一季度小幅回暖每次宏观调控对合肥的影响，当时是看不出来的，等到半年、一年或更长的时间后才能看出来。此次楼市调控也是如此。据李慧秋披露，合肥住宅均价的历史最高点在2005年6月，为每平方米3416元。7月份便开始下跌，至12月份跌至每平方米3001元，为当年房价的最低点。今年3月份，全国楼市回暖，合肥楼市也略有回暖迹象，住宅的均价回升至每平方米3099元，与去年同期相比上涨6.56%。

　　合肥楼市的交易量呈直线下滑格局。2005年6月以前，合肥楼市交易量居高不下，年销售住宅面积最高峰达500多万平方米。宏观调控政策实施后，持币观望者增多，楼市交易量迅急萎缩，7月份的销售面积仅为10万平方米。今年一季度，房屋预售面积为60万平方米，其中住宅预售面积为48万平方米，与去年同期相比下降62.3%；登记销售面积为102万平方米，其中住宅登记销售面积为86万平方米，与去年同期相比下降15%；房屋销售额为34.7亿元，其中住宅销售额为26.5亿元，与去年同期相比下降9.78%。

　　房产商暗中打折

　　对于3月份合肥房价同比上涨6.56%的统计数据，众多开发商并不认同。中房合肥公司总经理王维达先生向记者坦言：“这个数据是各开发企业上报的价格，并不是实际的销售价格。国家宏观调控后，原打算买房的人持币观望了，导致开发企业销售不畅。过去一个月能卖掉一幢甚至几幢楼，现在一个月只能卖掉几套房，有的楼盘位置差点儿，甚至连一套都卖不出。开发商们都很精明，谁也不敢带头明降价，但为了促销，就在实际销售中采取打折、送礼包等促销手段。有的免收3年物业费，有的送海南等地的旅游费，有的送空调、彩电，有的甚至送3万元装修费。把这些费用算进房价里，实际的房价就达不到向上报价的水平。因此，准确地说，宏观调控以后，合肥房价明升暗降。”

　　合肥泰然房地产公司的一位销售人员透露，有些楼盘在销售时“打折”幅度很大，特别是一些位置离市区较远的楼盘，虽然在广告上标价每平方米3200~3300元，但卖出时的价格多低于3000元，有的甚至在2500元左右。

　　三年内不会大涨

　　北京师范大学金融中心近日发布的《中国房地产金融安全评估报告》认为，从今年下半年开始，持续4年之久的房价快速上涨局面可能得到扭转。对这一观点，合肥房地产管理局的官员和众多开发商都是认同的。李慧秋女士坦言，“我们国家是‘政策楼市’，房价的涨跌取决于政策。合肥房价未来3年走势如何不好说，但今年的上涨幅度会在7%至9%左右，略高于全国涨幅。”王维达先生认为，“中央政府坚定不移地进行宏观调控，中国楼市3年内不会有太大的转机，像2003年和2004年那样的销售火爆场面，短期内不可能重现，但房价也不会出现大跌。有学者说今年10月份过后房价要大跌，今后几年80%到90%的开发商都会‘死’。这话我不赞成！决定房价的根本因素是市场。现在国家建设部对住宅建设的要求越来越高，不仅要求使用节能、环保的材料，而且要求做到隔音隔热，并对小区的环境建设提出了更高标准，加之地价仍在上涨，因此建房成本会不断上升。房价如果只跌不涨，没有利润空间，开发商是不干的。”

　　“消化不良”难回避

　　对合肥楼市未来3年的交易量，很多开发商都不太乐观。因为除了受宏观调控影响外，省直及合肥市一些单位搞合作建房和集体团购房屋对合肥楼市的冲击很大。

　　据有关人士透露，从2005年到2008年，省直及合肥市一些单位合作建房和集体购房至少2万套（总面积约在200万平方米左右）。由于合肥收入相对较高的人群大多在这些单位，因此楼市销量受冲击是不言而喻的。目前，最让开发商“头大”的是，这些单位有不少人原先已在开发企业订购了房屋，现在又参与合作建房或集体购房，面对“要征不动产税”的“雷声”，他们纷纷缠着开发商要求退房。据了解，合肥今年就将有1000万平方米的新建住宅要上市交易，若按每套房100平方米，每家3口人计算，将能解决30万人的住房问题。好几位开发商不无忧虑地告诉记者：“能买得起房的实力派大多参加了合作建房和团购，还有多少有实力的人来吃楼市的‘蛋糕’？”

　　另一方面，投资房产的人锐减。“买房出租”、“买房升值”是人们投资房产的动因，但房价未来的上涨空间不大，谁都看到了，“买房升值”已成了“过去时”。而且，由于近几年投资房产的人太多，许多家庭拥有两套以上房屋，售后空置率居高不下，导致合肥房屋租赁市场的行情“王小二过年，一年不如一年”。郑女士告诉记者，她在闹市区有一套90平方米的房子，前几年的月租金是1200元以上，去年降至1000元，今年降至800元还未租出去。

　　因此，“未来3年合肥楼市将处于消化不良状态”，这是许多开发商的共识。

　　好房子不愁卖

　　李慧秋认为，高品位的房屋永远是经典，根本不存在难卖的问题。她说，合肥买得起房子的人眼下至少已拥有一至两套房子，而时至今日都没买房的多属低收入人群，因此未来买房的生力军主要还是高收入人群。就像人们穿衣服要穿名牌一样，今后人们购房也将注重品牌。

　　安徽省邮电物业发展有限公司总经理严张应、安徽绿城房产开发有限公司总经理助理王建达等人认为，宏观调控是中国楼市重新洗牌的一次绝佳时机，顶不住压力的小开发商或被兼并，或自动“出局”，有益于楼市的健康发展。因为打造高品位的房屋必须具备雄厚的经济实力和技术实力，这只有大开发企业才能做到。

　　楼市未来将“微涨”

　　尽管开发商目前有点儿“日子难过”，但大家对“十一五”期间的合肥楼市仍持非常乐观的态度。

　　李慧秋女士说，“大建设、大发展、大环境”是合肥城市发展的主旋律。按照合肥城市进程的目标，到2020年，合肥市域总人口要达到530万，其中城市人口要占到总人口的70%。这意味着合肥的城市面积要扩大，城市人口要增加。据了解，目前合肥中心区人口有170万，2010年将增至300万，2020年将增至360万。房屋的价格因素是看市场需求，城市化进程决定了合肥楼市的需求是旺盛的。因此，从长线看，合肥未来10~20年的房价仍将会平稳地走“上升通道”，上涨幅度不会过大，属“微涨”行情。

　　本报记者　史守琴