今日商报报道社区商铺一度备受投资者的追捧，中国商业地产联盟联合发布的商业地产趋势报告显示，今年社区购物中心将成开发热点。可目前南京的许多社区商铺，特别是一些地段差、人流少的商铺，正面临着销售难、招租难、经营难的窘境。

　　商铺过剩　形态单一

　　家住南湖的张先生说，他家楼下的临街商铺，经常会改头换面。去年底还是一服装店，转眼就变成了房产中介，没过多久卖上了早点，这两天又看到店面转让的告示贴在门上。小区里的许多店面都是这么折腾来折腾去，能够顽强存活下来的，就剩一些小餐饮店、洗头房了。在一些新开发的小区，往往是社区商铺一窝蜂的上马。一家开发商对记者说：“现在投资做普通住宅比较难，而商铺价格高于住宅价格，所以很多不是做商业地产起家的开发商都争做社区商业。商业地产的潜力虽大，但风险也高，为了消化风险，就在住宅项目中带着做，作为实现其利润的有力增长点。而且只要条件允许，开发商会尽可能多建商铺。”所以目前南京凡是临街都有商铺，极端的例子是四面商铺合围，中间设计成内街，商铺高达3层甚至更高。过多的商铺设计不但影响了社区的居住品质，也为过剩埋下了隐患。与此同时，投资者对商铺盲目地投入了过多的期待。王先生好不容易抢到临街旺铺，才发现自己对整个社区的物业管理水平如何、铺子的左邻右舍是谁、有没有一个或几个主力店都不知晓。之后的几个月，铺子一直租不出去，他被套得严严实实。南京房地产研究机构的专家认为，社区商业一般占社区建筑面积的2％至3％便足够了，但很多楼盘的社区商业所占比例高达10％，甚至超过20％。而且，许多的社区商铺都定位在30－50平方米一间，单一的面积限制了诸多商业形态进入，其结果往往是小型理发店、快餐店、水果店、零售店等重复出现，使得社区商铺难以“集体存活”。而一个合理的社区商业生态，应该各有分工，业态互补，根据社区规模和商圈环境合理分配面积。

　　合理投资　发掘潜力

　　社区商铺真的成为鸡肋了吗？一些业内专家在接受记者采访时表示，其实，社区商铺仍具有较高的投资价值。一般来说，社区商铺由于有强大的住户支撑，经营者的收入和投资者的回报是比较稳定的，投资风险也相对较小。选择社区商铺主要看社区人群的数量和层次。一些定位比较高的社区，其业主的素质和消费力相应都较高，大型的、成熟的社区最适宜投资。受营业额所限，社区商铺面积在100平方米以内为佳。这类商铺租金总额较低，营业门槛较低，经营业态较灵活，对广大租户具有很大的吸引力，对投资者来说出租率也较高。需要注意的是，封闭式社区令外面的人流不会主动进入，使得商铺的消费群体主要局限为楼盘业主。因此，在这样的社区内选择商铺，最好是选择靠近门口、在小区主干线上的铺位；位置在小区深处的店铺，投资者则要慎重考虑。另外，一些社区商铺由于地段一般，若社区入住率不高，商铺的投资回报期就很长，难以轻易找到下家。投资这样的商铺尤其要谨慎。商铺的经营内容应该以便民为主要准则。因此，应该主要以百货、药房、冲印、美容、发型屋、服装等为经营内容，而不要一味追求个性和特色。若只是经营普通的家居生活用品如冲印、香薰、美容、文化用品等，投资者要看其临街的方位及现时租金的回报率；如投资经营饮食类的商铺就要尽快出手，因为通常对餐饮的经营限制较严格，很难取得执照，所以更显得“物以稀为贵”。如是新楼盘的新商铺，可以考虑在短期内经营建材、饰材等商品，因为新房子需要装修，会有不错的收益。记者　陈宁(编辑　小娜)