江苏商报报道本报记者　金科　报道日前，与老百姓生活密切相关的房贷问题，再一次被推到了风口浪尖。早在2005年3月16日，央行就曾经发布过《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》。通知规定，对房地产价格上涨过快的城市或地区，住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%；具体调整的城市或地区，由商业银行根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定。而此次，九部委联合发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（下称《意见》）明确表示，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，但考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。据了解，南京一些银行将把房贷首付调整重点落在高档住房、别墅、第二套住房、第三套住房上。新规将比现在要严要高。

　　南京已有银行执行房贷新规

　　深发展银行个人零售部相关负责人向记者表示，总行已经就房贷首付的问题下达了相关文件。据了解，根据深圳发展银行等部分银行的房贷新规中规定，建筑面积超90平方米的住房，首付必须三成以上；对购买两套以上的多套购房者，即使住房建筑面积在90平方米以内，首付也至少三成或以上。值得注意的是，深发展此次新规中还包括：90平方米以下、首套“自住房”，即便是二手房，首付成数也可适当放宽至二成。对于高档房的定义，深发展是“超过区域均价1.2倍的住房”，其首付成数须三成以上；经济型别墅首付最低三成，独栋别墅首付最低四成。而利率方面，深发展维持原有规定，即第一套房基准利率下浮10%，第二套房或以上则按基准利率或上浮10%以上计。同样，据了解，5月30日，建设银行总行住房金融与个人信贷部已经向各地分行下达个人住房贷款首付款比例执行通知：对于在2006年5月31日(含)以前，已填写个人住房借款申请书并受理的个人住房贷款申请，仍按原首付款比例政策执行。6月1日起受理的个人住房贷款申请，首付款比例按新的政策规定执行。而记者从南京其他几家银行房贷部门了解到，不少银行的房贷新政策正在紧锣密鼓的研究中，原因是由于地域不同，经济发展也不同，银行需要根据各地区房地产市场形势，在具体执行的细则上做进一步规定。“有一点是可以肯定的，将严格地按照九部委联合下达的意见办理，但落实到一些具体细则上，现在还没有接到总行的通知，”省工行相关人士明确向记者表示。

　　新规对普通百姓影响不大

　　一年多来，央行等相关部门在房贷新政策的制定上，动作频频。就在4月28日，央行刚刚把一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，这次又上调了贷款首付比例。但银行人士向记者表示，相对于利率的变动，此次《意见》的出台，对于普通老百姓造成的冲击要小得多。“主要是银行在办理房贷的时候，基本都是三成首付，能够办到二成的客户少之又少。”南京工商银行玄武支行个人金融业务部李勇志副主任告诉记者。根据央行不久前发布的《2006年第一季度中国货币政策执行报告》，2005年11月在包括南京、北京、上海、天津、重庆、广州、成都、杭州、深圳、青岛等10个大城市就居民家庭偿债能力和住房贷款状况进行过一次抽样调查，10城市全部住房贷款平均期限为17年，平均首付比例为37%。因为城市差异，这37%的数字不能完全代表南京的现状，但至少可以从某个层面上反映出市民难以贷到二成首付房贷这一事实。尽管一些银行对外一直表示，自住普通用房一手房一般首付至少二成，但在银行内部这种标准则执行得相当严格。“只有资质特别好的客户，或者银行特别熟悉，知根知底的客户，银行才会考虑到给其20%首付的优惠政策。”李勇志告诉记者。而有些银行则早已明确规定，坚持首付三成的原则。例如招行就表示，对于优质客户房贷利率原则上下浮10%。原则上首付三成，个别好客户、定价比较好的楼盘可以首付二成。而农行和浦发、民生等银行也纷纷表示，普通商品房贷款首付至少是总房价的30%，二手房首付比例和一手房相同。而对于现今销售火爆的二手房，银行普遍采取的是三成首付的标准。业内人士分析，造成这种情况主要是与江苏的经济环境有关。同时，去年5月，由江苏省银行业同业公会牵头，各家银行参与签订的《江苏银行住房贷款同业约定》的执行，也对银行间房贷市场的定价起了一个规范作用。该《约定》首次明确规定，江苏省银行业叫停一年内的转按揭贷款，并对高档住房的贷款成数和利率作相应调整，贷款金额在50万元以下，首付款最少只要二成，基准利率下浮10%；贷款金额为50万~100万元，首付最少三成，执行基准利率；贷款金额超过100万元，首付款五成以上，利率上浮10%。另外，如果购买第三套及以上住房，申请贷款也将被银行严控，首付不得低于五成，利率上浮不低于10%。综合以上几点因素，一些银行相关人士在接受记者采访时都明确表示，对于买房自住的市民来说，九部委联合文件的出台，不会对他们造成过大的影响。

　　炒房族、高档房受冲击

　　日前，央行网站上刊登了中国人民银行有关负责人就调整住房信贷答记者问。央行相关人士指出：从商业银行开展住房贷款业务开始，就是以支持居民购买自用普通住房为目标的。但随着居民收入的提高以及房地产市场的快速发展，投机行为开始出现。“以价格100万的房屋为例，若有100万的资金，在首付比例为20%的情况下，可以支付5套房屋的首付；若为30%，就只能满足3.3套房屋的首付，在一定程度上减少了购房需求。在供给结构调整的过程中，需求的减少有利于缓解房价上升的压力。”在如何甄别是否第一套住房的问题上，央行发言人表示：借款人申请住房贷款时应如实申报所购房屋的用途，不得将非自住房申报为自住房；商业银行应按有关规定将相关信息及时录入中国人民银行“个人信用信息基础数据库”；任何不实信息都将影响借款人的诚信记录。商业银行除了可以通过人民银行“个人信用信息基础数据库”获取借款人的贷款信息外，还可以通过当地房地产主管部门获取借款人的房屋交易、登记信息，从而最大程度地实现对“自住房”的判断。因此相关人士指出，政策的出台，受影响最大的仍将是那些有着两套住房以上，或是欲投资高档住房的买房人。记者从相关一些银行了解到，如今对于第二套房、第三套房及高档房，各行的房贷政策还是相比较灵活的。由于房贷属于银行的优质业务，不良贷款率极低，因此银行不会放弃这一能带来大量利润的“香饽饽”。对于一些资产优质、或者信用度好的客户，银行还是会给予一定的优惠政策，但随着央行硬性规定的出台，这些优惠政策将可能消失。某国有银行一位相关人士表示，他所在的银行目前对于高档住房、别墅等的放贷标准为首付四成，他预测这个标准今后还要提高。“很可能以后在各家银行办理这类贷款，首付都会要求在5成以上。”记者在向农行省分行、建行省分行、招行南京分行、华夏银行南京分行、中行省分行以及交行南京分行相关人士了解情况时，他们均表示，主要会对别墅及高档住宅的首付与贷款年限进行调整。而对于第二套住房，预计南京银行也会把首付比例进一步提高。根据外地媒体报道，在第二套、第三套住房这一问题上，外地有些银行已经把首付抬到了四成甚至五成以上。

　　上海四大行“别墅”贷款规定

　　工行总价在300万元以上的高档别墅，贷款成数不超过六成，最长期限30年；农行别墅贷款成数最高五成；建行别墅贷款成数最高七成，一手别墅最长期限30年，二手别墅期限为20年；中行400万元以下的别墅，贷款成数最高七成，1986年~1990年造的别墅最高六成，而400万元以上的别墅原则上不接受贷款，除支行推荐或VIP客户。(编辑　小娜)