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如果金融调控不当，房地产泡沫就会逼近
高房价背后金融业的近虑与远忧
据新华网信息北京5月30日电(记者李文川)继“国六条”提出要有区别地适度调整房地产信贷政策调控楼市之后，银监会再念商业银行要加强房地产贷款风险管理的“紧箍咒”。
分析人士认为，房地产市场的资产泡沫归根到底是一种经济现象，金融政策的调整无疑是有效的解决之道。但金融对房地产的调控，还应该出台更多相关配套政策，以确保经济不会因资产价格步步高升后出现硬着陆。
房贷高歌猛进隐藏风险
房地产业的发展关系国计民生，但它的生产周期长，资金需求密集，资金供需存在时间差。解决这个时间差，就需要金融支持。
在我国，房地产金融在金融总量中所占的比例越来越高。央行统计数字显示：2005年底房地产贷款达到3.07万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的14.84%，与GDP的比率为16.75%；商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8.9%，与GDP的比率为10.0%。这使得银行在抑制房价上涨中的作用举足轻重。
世界银行不久前发布的《中国经济季报》也认为，今年头几个月的新增贷款中“有相当大的比例流向了房地产开发商”。世行建议，在潜在的中国经济过热结构中，“对房地产业需要特别关注和采取特别措施”。
由于房地产业的各个环节都靠银行贷款支撑，与房价上涨相伴生的往往是银行不良贷款率的同步上升。由于贷款期限长，加之房价波动等原因，个人住房贷款开始进入国际公认的风险暴露期。
分析人士认为，房贷总量激增是当前房价居高不下的原因之一。而高房价不仅让贷款购房者承担了高负债之苦，还可能产生影响金融稳定和安全的外部效应。贷款购房者队伍的膨胀是金融风险的预警信号。因此，在防范房贷增量风险的同时，化解住房贷款存量风险的任务也日显艰巨。如何既能挤掉房价泡沫，又不至于引发风险，这需要银行拿出智慧。
金融调控得练内功
房地产价格的走势将直接影响到金融资产的质量，也影响金融市场的发展。主流观点普遍认为，面对目前并不理性的房地产市场，央行有责任充分利用法律、法规授予它的权力，敏捷而审慎地对商业银行、尤其是国有商业银行进行窗口指导，促使商业银行积极防范房地产信贷风险之积累。
一个不容忽视的现状是，由于治理结构改革远未完成，时下商业银行还没有形成有效的风险控制机制。央行统计数据显示，4月末银行业机构存差达10.1万亿元，据民间不完全测算，当前银行业机构流动性约在2.6万亿元左右。近年来，由于市场竞争加剧，行业利润率趋于下降，高利润率的投资领域不多。在此情形下，房地产业的高利润率自然吸引银行去放贷。市场人士认为，在高流动性压力下，银行面临的放贷需求不断加大，能否坚守银监会提出的放贷条件是个问号。
我国已初步形成了以银行信贷为主的住房金融体系。但这个体系近几年开始显现出不能适应的迹象。“在商业性住房金融领域，风险过分集中在银行系统，应推动住房金融产品创新，防范风险。”在4月底召开的住房金融体系研讨会上，央行副行长吴晓灵这番话实际又直接。
吴晓灵透露，央行目前正考虑以产品创新为突破口，不仅要努力拓宽一级市场融资渠道，比如房地产投资信托、开发项目债券等等，同时要大力发展二级市场工具。
资深财经人士理性指出：目前的房贷政策有缺陷，仅发挥了推动房地产业发展的功能，而放弃了对房地产业调控的功能。具体表现为不断扩大房贷规模，少问房贷结构。
吴晓灵也坦言，目前没有适合中低收入人群住房的金融产品，市场没有细分，缺乏支持不同人群住房需要的金融产品，今后将加快这方面的研究。
理性繁荣需合力助推
自2003年国家宏观调控房地产市场以来，我国银行体系的房地产及房地产相关的信贷增速较为缓慢。中国人民银行5月25日公布的《中国区域金融运行报告》显示，2005年末，全国商业性房地产贷款余额为2.77万亿元，同比增长16.1%，增幅比上年下降12.6个百分点。
公开资料表明，目前个人购房绝大多数民众是通过个人住房按揭贷款完成的。2006年，一季度个人住房按揭贷款为256亿元，仅及2004年同期的五分之一，不及2005年同期的一半。分析人士认为，这说明居民(其中也包括炒房者)住房消费大量减少并发生了根本的逆转。
与此不相适应的是，在居民住房消费迅速下降的情况下，国内房地产市场则异常活跃、价格迅速上涨。
业内人士指出，无论从抑制高房价还是从防范银行风险而言，把住信贷闸门都是至关重要的。但考虑到一系列体制性因素，能否如愿实现房地产宏观调控目标、确保市场理性繁荣，仍面临一些制约因素。
住房作为一种投资品，按现行的规则，在资本账户没有完全开放的情况下，除了是直接投资，外国资本进入应该是严格管制的。事实上，目前房地产开发商大量宣扬进入内地房地产市场的外资并不是通过直接投资方式，而是通过其他途径进来炒作内地房地产的资金。从上世纪末东南亚金融危机的经验来看，如果对这种外资炒作房地产的行为不加严厉遏制与打击，金融危机风险不可小视。
据央行2004年调查统计，体外融资规模高达9000亿元。体制扭曲所造就的房地产业的高利润，同时也吸引着大量的体内资金分别以转贷、委贷等形式进入体外。 记者在上海、广州等地采访时发现，今年以来境外资金从收购内地写字楼、商铺进一步扩张至高档住宅。专家指出，这些境外资金进入中国，一则看中奥运会、世博会在即，政府希望楼市稳定成长，不会令房价重挫；二则认为人民币及内地楼市升值可能性大，于是购买房地产，既可套取汇价差，又可套取房价差。（新华社发）
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