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大批外地房地产商到广西二线城市投资，南宁的新城区到处可见拔地而起的高楼大厦。庞革平摄
“92万，第一次、第二次、第三次，成交！”经过激烈竞争，最近，广东龙光集团以5.1589亿元的总价拿下了南宁一块561亩的地块，创下南宁单宗土地拍卖出让面积最大和总价最高的历史纪录。与此同时，北京阳光100、中国保利集团也纷纷进军南宁，开始了新一轮的“圈地运动”。据不完全统计，目前，在广西各城市投资的外地房地产公司已经超过500家，中外房地产“大鳄”正在调整发展战略，开始进军二线城市房地产市场。
投资躁动
开发商对二线城市情有独钟
二线城市构成了中国新一轮城市发展的主角。有专家预测，在未来20年内，这些城市的城市化率将从现在的35%增长到60%—70%。英联国际不动产提供的研究数据表示，很多二线城市开发项目的平均利润能够达到30％，这让很多开发商对二线城市情有独钟。
广东龙光集团副董事长郭木春说，龙光集团已在深圳、汕头、佛山、成都、长沙、南宁等大中城市布局。除深圳以外，他们关注的绝大多数是二线城市。北京阳光100的情况类似，除北京外，目前主要在重庆、济南、长沙、南宁、烟台等二线城市投资。
由于二、三线城市房地产的利润吸引，一些实力雄厚的工业企业也开始投资房地产，如玉柴、柳工等广西有名的公司，最近一连推出了几个楼盘。据业内人士介绍，我国许多上市公司从股市圈钱后，大部分都涉足房地产，因为“没有什么比投资二线城市的房地产更赚钱的了”。
眼下的情况用北京阳光100置业集团有限公司常务副总经理范小冲的话说，就是“中国城市化的第一浪潮已经过去了，而现在的第二浪潮来得似乎还要更猛烈些”。他所指的第二浪潮，就是目前延伸到各地省会城市、计划单列市，以及一些经济高度发展的区域中心城市或国际旅游名城的城市化趋势。
二线城市的大规模城市建设带来大规模拆迁，由此形成的被动需求，立即提速房地产市场的发展。以南宁市为例，实施城市建设管理“136”工程4年以来，旧城改造面积达300万平方米，开工建设住房1184万平方米。郭木春说：“国家对房地产宏观调控的重点是投资和投机行为，对于以自住为主体的基本需求，是支持和鼓励的。因此，以自住消费为主的二线城市并没有受到打击，对西部地区的中心城市更是没有太大的影响。”
许多房地产商认为，正是二线城市房地产市场基数低，土地资源相对充足的这一系列优势，使得它们成为中国新一轮城市化进程的中心。而且，这些城市的政府为了发展，也欢迎品牌企业进入。
开发模式
地产商八仙过海各显神通
在二线城市的争夺中，如何启动项目？郭木春说，龙光集团尽量运用大盘开发模式，做好两类产品。“一类是在新兴城市地带，构建未来的都市中心。”郭木春认为，在这些地方做大盘，既拥有产品开发的市场竞争力，又拥有后期的土地升值保障，这种规模效应还能降低生产成本。“另一类是在城市最核心的地段，开发包括酒店、写字楼、商业、高档公寓在内的大型城市建筑综合体。”郭木春说，这种类型的商业地产开发尽管投入和风险都比较大，但是所能产生的价值也很高。
而作为一个地域性非常强的行业，房地产企业应该如何在扩张发展的同时克服地域性？阳光100认为，抓住共性是关键。范小冲举例说：“你看我们选择的都是相同类型的城市，采用的都是相同类型的开发模式，针对的都是相同类型的目标客户群，我做的产品要求共性超过个性，有了这样的定位，在克服地域差异进行扩张也就相对容易一些。”郭木春则透露，广东龙光集团这次在南宁启动的新楼盘，其目标客户群就包括南宁、玉林、北海、钦州、防城港、百色等城市的中等收入家庭。
“时机来了”
为了等待这个时机，龙光集团已调研了3年
“运用何种方式取得土地，主要考虑的是成本问题。目前，有很多土地掌握在一些有能力拿到土地，而缺少资金或者经验的投资者手中，他们掌握了这样的‘浮筹’。在现阶段的土地政策下，正好是积极消化这些‘浮筹’的时刻。”郭木春透露，他们进入南宁市场，一是通过土地拍卖的方式，以资金优势取得；一是联合香港公司从银行处置的不良资产中购得。而广东澳园、北京阳光100也用股份合作的方式，在南宁启动新的楼盘。
业内人士介绍说，通常评估机构使用“2000—4000元的现象”进行判断。也就是说，如果市场上出现每平方米2000元的和每平方米4000元的项目在同一个区域同时发售，销售情况都很好时，那么就预示着每平方米4000元的阶段要来临，楼市的爆发期即将出现。“现在，南宁、昆明、武汉、成都和长沙等城市都出现了这种现象。为了等待这个时机，广东龙光集团已在南宁调研了3年。现在，时机来了。”以南宁为例，郭木春解释说，这是一个正在迅速成长的城市，发展潜力巨大。到2010年，中国—东盟自由贸易区建成后，南宁的战略地位将更加引人注目。因此，龙光集团决定投巨资参与南宁的房地产、物流及其他领域的竞争。
外资进入
不少优秀海外基金公司开始在二线城市开发项目
三大经济圈是大地产商关注的重点区域。中国保利集团有关负责人说：“我们的战略布局是非常清晰的，环渤海、长三角、珠三角为重点，一些重要的二、三线城市正在增加投资比例。”据了解，该集团除在三大经济圈投资外，现在也开始在南宁、玉林等二、三线城市投资。
值得关注的是，敏锐的海外基金已经嗅到了二线城市房地产的独特味道，并开始向二线城市投资。“前两年，海外基金还只关注北京、上海等一线城市的房地产项目，但从今年开始，不少优秀基金公司开始认同二线城市，并在二线城市开发项目了。”一位业内人士这么说。
据了解，现在已有海外基金给阳光100投资，准备大力进军二线城市。香港恒基地产主席李兆基也公开表示：“只要内地有大幅土地拍卖，恒基地产都会参与。”李兆基还放言：“将有可能在内地市场投入300亿港币。”2005年7月22日，恒基地产以总金额13.81亿港元成功私有化恒基（中国）。这意味着，恒基（中国）的资金链条已经完全嫁接到了恒基地产，开始了它在中国内地市场的资金腾挪。
在国家实施新一轮房地产调控政策影响下，在一线城市房地产热潮未退之时，二线城市的房地产业是否会成为投资新热点？各方都在关注。 | |
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