四川新闻网-成都商报讯

　　城市规划

　　为社区地产扫清障碍

　　成都早就制定了多中心、多组团的发展战略。根据成都2003－2020年城市总体规划，城市发展将形成南北展开的发展格局，构建多中心城市空间结构。在用地布局方面，成都市将以外环路以内的中心城为核心，放射性的沿道路两侧发展，南部新城、东部新城及北部新城都在紧锣密鼓的规划建设中。

　　如果说城市副中心的规划还不能直接促成社区地产，那类似于双楠、金沙、新棕树、双桥子等主城区内多商业生活区的诞生对社区地产的形成则有着直接的刺激。犹如上海的陆家嘴、徐家汇，重庆的杨家坪、沙坪坝，城市商业分中心形成之后，之前已经形成的城市格局并不利于未来的城市多中心发展趋势，顺势而为，围绕着城市社区型商业中心的地产开发模式自然被提上日程，“社区地产”由此应运诞生。

　　为了更好地实现土地价值并加快片区发展速度，开发地块被划小，在告别开发商的大包大揽之后，政府将负责协调市政设施、城市配套、民政关系等各方矛盾冲突。一方面是政府在新城建设中担任着越来越重要的主导作用，一方面是大企业开发小地块项目的情形越来越多。城市规划导致社区地产的开发套路在无形中成型。

　　土地政策

　　为社区地产埋下伏笔

　　更加严格的土地政策是新一轮房地产宏观调控的着力点，土地政策的收紧犹如给社区地产注入了生长激素。开发土地闲置时限越短，大盘必将越来越少，中小地块项目将在未来的城市地产开发中扮演主角，社区地产开始大行其道。

　　新政策的出台势必宣判大盘时代的终结和社区地产时代的到来。《关于成都市调整住房供应结构稳定住房价格的实施意见》中对开发用地做了更严格的明确，在土地出让合同中将注明工程项目的开工时间和竣工时间。“各地要加强对房地产开发用地的监管，加大对闲置土地的清理和处置力度，坚决打击各类囤积土地的行为”，“督促已出让土地尽快开发形成住房产品，满足市场需要。对处方土地闲置两年以上的，应依法予以收回。”一个开发商假如开发千亩以上大盘其往往耗时数年，将大盘划分为多个小盘，这无疑将会加快整个片区的房地产开发速度，促使区域住宅氛围的尽快形成，短时间内将增加住宅供应量以便缓解供需矛盾。

　　地产企业

　　为社区地产量身定做

　　当上游的土地政策发生改变，开发商不得不将自己的开发进行调整加以适应。土地阳光交易政策之后土地价值得到了最大化，但同时地价的上涨又使得开发商叫苦不迭，开发商因此纷纷转战中小地块的竞争，“小楼盘、大社区”，在交通、市政设施、商业配套、社区文化建设等各个方面，每个小楼盘以后都将融入在一起成为一个资源共享的社会整体，开发商目前已意识到这一点并开始为之努力。

　　开发企业发展到今天，房产企业也已自发形成一种共识：除了城市的见缝插针和远离主城区的郊区开垦外，另外还有一条路则是对城市新兴住宅区的再造和创新。这样的新兴区域没有绝对的大盘，它的市政配套、交通条件等都还极不完善，它甚至是位于城北、城东这样以前成都人从来不接受的区域。但开发商看到的却是它的优点：项目位于三环路以内的主城区，具有近郊楼盘无法比拟的优势；交通和城市管网等基础配套完全成型；只要项目定位准确它的市场需求将极其旺盛；地块规模适中项目前期投入不大，商业配套设施开发困难小等。

　　蓝光地产、中粮集团、置信房产、华润置地、统建合能、万科地产……无论是成都本土企业还是外来巨头，社区地产都成为他们别无二致的选择。一直以来蓝光地产对中小楼盘就情有独钟，如今蓝光在城北、城西都有中小地块储备，“社区地产”将是其必然经过的一条路；中粮集团在武侯国际新区即将开发的一个项目将定位于西南物流CBD，除了物流外住宅和商业都将是其重要形态；城北的天府江南还规划有“十里红妆”博物馆，显然这样文化设施也是整个城北大社区的配套；刃具厂项目、华润420项目、首创城东项目以及SM城市广场等势必将老城东全盘翻新，未来城东将是一个人气兴旺、配套完善、城市面貌焕然一新的大社区。本报记者李杨

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　　深圳1988~1996年深圳重点解决平面问题，而接下来的两年地产越发成熟，开始解决立面、规划、环境、物业管理等问题；进入2000年，楼市重点放在了解决交通、学校、商业、会所等问题，资源开始有效整合；2002年以来，品牌地产时代生活概念开始出现，质变点为居住文化，人们更关心住在什么样的小区，与谁为邻等，一种社区地产的雏形开始显现。

　　香港1963年到1983年长达20年的时间是香港地产品牌的诞生阶段。上世纪90年代头3年5大品牌地产开始规模性开发，从1994年至今，由于香港大规模可供开发用地的减少，香港进入大社区地产时代，长江实业开发的嘉湖山庄、海逸半岛，太古康怡花园，新鸿基珀麗灣、YOHOTOWN等都是这个时代的代表。

　　东京生活在东京，你甚至会突然发现这是一个“一半在地下”的大社区。有人这样形容东京的生活：“乘坐地铁从家到公司，中午可能在地下层吃盒饭，晚上再乘地铁回家，一年四季几乎可以不到东京的地面。”当然这样的说法很夸张，但事实上这从一定侧面印证了东京是一个交通、人文风貌、城市配套高度共享的大社区，楼盘与楼盘之间的沟通交流不会出现人为的阻隔，社区与社区的不同在于街区与街区城市功能定位和地域文化气质的差异，每一栋住宅建筑都是这个街区大社区的一分子。