时租客还需承担额外的相关经济赔偿责任。除了一部分小型投资的中小企业主以外，服务式办公室还面向更多驻宁机构。在目前商业流通频繁的氛围里，不少外地公司需要来到南京考察市场，或者对进入南京做市场分析。服务式办公室可以将这些人囊括其中，不用再去租赁酒店会议室。“我们在南京只是刚刚起步，目前公司更多的工作是培育市场。”SECH公司经理Hellen女士告诉记者。可以预见，不久之后，南京的中小创业者们将逐渐熟悉和适应起这样的办公模式。（3版《重磅报道》）

　　记者手记

　　又来了一个掉渣烧饼？

　　SECH公司非常低调，不愿意过多与记者探讨有关成本方面的问题。更多的强调：“服务式办公室”在南京一定有市场。SECH公司投资顾问PETER强调这些话时非常自信，他的自信来自于：“服务式办公室”已经在国外占领20%的市场份额，不少跨国公司也同样正在选择这种办公方式，如美孚石油在中国的办事处。“服务式办公室”灵活多变的模式，为它赢得了市场。“这是一个不错的赚钱模式。”专家们都这样说。虽然服务式办公室的租金远高于传统的写字楼。在同一栋写字楼内服务式的租金是普通写字楼租金的2至3倍。但是若考虑装修成本和开办成本，对于中短期内的租户，特别是只有少数员工的公司来说，租用服务式的比普通写字楼更为经济。同时，这也是一个容易克隆的经营模式。在不需要具备深层次技术难题的前提下，去找一家等待出租的写字楼。前提是：价格合适、地段不差。接下来的高档的装修，可以交给装修公司。至于高素质的工作人员，更不需要担心。每年数十万的大学生，早已翘首以待。在南京的房地产市场上，写字楼的开发设计理念一直远远落后于住宅。功能空间单一、缺乏营销题材、技术含量与住宅相比也不占多少优势，其开发和设计上的价值体现元素远未得到充分挖掘。毫无疑问，由于这样的租赁模式的成功，已经有不少开发商开始关注。他们更愿意把这种模式带进金鹰国际、国贸大厦等分布在南京商业区的不同的写字楼，吸引服务式写字楼的经营商入驻，带来不错的经济效益和品牌效益。这就决定了，将有相关企业的继续跟进和投资者的大量涌入。“服务式办公室”的模式，很快可以在南京得到推广。如同“掉渣烧饼”一样，克隆得满街都能闻到烧饼味。因此，记者完全能够理解，为何SECH公司不愿意透露自己的营运成本。当然，“服务式办公室”的投入动辄数百万，它远远高于“掉渣烧饼”几万元的投入。只是，不能忽略的是，“掉渣烧饼”尚且需要一门调味的手艺，而“服务式办公室”需要的仅仅是本钱。我们不能阻挡新的营销模式得到推广，市场经济下更需要引入竞争。只是，我们有责任提醒，当第二家、第三家“服务式办公室”出现在南京高耸的写字楼内时，它的规模和服务品质将面临一场并不轻松的考验。（3版《重磅报道》）(编辑　叶子)