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难以出售的次新大房型分割涌入租赁市场房东热衷“群租” 提升收益
时间:2006年07月12日10:30 我来说两句  

 
有奖评新闻
来源:上海《青年报》

  楼市新政对新房造成冲击,却火了租赁市场。将一间房分割出租多人的情况已悄然兴起。

  本报记者 吴恺

  合租“拼房”成时尚

  随着新一轮房地产调控政策的出台,上海的房地产市场出现均价整体走低局面,成交量不断下滑。
难以出售的次新房正在源源不断地涌入租赁市场。“拼一族”以“拼消费”践行着精明而时尚的生活理念。合租“拼房”成为了一种时尚的生活方式,也成为了年轻人理财的有效方式。

  “拼”时代,分割后的小户型往往是追捧的对象。专家分析,3、4年房龄的次新房近日在租赁市场上供应量迅速扩大,大批“转售为租”的投资者进入市场,次新房的租价随之开始下跌,幅度在10%左右。以中环的次新房为例,原来每月租金1500元的毛坯房,现在跌到了1300-1400元左右。而在这种局面下,大户型分割后的小户则受租赁市场追捧,一些大户型在市场租赁情况不良时,也多寻求分割出租。

  房东分割出租收益提高

  在现实操作中,不少房东从群租中获利不少。记者在采访中了解到,一位王先生花248万元在徐家汇汇翠花园买下一套200平方米左右的房子,出于浮动利率的考虑,他选择首付50%,装修和配置费用总共花费35万元。除了大厅和厨房,他把房子分割成五间,每间面积在20平方米左右,带独立卫生间,按酒店式公寓的标准,以200元-250元/日的价格出租。

  张先生算了这样一笔账:一套徐家汇四房两厅的房子,全装全配整租的价格大概在8000元—20000元/月左右,一天的出租价格不到300元,但是如果分间出租,按每天180元—250元的价格出租,一个月的租金就达24000元,即使加上50%的空置率,一个月也能有12000元的租金收入。

  而另一位何小姐在浦东一花园小区买了一套110平方米的大户型房,总价超过100万元。首期付五成,按揭贷款10年。花了15万豪华装修的三居室,月租金价格也不过2700元,投资回报率不到3%,低于银行房贷利率。何小姐把110平方米的大户型房间房分割成20平方米左右的5小间,又给每个小间配备了独立的彩电、冰箱、床和桌椅,俨然成了酒店式公寓。之后以850元的月租金出租,不到半月,5个小间全租出去了。

  合租者求“经济”

  在房东寻求效益的同时,合租者则从中寻找到“经济”,共同分担相应费用。

  大学毕业生租房以合租居多,合租的对象大多是自己熟悉的同学或同事,彼此协商好物业管理、水、电、煤气、电话费用的分担问题。如此一来既可以相互照应,又省了一笔生活开支。

  彭浦新村一小区的周女士告诉记者,自己两年前出租了一套两房一厅给4名刚毕业的大学生。对方在签署租赁协议中双方责任权利后,又执意增加“补充条款”:租赁期满后承租人有权按原价优先续租等。

  此后,4名大学生续约两次一住就是两年半。其间,市面上的房租价格虽呈“涨势”,但周女士只能按当初合同约定收租。

  (实习生 顾卓敏 记者 江敏)

  各方反应

  合租走向群租物业遭遇难题

  事实上,类似这种“群租”绝非个别现象,目前在多个新建住宅小区内都时有发生。仅徐汇、卢湾、黄浦三区,就有数十个新建住宅小区涉及“群租”问题。

  但是,一旦合租演变成了“群租”,面对相邻业主的质疑和法律的空档,物业公司将成为矛盾的聚焦点。汉宇地产的分析师认为,“群租”所带来的最突出的问题就是居住人口剧增带来的管理难。

  物业公司管理难度加大

  部分物业公司表示,人员频繁进出,加大了物业管理的难度,公司需要投入更多的人力来保证小区安全。同时,“群租”使得不少硬件设施的使用率也变得越来越高,而日后,由此产生的损失肯定由业委会和物业公司承担,这又增加了公司的管理成本。

  市中心一小区刚结束新一轮的物业公司调换,一家老牌物业公司在竞争中被替换了,原因在于小区居民对公司的各项服务指标均不满意。对此,物业公司的相关负责人表示,对于这一结果,其实是在意料之中的。但是,公司也有说不出的苦衷。原本公司的清洁工一天一次,收集处理每层楼的生活垃圾,而后因为不少单元都出现“群租”现象,使得生活垃圾大量增加,导致一天要处理两次垃圾。无论是人工成本还是垃圾袋的成本都大大上升。并且像电梯的运营、大楼安全门的维修、保养成本都上去了。在这种情况下,公司的压力也很大。

  同时,记者在走访中还了解到,由于楼上单元120平方的三室二厅住了14个“群租客”,夏令时节由于集中用水导致下水管排水能力超负荷,波及上下楼层居民。一旦面临这种局面,物业公司首当其冲遭受责难,免费维修不算还要上门赔不是,对此公司也是叫苦不迭。

  其他业主要求享有出租许可权

  尽管“群租”现象可能造成小区品质下降、留下安全隐患、引起其他业主不满,但物业管理公司表示,由于没有相应的法规,对将房源分隔、转租的行为只能劝阻,却没有任何权力制止。面对成本的无形增加,不少物业管理部门找到房屋业主,要求他们制止这样的行为,但多数情况下遭到拒绝。更有物业公司在无奈之下提出对此类业主提高物业管理的费用,但业主多以产权所有,物业无权干涉为由拒绝履行。有业主建议,业主委员会可以在“业主公约”中增加条款,如果要把房屋作为“白领旅馆”或者“集体宿舍”,必须经过邻居签字同意,否则就不能擅自出租,但这是否可行还有待商榷。



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