时报讯
从“国六条”发布的一天后来看,小幅调整首付的信贷政策应该是其中最为温和的一条。而住房转让环节中的营业税征收期限由2年延长至5年,才是昨日市场变化的真正动力。
5年大限何时开始?地方细则成关键
“从6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”,“国六台”之中大部分政策都是板上钉钉,而“5年”将成为新政中至今仍然具有“灵活性”的条款。
“5年”究竟是从什么时候开始算呢?对于很多三证没有办完的市民来说,这是一个很关键的问题。
一般来说,签订购房合同日期\完税日期\产权证办出日期,分别为三个时间节点,均可以作为衡量是否购买住房满5年的交易标准,而之前宏观调控对于个人购房不足两年转手交易征收营业税的评判,以完税日期作为时间标准。
如果,以购房合同签订为准,那么5年期限,对于市场的影响面就相对减小;即便在税收征缴上,以材料交付日期还是以完税凭证取得为准,也都会对近期市场产生一定的影响。
“假使,以材料交付日期为准,那么很多买房者为了赶在6月1日大限之前,赶月末的最后一天,极有可能在农税中心上演一幕最后的‘交税潮’。”杭州某家中介公司的负责人说。
因此,地方细则将成为其中的关键。
有投机者开始抛售
骤然而至的“新政”,让不少中介公司乱了阵脚,但这只限于办理手上未完成的交易。更多的房产公司都在翘首等待杭州近期将出台相关细则。不过,昨日不少中介迎来了一个销售的小高潮。
直到记者截稿前为止,裕兴还陆续有客户过来签单,到目前为止,当日签订的合同已经是平时的两倍。
记者了解到,在昨日成交的合同中,不少都是购房时间超过2年未满5年的客户,也出现了少数购房者乘机压价的情况,甚至有一位房东急于成交,主动降价3万元。也有少数购房时间超过5年的房东,打电话到门店要求增加挂牌价格。
“目前只有等待杭州本地细则出台。”信义房产副经理刘锋表示,由于5年这一限定,预计会有很多房源会变卖为租,但最重要的还是要看杭州的细则条款。
银行:购房人可用选择适当房贷缓冲压力
针对首付的上升,杭城的银行人士均表示,首付门槛提到三成对自住型购房市场并不会有太大影响。
“从房贷政策的延续性上来说,这对自住购房市场不会有太大的影响。事实上,银行一直基本执行首付三成的基准政策。也就是今年以来,由于市场观望气氛比较浓,所以才有银行把门槛降到两成,但实际选择的人并不多。”一位国有商业银行省分行房贷业务负责人表示。这一数据也在其他银行处得到了证实。
如果购房者希望一步到位购买面积较大的住房,或者希望从小房子置换到大房子,而手上一时周转困难的话。可以利用房贷理财产品来减轻首付压力。
招商银行杭州分行个贷业务负责人韩剑波表示,该行日前刚刚推出“入住还款法”,也就是说,购房者可以要求银行给出半年到一年的宽限期,在这段宽限期内,购房者可以只还利息,不还本金,等宽限期结束后,正常还本付息。虽然这样一来,投资者会多付半年到一年的利息,但在刚刚付清首付后的短期经济压力却可以大大减轻。而农行的接力贷也可以使得父子两代人共同来按揭一套住房。
90m2的房子怎么卖?开发商急寻对策
“有没有杭州市政府关于调控细则的消息?”“单套建筑面积90平方米以下的比重,要占总建设面积70%,那么,有没有针对性的操作建议?”“项目资本金比例要达到35%,这条还是有影响的。”
从消息发布开始,杭州开发商们就自发地交换着对新政的看法。对于新政中的几个细则,开发商还是有点探不到底。
“90平方米以下的房屋须占70%以上,这个面积界点,具体操作起来就会很困难。”
杭州一家开发商直言,多层类型的住宅,建筑面积满足90m2,就会显得较为舒适、实用,但是对于市中心的一些高层项目来说,90m2的建筑面积,除去公摊面积,套内面积可能只有六十几方,这样的话,居住空间的实用性就大大降低了。
另一家滨江区某楼盘的负责人,表示自己楼盘做的就是江景房,如果单纯限制建筑面积,那么对于购房者来说,吸引力就降低了很多,“江景房,卖点就在大阳台、有景观落地窗的大客厅,如果面积受限,户型上的优势就很难体现出来。”他说。他同时透露说,目前他们公司已经在召开中层以上会议,研究具体的对策。
对于新政产生的预期影响,有开发商认为,90m2以下户型的增量生产,势必调整杭州的住房供应格局,虽然在短期内表现不明显,但是对于那些想在市区买房,却苦于高总价的购房者来说,应该是一个利好消息。也有开发商认为,鉴于新政打击面之大,自住型将更为走俏,开发商今后需要对购房者的家庭构成、购买心理、消费偏好等,进行更为深入的研究。 |