策划

　　：本报驻市记者部

　　执行人

　　：赵书华

　　本期前方调查记者

　　：乔宾娟(邯郸)李淑丽(秦皇岛)张娜(保定)李家伟(沧州)李海菊(衡水)李彦宏(张家口)邓学军(承德)程建辉(廊坊)王军伍(唐山)

　　策划

　　小语按照马斯洛的需求层次理论，住房(安全的需要)是仅次于衣、食(生理需要)之后的第二基本需要。杜甫《茅屋为秋风所破歌》中“安得广厦千万间……风雨不动安如山”的慨叹，就说尽了未安居者的凄凉和哀怜。所以，在中国人的传统文化中，买房置业一向是人生奋斗的首要和根本。自从上个世纪末，中国有了商品房的概念，伴随着一个个新建小区的竣工入住，一幢幢豪华公寓的纷纷亮相，人们早点住上房、住上好房子的步子加快了。———但与房地产业令人惊叹的迅猛发展速度相比，更让人惊诧的则是近一两年来房价的迅速飙升，这一点在北京、上海、深圳等大城市表现最为直观。我省各市的房价如何？在国家对房地产市场加大调控力度的大背景下，省内11城市的房价走势如何？本期“民生数据”，将让您对我省的房地产市场有一个初步的了解。

　　我省商品房价格平稳上涨

　　衡水

　　房价最低1408元/平方米

　　唐山

　　房价最高2878元/平方米

　　秦皇岛

　　涨幅最大15.4

　　%沧州涨幅最小4.3%本报讯(记者张洁)据权威部门通过对商品房销售合同备案的房屋销售价格统计显示，1-5月份我省11个设区市市区商品住房价格同比上涨最快的是秦皇岛市，为每平方米2919元，上涨了15.4%，而另一个靠海城市沧州市的房价涨幅最低，为2050元/平方米，涨幅为4.3%。省会石家庄市的涨幅为9.7%，每平方米平均售价为2732元。

　　衡水房价最低，唐山最高

　　数据显示，今年1-5月，我省商品住房的平均价格为1890元/平方米(含县城及县级市)，同比上涨13.6%。在我省11城市中，房价最高的是唐山，为2878元/平方米，房价最低的是衡水，为1408元/平方米。专业人士分析说，总体上看，今年以来，我省房价上涨较快的城市涨幅明显回落，全省商品住房价格基本保持了平稳上涨。

　　房地产新开工面积增长较快

　　数据显示，今年1-5月，房地产开发投资150.6亿元，同比增长35.9%，低于同期城镇固定资产投资增幅7.3个百分点。今年以来，随着开发结构调整加快，新开工面积增长较快。1至5月份，商品房新开工面积1025.1万平方米，同比增长33.7%；其中商品住房新开工面积901.7万平方米，同比增长32.6%。

　　商品住房销售面积超过竣工面积

　　1-5月，全省商品住房竣工面积194.3万平方米，同比增长39.0%；商品住房销售面积485万平方米，同比增长36.8%。从商品住房销售面积超过竣工面积的情况看，市场供应压力依然存在。

　　普通商品住房、经济适用住房供应量加大

　　去年以来，我省把改善住房供应结构、增加普通商品住房和经济适用住房供应作为调控的重点。各地对合理确定开发建设规模、增加普通商品住房和经济适用住房的供应进行了研究，确定了普通商品住房和经济适用住房建设计划。今年1-5月，全省普通商品住房新开工面积719.9万平方米，占商品住房新开工面积的79.8%，其中经济适用住房新开工69.6万平方米。今年上半年，供应商品住房用地9683亩，其中普通商品住房用地7822亩，供应经济适用住房建设用地1004亩，同比增长10.6%。

　　住房价格涨幅将进一步趋缓

　　有关人士解释说，根据全省房地产有关统计数据可以看出，我省房地产市场的房地产开发投资稳定增长，投资结构基本合理、市场供求基本平衡、住房价格基本稳定，房地产市场运行平稳，没有大起大落，市场发展总体上是健康和理性的。从房地产市场发展走势看，随着调控政策措施的不断落实，市场调控效果将继续显现，房地产市场的矛盾将进一步得到缓解。预计今年下半年房地产开发投资、成交总量将保持一定的增长，市场供应结构调整加快，住房价格涨幅进一步趋缓，市场总体上继续朝着供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的方向发展。

　　石家庄

　　房产市场特点

　　商品住房市场价格在较高价位运行。据该市房管局有关人士介绍，主城区一批高端项目的集中上市，是导致该市住房均价上涨的重要原因。从供应情况看，2500元/平方米以下中低价位占供应总量的36.53%，2500-3000元/平方米中等价位占15.79%，3000元/平方米以上较高价位占47.69%；从销售上看，2500元/平方米以下占销售总量的37.2%，2500-3000元/平方米占37.71%，3000元/平方米以上占25.09%。该市房管局人士也表示，高层、小高层商品住房比例增加，土地及其他要素成本上涨，也是房价上涨的重要原因。前4个月该市高层、小高层商品住房预售面积占商品住房市场的63.89%，高层住房建筑成本高于多层，对房价上涨产生了直接影响。120平方米以下中小户型商品住房供应不足，尤其是80平方米以下的商品住房供应偏少。

　　未来房价走势

　　业内人士指出，控制套型建筑面积的政策对石家庄市房产市场影响非常大，如果得到彻底执行，将完全改变住房供应结构，为中低收入者购房带来希望。然而，房价上涨是一个大趋势，政府宏观调控的目的是把房价的涨幅控制在普通百姓能接受的范围内。

　　廊坊

　　房产市场特点

　　价格由市区北部到西北部到南部依次降低。1、最大经济适用房项目开工。

　　廊坊

　　加大了经济适用房建设力度。目前，该市近几年规模最大的一次经济适用房建设———金泰小区已经开工建设，金泰经济适用住房小区总建筑面积31.5万平方米，预计总投资6亿元。规划居住2900多户、9300余人。整个小区到2007年底全部建成，届时将很大程度上缓解中低收入者的住房问题。2、信息公开化建设。

　　廊坊

　　加大了房地产市场信息公开力度。目前廊坊正在完善已有的预警预报体系和房地产信息统计，利用“廊坊景气指数”、《廊坊房地产》杂志、《信息反映》期刊和“廊坊房地产信息网”等媒体，发布房地产信息，及时披露土地供应、住房供应及价格涨落等相关信息，引导居民理性投资和消费。3、京津买主廊坊置业。2003年至2005年，廊坊销售给北京居民的住房面积占总销售面积的1.2%、2.89%、5.17%，销售给天津居民的住房面积占总销售面积的1.3%、1.96%、3.67%。销售对象日趋多元化。经过5年发展，廊坊市城镇人均建筑面积从26.04平方米提高到现在的33.45平方米，市区人均建筑面积从21.74平方米提高到现在的31.56平方米。

　　衡水

　　房产市场特点

　　记者从衡水市房地产管理局获悉，国家现行的各项法律法规很细，当地一直按国家的有关法律法规、规章制度操作，再加上衡水本身的房价较低，所以当地没有出台相关影响当地房价的政策。

　　未来房价走势

　　衡水

　　市房地产管理局开发办副主任刘建玲说，基于建筑成本提高、土地政策收紧、工人工资上涨等因素的影响，衡水未来房价还会稳中有升，但短期内不会有大幅度提高。

　　秦皇岛

　　房产市场特点

　　2005年下半年市区住房平均交易价格2684元/平方米，其中一类地段3405元/平方米；二类地段3271元/平方米；三类地段2970元/平方米；四类地段2546元/平方米；五类地段2434元/平方米。秦市三区中海港区(含开发区西区)的平均价为2882元/平方米，其中海港区一类地段3405元/平方米，二类地段3271元/平方米；三类地段2970元/平方米；四类地段2548元/平方米；五类地段2489元/平方米。北戴河区的平均价为2510元/平方米，含四类地段2540元/平方米，五类地段2300元/平方米。山海关区(含开发区东区)全部为五类地段2180元/平方米。普通住宅目前秦市最高房价为渤海皇家精装修，均价为6500元/平方米，毛坯均价在5600元/平方米；旅游地产中北戴河的里维埃拉小户型均价在5000元/平方米；别墅中最贵的为北戴河的红屿别墅，面积100多平方米到200多平方米均有，起价500万元/套。目前三区地产中较为便宜的住宅区，海港区周边村镇及山、北两区的部分房地产开盘价1500元至2000元每平方米左右。

　　未来房价走势

　　秦市房地产开发协会秘书长李海庆介绍说，估计今后房价仍会稳中有升，但幅度不会太大。原因有三：首先秦市基本不存在部分大城市房地产的暴利情形，在现在的建设成本及市场销售情况下，开发商的利润空间还是在一个比较合理的范围内，目前土地、建材、人工费用的不断提升是导致房价上涨的一个主要因素。其次，秦市作为综合性的旅游城市形成了复杂的购房主体，购房者不仅包括本地居民居住，而且还包括外地以旅游、移居、置业等为目的购房者，使秦市房产市场需求旺盛。另外，房屋品质的提升也是影响价格的因素。广顺地产开发公司总经理郎晓光认为，秦市地产价格仍呈上升趋势，但增幅较上年有望回落。房产局市场科认为，因秦市为中小城市基本不存在房产泡沫现象，并且均以落实国家省政策为主，所以各项房产新政对秦市影响不大，且市里今年尚未出台相关房产政策。

　　沧州

　　房产市场特点

　　记者近日从沧州市房管局获悉，今年1—5月份，沧州房地产市场运行的突出特点是增长放量，增量市场各项指标均有增长，虽然存量市场交易量有所下降，但从总体看，市场整体仍持稳步发展态势。

　　未来房价走势

　　沧州

　　房管局有关人士表示，房管部门将在调整住房供给结构、稳定价格、理顺秩序、引导合理住房消费、保障中低收入居民住房等方面采取相关措施。从目前市场情况来看，沧州房地产市场近期内将保持稳中有升的态势。

　　张家口

　　房产市场特点

　　2005年3月10日，张家口市政府出台《张家口市城市房屋拆迁管理实施办法》，办法中规定对被拆迁房屋实行市场评估，这一规定改变了以往硬性的安置补偿办法(补偿金最多不得超过原房屋成本的5倍)，使得房地产开发部门增加了拆迁成本，因此，这一办法的出台一定程度上促动了房价的上涨。

　　未来房价走势

　　据张家口市房管部门有关人士介绍，在未来的两三年内，当地的房价仍会走高，但涨幅不会太快。其因素主要有，当前建筑成本的提高，土地政策的收紧，物价上涨导致工人工钱上涨等。

　　保定

　　房产市场特点

　　1、保定市新的经济适用房建设即将在下半年启动，10万平方米的经济适用房将缓解市区低收入家庭买房难的问题。2、二手房市场的活跃有超过一手房市场的趋势。记者从保定市几家成规模的房产中介公司了解到，二手房的成交量和价格都大于一手房。其中，综合环境好的热点区域涨幅大，边缘区域也随之看涨。除了户型、物业、交通外，周边是否有学校、大型超市、医院等都成了人们买房考虑的因素。实践证明，名校周边的房价明显高于同等住房的价格。小户型房的涨幅高于大户型。二手房市场中，90平方米以下的小户型占了成交额的70%以上，土暖的老房成交额达到了1400元—1500元/平方米，1990年左右50多平方米的房子卖到了2500元/平方米；一手房中，小户型的房价2600—2700元/平方米的价格高于同等环境大户型2300—2400元/平方米的价格。

　　未来房价走势

　　据业界专家预测，保定房价还在看涨，将很快和同等城市拉平，均价涨到3500元/平方米很正常。其原因是，保定郊县人口基数很大，工作、户口等因素促使他们在保定市买房；保定的大学较多，留在保定就业的几率很大，大学毕业生需求量大(银行贷款等政策支持，使大多数年轻人放弃租房转而买房)。

　　承德

　　房产市场特点

　　近日，承德市主管副市长带领该市房产局、建设局、规划局、国土资源局等单位负责人对市区的碧麓家园、武阳三期、机场世纪城、美地湾景、银领家园、露露新城、富华山庄三期、芳香庭院等8家房地产开发项目进行调研。通过调研，对该市房地产市场现状形成了三个估价。一是目前该市房地产业发展平稳，二是住房结构基本合理，三是住房价格基本稳定。记者从承德市房产局开发办主任朱晓春处了解到，目前，每年承德大约有100万平方米的新建房。今年1至4月份，承德房价比去年同期上涨4%，仍控制在有效范围内。从记者所了解到的情况看，目前，该市房地产开发公司之间竞争激烈，在有限的土地范围内，竞争更显白热化。有多家房地产开发公司都在山沟内开山辟地进行房地产开发，承德的山城特点日益彰显。但承德的经济适用房发展缓慢，据朱主任介绍，去年定的30万平方米的经济适用房项目，如今还未大规模开工。伴之而来的是，市区交通也日显拥堵，特别是到了旅游旺季，更加突出。

　　未来房价走势

　　承德

　　市房产局开发办主任朱晓春认为，从总体上看，承德未来房价还会稳中有升。理由是，房地产市场一直发展稳定、健康，市场泡沫不多，随着原材料的涨价，周边道路设施的改善(几条高速公路的建设)，住宅设施质量的提高，拆迁成本的加大和土地招、拍、挂成本的加大，承德的房价还会稳中有升。

　　邯郸

　　房产市场特点

　　作为我省最南部的城市，邯郸具有得天独厚的区位优势，1985年，邯郸牵头与中原地区相邻的聊城、安阳、长治等周边13个城市联手，建成了跨晋冀鲁豫四省的中原经济协作区。作为中原协作区域惟一一个人口超过百万的较大城市，相比而言，邯郸市的房价也是屈指可数，算比较高的。据一些业内人士介绍，邯郸市四方房价的差距与该市“南连、北延、东扩、西移、中优”的发展总体思路有很大关系。另外，虽与周边其他城市比较而言，邯郸的房价比较高，但是从邯郸市的实际情况来看，它也与当地经济发展水平比较吻合。特别是商品房市场呈现出供销两旺势头，市场行情十分景气。

　　未来房价走势

　　记者随机采访的房地产业内人士均表示，在如今房价主要由市场调节的情况下，近几年邯郸的房价应该是稳中有升，不过涨幅可能不会像前几年那么大。“房价的高低主要由几个因素带动，包括房屋本身的成本如土地、建筑材料等；买房者购需能力的大小等”，许多房地产商在采访中都表示，现在的土地是越来越珍贵，价格飞速上涨，而在城中心拆迁所需要的费用也是非常之高，再加上一些建筑材料的价格上涨，房屋的成本也是越来越高，房价上涨无可非议。而对于目前邯郸市的买方，现在有许多是“卖小房、老房，换大房、新房”，而且这种现象还有持续下去的可能，这对于房价的上涨来说，也是不可避免的一个因素。

　　邢台

　　房产市场特点

　　各行政管理部门都没有对全市房价进行统计，没有出台相关政策影响房价的波动。记者从各个开发商发出的售房广告上得知部分房价，其特点基本是城市西北部房价较高，东南部房价较低，位于城市中心地段的阳光国际住宅区里的连体别墅一栋售价就在150万元左右，均价达4500元每平方米，高层楼房售价也在2500元每平方米。车库都在3000元每平方米左右。而位于城市南部的凤凰城一期房均价1600元每平方米。

　　未来房价走势

　　据业内人士分析，邢台的房价不可能下降，原因在于：地价在增长；建筑材料费在增长；施工费用在增长；规划和产品的质量在提高。这些因素都决定了房子的成本价是增长的，售价也必然要提高。观察近5年的变化，在同样的地段房价每平方米普遍提高了700元左右。随着城市的发展，外来人口的增加及人们对生活质量要求的提高，开发商也在不断地提高着设计和房屋建筑质量的水平，当过去单一的建筑模式被多种类型取代后，不仅建筑材料越来越好了，更主要的是人们享受到的空间和格局的变化也是一种无形的增值。由于在2005年邢台的房价有一个较大幅度的提高，预计目前的房价还要有一个沉淀期。

　　唐山

　　房产市场特点

　　唐山

　　房地产协会一负责人解释，目前国家出台的房地产相关政策还未对唐山市的房地产产生明显的影响。唐山亿房房地产经纪有限公司工作人员说，由于去年同期国家也出台了房地产政策，唐山市的房价不降反升，让市民有些失望。“国六条”目前未对唐山房产市场产生较大影响。

　　未来房价走势

　　现在，唐山的房地产市场正处于淡季，房价保持原有价位，没有明显上涨。对于以后的房价走势，唐山难有下降的趋势。

　　数据解析

　　房价上涨过快将会被抑制

　　河北省社科院城市社区研究中心赵巍主任、副研究员

　　全省设区市房价的特点

　　1、房价基本和各市的经济发展水平与居民收入水平相关，并且差距很大。处于第一集团的是石家庄和唐山，居于中间水平的是廊坊、保定、秦皇岛、邯郸，其他五市较低。这与各市在全省的经济水平和居民收入水平大体吻合。2、除了与经济因素密切相关之外，房价还与城市的地理位置、城市总体发展水平和人口因素密切相关。如保定和邯郸人口密度大，房价相对较高。廊坊靠近京津，房价较高。3、对外来人口吸引力较大的城市，如廊坊、唐山、石家庄的房价较高，因为这部分人的购房意愿和需求相对强烈，而且随着城市化的加速推进，这些人构成买房的主要群体之一，而本地人口大多是二次购房，目的是为了置业。

　　对房产市场未来的预期

　　1、随着“国六条”的出台，近期内很多购房者会持观望态度，许多开发商也会持观望态度，房价的波动不会太大。但是70%的户型必须是90平方米以下的规定可能将会使开发商承受一定损失，他们可能会降低房屋质量，或上调单价，预期明年上半年房地产商会做出回应。2、石家庄、唐山、廊坊的房价会缓慢上涨，但是大幅度降价的可能性不大；其他城市相对应该更加平稳，对于“国六条”的政策效果，现在的预期很难说清。3、除了石家庄、唐山、廊坊外，其他城市基于建筑成本提高、土地政策收紧、人工费用上涨等因素的影响，未来房价还会稳中有升，但短期内不会有较大幅度提高。4、房价上涨过快将会被抑制，这也是国家政策的初衷。估计房地产业会受到很大影响。一些企业可能会退出。