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业主小区被杀 物业判罚6万(图)
玉海园小区业主诉保安见死不救案宣判，海淀法院判处物业承担补充赔偿责任
漫画/赵斌
本报讯 业主张锐在小区中被人捅死，保安在目击有人打斗的情况下，因为害怕而溜走，且没有向警方报案。昨日，海淀法院对去年6月发生在玉海园小区的这起因刑事案件引起的物业纠纷做出一审判决，物业公司被判20%的补充赔偿责任，张锐父母因此获赔6万余元。
争论焦点小区刑案由谁担责
庭审中双方争论的焦点是，谁该为张锐之死负责。
坐在被告席上的玉海辉物业公司坚持认为：该为张锐之死承担法律责任的是杀害他的凶手，而不是物业公司。在法律上张锐死亡的原因是凶手的犯罪行为。
玉海辉公司认为，歹徒能够进入小区并不表明物业公司未尽到职责，保安不具备分辨好人与坏人的能力。而且，张锐遇害是一个突发的刑事案件，作为保安也不具备制止突发刑事案件的能力。
此外，玉海园小区的小南门不是小区的主要出入口，依据北京市居住小区物业管理服务标准，公司没有义务在小南门设保安。
但张锐的父亲张文国认为，正是因为保安的不尽责、置之不理，才导致儿子在被扎后1个小时才被送到医院，耽误了最佳抢救时间。“送到医院时，孩子的血都要流干了，医生说哪怕早10分钟都有生还的希望。”
张文国在电话中用嘶哑又微弱的声音对记者说，他认为物业应该对孩子的死承担全部责任，而不只是20%.如果他们在发现打斗时上前制止、报警甚至在儿子被扎后及时拨打120，儿子都不会死。
法院裁决安保不力补充赔偿
法院在昨天的判决中认定，事发的玉海园小南门平时由物业派保安固定值守，一般有二名保安值班至凌晨4时许。在小南门内还设有保安观察岗亭。事发时，玉海辉物业保安张永强发现有打斗事件，但未予制止，亦未采取其他及时、合理的措施进行处置，事后亦未巡查。因此，玉海辉物业在履行保安服务过程中存在过错，应当对此承担相应的民事责任。
依据相关司法解释，本案中，造成张锐死亡的直接原因是歹徒行凶，也就是第三人的侵害行为，现案件尚未侦破，侵害人也没有发现。玉海辉物业公司作为安全保障义务人也有过错，应当在其能够防止或制止侵害的范围内，承担相应的补充赔偿责任。据此，判定物业对张文国夫妇因张锐死亡所受损失承担20%的补充赔偿责任。
事件回放
据张锐的父亲张文国说，2005年6月3日晚，附近的客户找张锐去维修电脑。再次见到张锐时，他已经倒在血泊中，“好多好多的血，气都不出了。”张文国自己拨打了110和120，但儿子终因失血性休克而死亡。
北京市居民死亡医学证明书中记载：“直接导致死亡的情况：失血性休克，从发病到死亡的大概时间间隔为1小时。”公安机关对小区当班保安进行了询问，17岁的保安张永强承认，他当时发现有人打架，也听到了金属物落地的声音，但因为害怕溜走了。
附近住户刘东（化名）证明，他当时路过，看到有人打架，还对一旁的保安说，“你怎么不去管。”但保安没应声。
事发第二天，当地居委会一位大妈闲聊中向保安张永强问起此事，小张说他当时确实看到了，可是因为害怕就没管。大妈在后来的庭审中，也出庭就此作证。此后不久，张永强辞去了保安工作，下落不明。
法官说法
“因保安置之不理而判物业赔偿”
主审法官称如果物管合同未对保安内容作特别约定，物业公司不用担责
本报讯昨日，就这起因刑事案件引发的物业纠纷的担责问题，记者采访了主审法官刘冬辉。刘法官说，张锐的案件是人身损害赔偿案件，被告要不要担责，主要是看它在本案中有没有过错。法院审理还要看物业管理合同有没有对保安服务的内容作特别约定，如果没有，法院可以认定，物业公司所负的保安义务只是维护公共秩序的防范性活动。
刘冬辉说，物业公司提供的保安服务不是治安保障服务。它的义务主要体现在业主和物业公司的物业管理合同中。在本案中，双方签订的物业管理合同中，保安服务的内容为：维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。服务质量中对保安的要求为：24小时巡查，责任到人。
这个合同没有对保安服务的内容作特别约定，依照物业管理的相关法规，法院可以认定，物业公司所负的保安义务只是为维护公共秩序的防范性保卫活动。也就是说，如果保安没有发现张锐和人打斗并被捅死，物业公司不用承担责任。但是，在本案中有一个特殊的情节，保安张永强发现了打斗，却置之不理。根据物业管理合同，物业在履行保安服务过程中存在过错，应承担相应民事责任。
刘冬辉说，依据最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条的规定，本案中，造成张锐死亡的直接原因是歹徒行凶，尚未落网的嫌犯应当承担赔偿责任。但是，物业公司作为安全保障义务人也有过错，应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。所以法院判决物业承担补充赔偿责任。
律师建议
“物业安保合同切忌笼统”
房地产律师秦兵建议，由业委会细化合同，附加刑案保安所负责任
本报讯在昨天的案件中，有一个问题是，小区物业的安保义务究竟有多大。也就是说，什么情况、何种案件，才是物业能够管和应该管的。为此，记者采访了北京知名的房地产律师秦兵。秦律师介绍，保安应负何种程度的责任，主要是以其是否尽到合同约定的义务来区分，但目前物业管理合同中关于保安的内容，一般都比较笼统，而且都是物业单方制定。也没有法律法规要求物业要如何制定，或者确立一个制定标准。所以在诉讼中，业主往往比较被动。
秦律师建议，“保安合同”签订的原则是越细越好，而且一定要由业主委员会同物业签订。将细化的合同条款附加在原合同上，以此保护自身的利益。比如保安在小区内设几个岗，多长时间轮岗，在小区内一天的巡查次数，小区内监控录像保留多久，是不是只有持许可证者才许进门，无证者如何办理等等。秦律师认为，细化合同的同时还要明确责任，违约要赔偿什么损失，是误工费、精神损失费还是其他，合同中不要有承担一切责任等笼统的言辞。对于突发事件或刑事案件，合同中也要约定保安负什么义务，是阻止、报警、还是作证。保安也应对突发事件有一定应对能力。
业主声音
物业费要物有所值
丰台宣祥家园业主郭蝈认为，保安先要保证业主安全
本报讯
小区保安，顾名思义，保的就是小区的安全、业主的安全。
刑事案件确实多是突发的、无法预知的，但是保安首先要保证小区人员的“纯洁性”，不能让外人随便进入，很多刑事案件都是小区外人员进入造成的，而且要保证24小时职守，尤其是小区的角落，还有监控设备的正常使用。这些如果能做到的话，起码会大大降低刑事案件的发生几率，即使发生，也会大大减少物业公司的责任。既然业主交纳了物业费，就要物有所值。
物业观点
物管规定界定不清
星河城物管有限公司安英弘称，保安难以应对刑案
本报讯
从人道主义出发，物业应当承担一定的责任，可以做出一定补偿。但从物业管理服务规定来讲，很难界定。
因为规定中，保安只有维护本物业区域内的公共秩序等职责，物业费中也包括公共秩序维护费，但这个费用是用于对公共区域的秩序维护，业内称“红线以里、户门以外。”在这个范围内的秩序维护保安是责无旁贷的。但刑事案件和其他事件不同，是突发的，无法预知的。保安也不是警察、武警，个人素质、能力方面都很有限，在应对各类突发事件时，反应也会有所差异。物业只能加强对保安的培训，制定各类应急预案，在事发后及时应对。当然，如果在发生刑事案件时，保安看到了却不管，还是逃脱不了一定责任的。
案例链接
案例A
业主被杀物业被判免责
2004年初，房山区法院受理一起物业管理纠纷。
张某在自己居住的小区停车场停放车辆时遭到了抢劫，其本人遇害身亡，车辆也被劫走。当时嫌犯触动了旁边车辆，该车报警器响后车主发现有情况，及时向小区值班人员报告。值班人员向物业公司汇报后向公安机关报了案。后嫌犯被抓获。
张某的母亲、妻子和儿女以物业公司管理松懈为由诉至法院，要求赔偿各种损失共计30余万元。
法院经审理认为，张某遇害系犯罪分子的犯罪行为直接造成，相应的责任应由犯罪分子承担，物业公司对张某在被抢劫并遭杀害的过程中没有明显的管理不当之处，不应承担过失责任。
案例B
业主被杀物业被判担责
2001年4月，两名嫌犯经预谋后，携带尖刀等凶器来到朝阳区望京某小区，冒充物业人员，以检修煤气管道为名，进入被害人家中实施抢劫并杀死被害人。
被害人的亲属将小区物业公司告上法庭，以物业公司没有履行物业管理合同中约定的服务内容，导致两名罪犯轻易进入小区作案为由，要求物业赔偿29万余元。但是，物业公司辩称，自己没有能力预见刑事案件发生。
朝阳区法院经审理认为，此案中物业部门违反双方约定的保证楼宇安全的义务，是造成原告方遭受损失的原因之一。朝阳区法院据此判决该物业公司赔偿被害人亲属16万余元人民币。
本版采写
本报记者 李欣悦 | 
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