江苏商报报道本报记者　陈晓　报道仙霞路、玉泉路、蓝家庄——这些在地图上都很难找到的小街小巷，恐怕就算“老南京”认识的也不多。但是这几条路，对于不少望子成龙的父母来说，那是再熟悉不过了。这些小街小巷，因为靠近南京数一数二的小学——琅琊路小学、力学小学、北京东路小学，顺理成章地成为家长眼中的黄金地段。每年的5月中旬，是南京各小学报名的时间。因此想要通过购买二手房来换取一个进名校的名额，4月份是最后的机会。又到一年交易的高峰，今年的学区房是怎样一个状况？记者对此作了一番调查。

　　单价万元抢着买

　　“卖房的和买房的都太疯狂了。”在记者面前，蒋小姐显得身心疲惫。眼看5岁的女儿明年就要上小学了，蒋小姐准备在南京找一个教学质量比较好的小学，把女儿送进去念书。老家在外地的蒋小姐是在南京念的大学，毕业后应聘到一家高级会计师事务所，蒋小姐的老公是一家知名通信公司的技术人员，夫妻俩经过几年的努力，在南京买了房也买了车。按蒋小姐的话说，他们是典型的南京中产阶级，日子过得不错。但是女儿的上学问题着实让夫妻俩犯了难。“我们又不是土生土长的南京人，买的房子也在河西新区，周围也没什么好学校。就想着在城区买个二手房，让女儿有个好的起点。”蒋小姐的想法不错，可是实际情况却泼了她一头冷水。“我们看上的是力学小学。原本以为按我们的收入水平，买个小点的学区房应该没有问题，哪里想到那边的房子那么抢手。”蒋小姐告诉记者，中介介绍给他们一套位于仙霞路的二手房，面积只有43平方米，房主要价41万，而且一分钱都不还。蒋小姐去看了一下，这套上个世纪90年代建成的老房子面积小不说，套型旧，采光差，还没有停车位。蒋小姐犹豫了，这套单价近万元的房子根本就不能住下三口之家。她开始怀疑这么高的代价买个力小户口是否值得。然而，让蒋小姐吃惊的是，她这一犹豫，房子就立即被人买走了，据了解，买主还是一次性付款。接下来，中介给蒋小姐介绍的房源都在50万以上。蒋小姐发现，如果买一套能住下三口人的房子，没有60万根本下不来。过高的房价，加上与高房价极不配套的条件，让蒋小姐不得不放弃购买学区房的打算。“幸好还有一年时间，希望过了5月学区房能够降一点，否则只能狠狠心让孩子上私立学校了，至少我们还承担得起。”蒋小姐有点无奈。

　　学区房一年涨一千

　　蒋小姐代表了大多数学区房购买者的基本情况——他们有知识，收入高，希望自己的下一代在起点上就先人一步。但是从外地落户南京的他们，所购房屋又多在河西、江宁这些新区，周围缺少教学质量过硬的中小学，不得已他们只能选择购买二手学区房，“买”一个名校户口。那么，学区房的价格是怎么抬上去的？高价二手房是谁在买？这么高的价格还能不能买？带着诸多问题，记者进行了深入的调查。说到南京的学区房就不得不提到鼓楼区——这里聚集着南京众多重点中小学，可以看作南京学区房整体状况的缩影，而且这里的学区房房价也是全城最高的。而说到鼓楼的学区房就不能不提到一个地方——西桥。这条全长不到一公里的小巷，是每个希望购买琅琊路小学、力学小学学区房的家长必到的一条街。在这里，汇聚了我爱我家、中广置业、顺驰等各大知名二手房中介。我爱我家的王小姐告诉记者，这条街之所以吸引了众多家长，就是因为这两家南京顶尖小学的学区房，几乎都在这条街上的二手房中介里挂牌出售。在这里成交的房价，也在一次次地刷新着南京二手住宅成交价的新高。“玉泉路一套56平方米，开价62.5万。另一套50平方米，开价57.5万。”我爱我家给记者报出了两套在他们那里挂牌的二手房。简单算下来每套房的单价都在11500元每平方米左右。中介还善意提醒，这些都是上世纪80年代的老房子，房型装修都不理想。唯一一点就是这两套房都是琅琊路小学的学区房。王小姐告诉记者，每年春节以后到5月中旬，都是他们公司学区房交易的高峰。现在这几套房子都是3月份才挂出来的——之前挂牌的房子都卖光了。据介绍，目前琅小的二手学区房每平方米单价在11000到15000元之间；力小学区房相对便宜一点，但也要8000到12000元左右。据介绍，去年3月这里的二手房最低8000元就能买到了，但是自打琅小、力小的施教区确定下来后，区内的房价就节节升高，今年眼看着又涨了一千多。王小姐说，面积在40平方米左右的房子最为抢手，“如果楼层、朝向、格局都不错的房子，要价也不算太离谱，这种房子最多半个月就能卖出去。来买房的都是‘大款’，在别的地方都有大房子，而且几乎都是一次性付款，很少有人贷款。”王小姐也承认，这些老房子的实际居住功能很差，但是买这种房子的，看中的就是学区功能。而且面积小总房款也少，购买的压力就小很多。如果是学区与居住兼顾，那么房价就高得离谱了。据了解，除了这些建了十几年的老房子外，西桥附近也有不少新建的小区，这里面也有不少挂牌出售的二手房，但是价格都近乎天价——天目华庭一套130平方米，开价187万，每平方米超过14000元；去年刚开盘的仙霞公寓，每平方米售价高达15600元，创下普通住宅价格的新高。而且这些房子面积都超过100平方米，一套房子动辄就要200万元。所以相比较，老房子还是比较抢手。很多人打算买套二手房让小孩先入学，6年以后再把房子卖掉，这样就不用交纳高额赞助费，说不定房价再涨还能赚上一笔。学区房的火热同样带动了周围的房屋租赁。据了解，琅小、力小周围的一套两室一厅的房子，可以租到1500元/月，而且很不好找。因为附近大专院校比较集中，不少家长为了照顾小孩，不得不提前几个月把房子租好。所以跟其他地方不同，鼓楼区的租房高峰期是6月到9月。

　　高价学区房能买吗

　　虽然50万才能买到一室一厅的老房子，但前来购买琅小、力小学区房的人还是趋之若鹜。很多小孩才三四岁的家长，就已经经常前来关注二手房了。但是，想要买一套称心如意的二手房实在是件难事。据中介介绍，一个客户的子女今年想上区内的第29中学，去年就开始看房了。但是眼光太高，一直没有出手。现在临近毕业，升学压力越来越大，只好高价买了一处并不满意的房子。如果一心想买个学区房，是否需要提前几年做准备，学区房价格变化是否会有一定规律呢？二手学区房的价格还能涨多久？我爱我家西桥店的何经理一直从事附近二手房中介买卖，自己本身就在附近居住多年，对于学区房有一定了解。他认为，判断鼓楼区的高价学区房是否能买应该从多方面进行分析。首先从周围房源看，这两年来琅小、力小的学区房的数量都呈下降趋势。一方面是因为众多家长纷纷通过购买二手房的方式，挤进这两所名校，而学校的规模却已经达到极限。对此名校只有缩小自己所属的施教区，将学生分流到其他小学。据比较，这两年琅小的施教区已经缩小了有三分之一。另一方面，琅小、力小学区房的区位优势十分明显。虽然房子老点，但是周围的大环境堪称一绝。交通便利，生活配套齐全，周围大学林立。所以买了这边房子的，大多数都愿意长期居住下来，这就使得挂牌出售的二手房越来越少。最重要的一点，教育局规定一套房子里面不能有两户人家的小孩同时就读小学，这就意味着必须等到6年后小孩毕业，才能继续作为学区房上市，这就使得学区房的换手率远远低于其他二手房。房源的不断减少使得鼓楼区优质学区房供需比严重失调，一套好房子往往能够吸引几个家庭的争夺。就是从全市的范围看，每个区重点学校周围的学区房都在持续攀升，而且需求量也在不断加大，至少在几年内，学区房降价的可能性不太大。很多人认为，学区房买卖只是在每年的5月前达到高峰，过了5月小学报名价格就会相对下降。而据中介介绍，从整体情况看，这两年全南京的学区房的价格都呈一个上升的趋势。因为本身商品房的价格就在持续上涨，学区房也就跟着涨了。所谓的学区房每年5月会下降的说法，是因为5月以前，家长急着让孩子入学，价格往往压不下来；而过了5月，买方卖方的心态就会发生微妙的变化，讨价还价的余地也就大了点。

　　投资学区房风险巨大

　　持续上涨的学区房，让不少手上有些闲钱的投资者蠢蠢欲动。据了解，的确有不少房虫在暗地炒卖学区房。那么投资学区房是否可行？据我爱我家的何经理介绍，现在挂牌出售的学区房，不少是2000年左右购买的，当初的价格在每平方米5000元左右，现在涨到1万，回报的确很可观。但是与之相对应的，投资学区房的风险比一般商品房要大得多。除了因为大环境变化造成房价普遍下降外，很多教育政策的变化也会影响学区房的房价。每年名校都会根据生源多少对施教区作一定调整，万一所购学区房被调整到学区之外，房主的损失就大了。最典型的是天目路，一头是琅小学区房，单价都在1万以上；另一头学区是北京西路小学，房价只有8000元/平方米。所以说投资学区房要比投资普通商品房更加谨慎。“至于那些抱着上过名校再将学区房出手的家长来说，未来如何更加难以预料，所以只能走一步算一步。”何经理发出这样的忠告。(编辑　小娜)