跳出沿漓江布局的格局，按照分散组团的模式，拉开城市框架，拓展城市建成区面积。

　　——《桂林市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》

　　城市是人类走出岩洞后最伟大的文化创造。2000多年前，秦始皇统一六国建造长城繁衍中国璀璨文明时，远在南端的桂林即已诞生。那时的桂林只是个村落，还算不上城市，但经过20多个世纪的缔造，现在我们看到的桂林城，已是一座承载着490万人民智慧和进步的时代文明标志。

　　回望过去十年的发展，从“九五”（1996-2000年）到“十五”（2001-2005年），从“全国优秀园林绿化先进城市”到“国家园林城市”、“国家环保模范城市”、“中国十大魅力城市”、“全球最适宜居住城市”，桂林拥有了一切可能拥有的荣誉。它的未来还会有什么？

　　2006年2月市委市政府召开“两会”以及随后制订的“十一五”规划，给了我们未来五年的猜想和期待。

　　2010年的桂林

　　从“十一五”规划描绘的城市5年宏伟蓝图，穿越时空跳跃至2010年，首先给人的感觉是大。

　　大直观反映在城市版图上。环顾东西南北，按照《桂林城市总体规划》和“十一五”规划前期研究纲要，2010年，在东，城市框架的边缘已不再是高新七星区，而是永福，在这个区域，桂梧高速公路横穿而过带来了“泛珠江三角洲”美好愿景，与此对接的是由苏桥工业园、铁山工业园、医药园、信息产业园等多个技术园区抱团而成的高新产业集群发展区，工业欣欣向荣；鸟瞰向南，城市的触角也早已跨过瓦窑平山，呈现在桂林人眼前的南区，是一座融合商业、工业和文化教育于一体，拥有广西师大和桂林旅专等高等院校的现代教育新城。

　　追逐城市向西，这里是桂林长期发展的主导方向，未来的行政中心和物流基地，以秧塘工业园为纽带，两江国际机场为港口，整合桂柳高速公路、湘桂铁路等城市干道体系，西城区在融入桂林城市体系同时，也努力将自己塑造成向现代都市中心；未来的北区，“湘桂走廊”的形成将连同桂林最长、位置居中、联系城镇最多、吸引范围最广的一条经济社会南北中轴线，已不需要证明它在桂林城市体系中的特殊地位，在尧山农业观光园、广汇物流基地、九华山工业园等商贸工业基地的衬托下，北区城市的外延也已不再停留在八里街甚至是灵川。

　　这就是2010年我们的城市——桂林。在跳出沿漓江布局的格局后，未来五年，桂林不再留连于自己的脚步，而是按照组团模式以一种拓荒性的气势拉大城市面积。通过对城市道路、环保、供水、商贸市场、车站、宾馆等全方位的规划建设，新的桂林正逐步形成商贸物流在北、工业行政在西、高新产业和文化教育在东、历史文化旅游居中、南向发展文化教育和工业商贸业的城市发展格局。我们的城市面积扩大了一倍，从“十五”末的500多平方公里（市区）扩展到2010年的1000多平方公里。

　　2010年的桂林

　　城市蓝图的宏大不仅仅体现版图上，它还将展现给我们更为博大的城市内涵和外延。以人口为例，2010年桂林市区人口将接近100万，比目前增加了近30万，一个每年接待100万外国游客的旅游城市，自己即将成为“百万人口”城市行列。

　　三个关键词的猜想

　　“十一五”规划在城市空间和人口拓展上的宏伟和雄心，来源于桂林自“十五”以来对国际化旅游大城市的不懈追求。然而体现在城市建设上，除了“大”之外，“十一五”值得人们关注的是它用来诠释未来发展、同时又别于“十五”的三个关键词：生态城市、降低人口居住密度和“1小时交通圈”。

　　生态城市不是一个新概念，国内很多旅游城市都曾以此为口号表示要建生态城。尽管如此，“十一五”期间桂林明确提出要建生态城市，并将它写入纲要，仍有着不一般的意义。经历“十五”五年的发展，桂林在城市建设和房地产发展均取得不俗成绩，但在这份成就的背后，或许多少也存在着诸如保护等方面问题。现在“十一五”提出桂林要继续拓宽城市框架，如何处理好城市框架拉伸与生态建设的关系，规划城市建设和房地产发展，做到和谐进步就成了未来五年城市规划者需要考虑的一大问题。“十一五”桂林应该怎么样去整合资源建设生态城市？生态城市之于房地产发展会有什么变化？一个个问题都需要用时间去证明。

　　除了生态城市，今年“十一五”规划一个最大变化就是政府开始调整各城区人口居住密度。按照“十一五”规划对各城区的定位：2006-2010年期间中心区将建设成历史文化旅游服务中心，配合这一定位，适当降低该区域的人口居住密度，同时重点抓好雁山新区的市政基础设施建设和明王城（师大搬迁）保护开发。这是“十五”规划中不曾有过的。它的提出，意味着居住在这一地带的很大部分居民将陆陆续续搬迁出去，那么，这部分居民会搬去哪里？是雁山，还是高新，又或者是叠彩区？

　　对于城市，交通是一个至关重要的发展元素。《桂林“十一五”城市前期发展研究》的一个目标，就是以完善交通网络为手段，通过公路升级、完善公路网络，在桂林市域内（包括永福部分区域）实现“1小时交通圈”，带动区域协调发展。“1小时交通圈”换种解释其实就是“1小时经济圈”，它的形成之于城市建设的意义，是居住范围的广泛扩大，对居民而言，就是以前离城市中心远的，现在近了。这是否带动房地产的发展继而促进桂林城市版图的扩大？

　　地产发展迎来新契机

　　城市建设是与房地产发展成正比的。所以当桂林在“十一五”提出拉伸城市框架加大城市建设时，其实也预示着房地产发展新契机的到来。

　　“十一五”规划延伸城市框架带来的庞大市场需求，是房地产发展的首要契机。2010年，我市人口将接近100万人，比2005年多出近30万，而根据规划，“十一五”末期我年人均居住面积目标是比2005年增加4至5个平方米，如果以5平方米计算，那么到2010年桂林至少还需要建设150万平方米住宅小区。这只是保守的数据，如果算上商业地产及住宅投资所需，按照专业人士的说法，今后桂林每年至少还要新建100多万平方米。如此巨大的需求市场，对开发商来说，不能不说是机遇。

　　当然，机遇只留给有准备的人。“十一五”明确了各城区功能定位，东、西、南、北、中五大区域，发展方向均有所区别。在降低中心城区人口密度和重点发展雁山等新区的前提下，对于地产开发商，是否能够抓住机遇长足发展，领舞桂林地产，关键是看怎么去理解每个城区功能，从中挖掘未来城市人居高地和发展潜势。

　　充分发挥国际旅游名城和历史文化名城的优势，促进历史文化、民俗文化、山水文化、生态文化与城市建设的紧密结合，把桂林市建设成最适宜人居的城市。

　　————摘自《桂林市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》

　　一个城市的发展离不开交通、商圈营造等方面的建设，因此期待一个城市的未来，势必也要关注这个城市配套设施的发展。2010年，桂林城市建设从蓝图上给了我们以无限期待，那么在配套设施建设上它又有那些变化，每个变化会涉及那些区域，对这些区域的房地产发展又有何影响？

　　工业商贸

　　城市商圈——“十一五”期间将重点布局德天商业广场、新疆广汇批发城、乐群商业服务中心、财富名城商业中心等商业网点。完成建设国际旅游批发城、桂林农副产品批发市场等。

　　开发区——“十一五”期间，我市将继续抓好桂林国家高新技术产业开发区（含苏桥园、铁山园、秧塘园）、桂林西城经济开发区、灵川八里街工业园区建设，实现“一区多园”管理模式，引进一批上规模、有带动力的骨干工业项目，形成产业集群。

　　主要受益区域——高新七星区、叠彩区、临桂县

　　猜想——在商贸和工业这一块，高新七星区近几年的发展非常迅猛，随着该区工业园区的发展壮大和财富商业中心的建设，未来的高新区依然会是桂林人居住的首选地。而叠彩和临桂县在商业地产方面前景看好。

　　交通轨道

　　铁路——积极配合实施湘桂铁路扩能改造工程，准备贵阳经桂林至福州铁路前期工作。

　　公路——我市在今后五年将大力做好国道主干线和广西高速公路网规划，重点建设东、西、北出省、出市高速公路和市区环城高速公路。续建桂梧高速（桂林段）和桂林绕城高速公路。新建全州至桂林高速公路，争取开工建设阳朔至鹿寨（汕头——昆明）高速公路。积极推进厦蓉（厦门——成都）高速公路干线桂林至龙胜段前期工作。在城市内环线上，按照城市总体规划完善道路体系要求，“十一五”期间，我市将力争完成西外环路、阳江路、新中隐路、红岭路北段、六合路西段（建干路口——东环路）、金鸡路（激光所——绕城公路东立交——电子工业学院新校区）、穿山体育中心西侧道路、滨江路（叠彩山——南州桥）、火车站站前道路（北辰路口至北汽车客运站）、北辰路至城北水长等城市主干道新建工作，同时改造拓宽抗战路、新建路等城市次干道。重点建设交通节点，如新建中山南路八中路口立交、七星路车管所路口立交、琴潭路中山路口立交、东外环乌石街路口立交，建设穿山桥匝道立交，打通抗战路西向铁路隧道，完成城市快速道路的立体网络建设。

　　主要受益区域——全市。外环线叠彩区、高新区和临桂县受益较大，内环线城市主干道建设对象山区、叠彩区和高新七星区经济发展推动作用较明显。

　　猜想——再苦不能苦孩子，再穷不能穷修路。这句口头禅反映了道路的重要性。特别是在城市，道路尤为重要。从政府城市规划上看，桂林2010是值得期待的，一旦这些道路修建完毕，外可连通珠江三角洲，内可实现“1小时经济圈”，对区域协调发展比较有帮助。总体而言，这些道路建设对县域房产拉动作用会更明显。

　　旧城改造

　　旧城更新——“十一五”期间，政府将继续实施旧城更新改造，以“百条小街小巷”的建设推动改造模式，成片更新改造乐群片区、施加园片区、九岗岭小区、篦子园小区等设施陈旧、环境脏乱居民区，为城市居民创造良好的生活居住环境。

　　城中村——对上关村、下关村、蚂蟥洲村、福隆园、花园村、同心村等地处城市中心区内的村庄，统一规划乡镇产业发展用对处在城乡结合部秀峰甲山乡、象山区平山、高新七星穿山乡、叠彩区大河乡等集体土地和村民聚集点，各城区将分别列入城区分区建设规划中，根据需要进行相关建设。

　　主要受益区域——象山、秀峰区

　　猜想——象山和秀峰这两个城区目前还存在一定量的城中村，“十一五”规划势必动及这些区域。对这两个区来说，改造有利改善它们的城区环境，居住条件提高。同时，改造肯定会产生一部分购房需求，间接也促进了房地产的发展。

　　市政工程

　　水、电、气——“十一五”期间见续建北区污水处理系统，扩建东区污水处理厂，新建西城污水处理系统，建设冲口垃圾处理场，建设西城供水工程，完成对旧城区供水管网完成改造，续建城市管道燃气工程。

　　河道整治——通过实施漓江支流域（市区段）综合整治建设工程，对小东江、南溪河、瓦窑河、灵剑溪等市内小江小河实施清淤截污、防洪排涝等综合整治工程，将生态园林型城市空间扩展至中心区外围，覆盖大部分的城市建成区范围。

　　停车场——期间续建或新建五美路、通泉巷、福旺街等多个停车综合楼

　　主要受益区域——临桂、象山、高新七星区

　　猜想——在很多市民眼里，临桂要发展就必须加大力度解决供水问题。现在政府要对西城供水管网进行改造建设，建设西城供水工程，对西城未来的居住环境会到来好处，由此对其房地产的促进作用也会非常明显。目前，市内主要停车场基本集中在秀峰区，政府加大停车场建设，对缓解秀峰压力有一定好处。

　　服务设施

　　城市物流园区——根据桂林“十一五”规划前期研究，“十一五”期间桂林将以湘桂经济带陆路交通线为轴线，以点串线、以线带面，构筑以桂林城北集成物流中心，同时建设西城桂林市物流中心，全州、兴安和平乐、荔浦两个副中心的“丰字型”区域物流发展布局，最终实现与广东、湖南相关要素市场的协同战略性发展。

　　体育、教育、医疗设施——根据桂林“十一五”规划前期研究，“十一五”期间我市拟通过对广西师大和旅专两所高校的搬迁建设雁山教育卫星城，同时考虑象山体育中心和城北医院。

　　主要受益区域——叠彩、临桂、象山

　　猜想——建设桂林物流中心和城北物流中心，适合商贸发展，对临桂和叠彩两个区域来说，比较有利商业地产发展。而对象山来说，象山体育中心的建设无疑会对该区居住产生一定影响。