专家批驳房地产调控五大认识误区

　　■本报记者 谢丽佳

　　“外行专家充斥房地产学术界，误导了舆论，也导致房地产调控方向走偏。”中国管理科学研究院研究员李开发接受中国经济时报记者采访时认为，不少谈论房地产调控以及如何控制房价涨跌的专家言论都是外行话，不仅没能为房地产调控提供灵验“药方”，反而让房价“高烧”持续升温。

　　李开发对目前房地产舆论界存在的五大“外行”观点一一驳斥，并提出了自己的看法。

　　降低房价不是调控核心

　　“不少‘专家’认为把房价降下来是此次房地产宏观调控的核心，认为降低了房价就完成了宏观调控的任务。而事实上，降低房价只是房地产调控的一个步骤，核心目标则是解决广大中低收入阶层的住房需求。”李开发对记者表示，房价高这一概念是建立在中低收入阶层有无能力买房的前提之下的。

　　就拿北京来说，根据近几年居民收入水平来估算，只有价格在20万元－30万元之间的住房才符合中低收入阶层的购买能力。而就北京目前的房价而言，即使降一半，中低收入者恐怕仍然难以承受。事实上，北京的房价也不可能下跌50％。

　　“如果宏观调控只是针对房价、针对高收入者，与中低收入阶层无关，那么此次宏观调控就背离了其初衷。”李开发指出，过多地强调降低房价还不如实实在在地提出能够解决住房矛盾的方法来得务实。

　　他认为，要针对不同收入阶层的经济承受能力，建立商品房、保障住房、廉租房三类房屋互补的住房体系，千方百计地降低保障住房的建设招投标，全面实行“价低者得”的反向招拍挂方式，为中低收入阶层提供交通便利、价格相宜以及生活、教育、医疗等生活配套完备的住房，真正有效地满足其住房需求。

　　对于目前判断房价的高低缺乏标准与统计口径的问题，李开发认为，应该出台房价的监控指标，没有一个监控指标，动不动就说房价高了或低了，是违背科学的。

　　他说，全国各地的情况虽然不同，但房价总是与当地的联系在一起，同投资与产出有关。合理的房价指标应当结合城市经济的发展能力、投资能力与投资机会来确定。一个城市只有经济持续增长，经济总量上去了，才会有更多人来购房。房价应当与经济增长相一致，才能算是合理增长。

　　参考国外城市房地产发展模式与房价情况，房价合理指标的计算公式是：＝1／2（＋）。其中，是指房价增长幅度，是指年增长幅度，是指存款一年期利率。当快速增长时，城市房地产投资就会增加，存款就会转化为投资，房价就会增长。当存款过度转化为投资时，存款利率就会上扬，就会减少通胀机会，抑制过度投资，包括房地产投资，城市房价就会在一个合理幅度内增长。

　　“目前房地产行业的乱象在于，多个指标紊乱，相关部门各说各话，政府决策依据失控。根本的问题在于房价的统计标准不同。因此，要明确城市房价的统计口径与统计范围。没有统一的标准就没有统一的对话平台。”李开发表示，以北京为例，即使在怀柔、昌平的偏远郊外新增1亿平方米的住房，房价为1500元每平方米，从表面上看北京市房价总和平均是降下来了，但老百姓仍然买不起城区内的住房，房价还是居“高”。如果不出台明确的统计范围，一些地区就会对贯彻中央政策打折扣，做表面文章。

　　李开发认为，城市房价的评价核心是工作和生活在城市的居民。比如调控北京的房价，卫星城市的房价与中心城市的房价是什么关系？比如延庆的房价在北京的房价调控中有没有比重，如果有，那么权重是多少？需要明确标准。

　　根据多年的研究结果，他认为，一个城市的房价统计监控范围是：单核城市或多核连体城市，其外围人口密度到达每平方公里3000人为界，再向外计算直线距离5公里的地区，在此地区范围内的开发房屋可作为统计监控范围。多核城市群且核与核之间没有高于每平方公里3000人的密度的地段联结，可作为单个城市考虑。每一个城市可以根据本城市的具体情况出台不同的调控指标，防止一刀切。

　　土地供应不足并非高房价主因

　　“一些专家认为目前房价高涨的原因是土地供应不够。他们认为政府的政策过紧，土地进入房地产开发市场的量少，如果增加土地供应，就可以使房价降下来。”李开发表示，这个观点把房地产开发误读为一般的商品。而事实上，房地产是一种特殊属性的商品，这种特殊商品不可复制。房地产的价值是与其位置、交通、人流、商务、教育、医疗、就业等诸多问题打包在一起的。

　　比如交通，一条城铁建成了，规划基本无法改动。教育、医疗、生活用品的供应，一个个条件的形成都依赖于长期、巨大的投入。所有条件都特定化了，长安街就是长安街，回龙观也只能是回龙观，如果想在不太远的地方修第二条城铁基本上不可能。

　　如果有开发商在离城铁5公里以外的地方开发住房，其交通环境、购物环境、医疗、教育等环境条件会与城铁沿线有较大差距，即便价格低廉也不会有多少上班族愿意购买。因此，房产是一个不能完全复制的特殊商品，一般性的增加供应并不能解决问题，郊区不少低价房无人问津就是明证。

　　户型调整不能“一劳永逸”

　　“最近，关于住房户型的争论非常热烈，一些专家似乎认为，只要调整了户型就可以解决普通居民的住房问题。”对此，李开发表示，就目前的情况看，户型调整确实有利于广大中低收入者买房，但绝非仅凭此方法就能一蹴而就地解决住房矛盾。他认为，让中低收入阶层买得起房，户型不是主要问题，价格与位置才是关键。

　　以北京为例，四环以内，许多住房的均价已经达到八九千元每平方米，有的甚至达每平方米万元以上，即使建筑面积90平米，其总价也是90万元甚至100多万元，而五环以内住房多数也是6000元／平方米以上的价格了，仍然远远高于中低收入者的承受能力。

　　房价下跌不会危及金融安全

　　“外行专家认为如果房价下跌，会为银行带来巨大的金融风险，许多家庭的财产也会因此受到极大损失。”李开发认为，这完全是耸人听闻，误导政府，为房地产热借势说话。

　　他告诉记者，他对某些银行的信贷资金做过一些调查，有些银行把全部流动贷款的50％甚至更多压在房地产行业，一手托开发商，一手托购房者，两头盈利。

　　银行只有在房价下跌30％－40％或者更多的情况下才会亏本。因为首付已经达到20％－30％，加上已经买房的人也交付了一定的月供。但就目前而言，房价基本上难以下跌40％以上，除非个别地方的房价涨得太离谱。如果真是如此离谱，银行为自己的失误交点“学费”也是应该的。

　　李开发认为，银行追逐房地产信贷的高利润必然伴随着高风险，不应该拿风险说事，以影响政策的制定，让政府在房产新政上逐步退让。

　　对此，中国光大银行信贷管理部处长姜明接受本报记者采访时表示，目前有些城市房价的上涨是一种非理性的、失去经济基础的上涨，原因包括收入结构失衡、行业暴利驱动、地方政府业绩刺激下的投资冲动、外资投机驱动、汇率和利率机制畸形、外国通货膨胀转移、银行信贷资金盲目进入等等。

　　如果说现在山下着火必须往山顶跑的话，那么一旦到了山顶又该往哪里走？房价大幅下跌会造成一定问题，但是适度下跌是为经济调整必须付出的代价。房价不可能像过山车一样脱离基础一直上涨，经济是有周期的，房地产行业也一样，有涨必有跌。应该清醒地认识到行业发展中存在的问题，采取积极有效的措施确保行业获得健康稳定的发展。

　　“另外，从老百姓的角度看，如果是自住房，房价涨落只是个符号，意义不大。如果是投资房，那么像股票一样，该出手时就出手，在不合适的时候做了不合适的投资，受到损失是理所当然。”李开发表示，认识市场规律、适应市场脉动，有一些人交学费才会警示世人，才会使市场回归理性，这也是一条真理。

　　行政调控不如经济手段

　　“一些专家认为，我国的房价百病丛生，应当用行政办法对房地产业进行调控。”对此，李开发指出，社会主义市场经济已经发展到今天，有些专家头脑中行政手段的概念总是挥之不去。过去的实践表明，每一次行政手段进行的宏观调控，都留下了巨大的经济问题。比如一些没有保护伞的企业，本来发展良好，却被迫倒闭；而某些存在问题但有后台的企业，却能够生存，这就助长了拉关系、走后门与商业贿赂的腐败现象与不良风气。

　　从行政手段调控的实践来看，就成本与代价相比，如果用经济手段效果将会改善很多。近二十年国家宏观调控汽车工业的历史就是明证。被保护的没有生机，被整掉的却可能生机勃勃。

　　近些年来，党和政府一再强调按照经济规律办事，并且已成章法，今年年初通过的“十一五”规划纲要的核心就是强调用规划代替计划。政府可以规范市场，明确准入条件，鼓励有序竞争，对违规违法的企业进行制裁，但千万不要用行政主导经济的办法来落实房地产宏观调控的任务。那样做只会带来巨大的经济损失，同时也会损害政府信誉，扰乱正常的市场秩序。

　　而一位不愿具名的金融学者在接受本报记者采访时也表示，由于转轨时期的市场失灵和市场与生俱来的局限性，对宏观调控的着力点和有效性构成了很大挑战。只有当政府的信息优于市场的信息时，政府的调控才是有效的。但是，很多时候并非如此。