美国：银行钟情烂尾楼 印度：口袋没钱别盖房
本报驻美国特约记者 梅 榕 本报驻菲律宾特约记者 王传军 本报驻印度记者 牛卫东
今年，北京4部门联合出台文件指出，2008年前必须消灭北京所有烂尾楼项目。在国外，有没有烂尾楼？这些烂尾楼又是怎样处理的？本报记者对此进行了调查。
美国：烂尾楼大多“起死回生”
烂尾楼并不多
美国也有烂尾楼，但数量并不多。记者在美国生活的几年里访问过很多城市，看到过确实土得掉渣的老建筑，但影响市容的半拉子工程数量很少。
休斯敦RE/MAX 运通地产经纪人、休斯敦市房地产专家郭翔在接受记者采访时说，前不久，休斯敦市也出现了一个高楼住宅的烂尾楼工程。一个叫THE MARK的房地产开发商在休斯敦市商业区建立了一幢拥有200多套公寓的塔楼，但在收尾过程中出了资金不足的情况，整个工程就这样停下了。
不过，郭先生说，总体上看，烂尾楼工程在美国并不多见。这是因为美国房地产市场专业分工细密，资本、土地、建筑、开发每个环节都有很多的公司，同时又面临着很多的选择。如果有烂尾楼，要么是因为手续证件不齐全，如美国人约翰在Caporal镇开始兴建两层结构的建筑，就是因为建筑许可证与商业地产建筑证问题而成为烂尾楼的；另外就是资金不到位。郭先生称，确实有些房地产商“胃口大过能力”，在工程接近尾声的时候，出现了资金不足的情况而被迫放弃或是转让，而且这种现象在住宅建设方面相对较多。
大都能“起死回生”
其实，大多数住宅烂尾楼如果能继续完工，应该具有很好的商业前景。在美国，拥有资金实力雄厚的房地产投资商多如牛毛。美国专业房地产基金公司普林斯顿的主要业务就是处理“尾楼、尾房等不良资产”。他们的介入使烂尾楼在很短的时间找到新主人，并焕发生机。
在美国，烂尾楼也指那些因经营不善，导致房主交不起地产税而空置的旅馆、饭店等，这些建筑因年久失修而老化得不成样子。对于这样的烂尾建筑，政府通常会予以没收，然后卖给投资商。投资商得手后要么进行内部改造，要么进行重建。据报道，休斯敦市1101老街的杰斐逊·戴维斯医院原本是一个普通的城市郊区医院，2002年，医院参与了Artspace大道公司发展项目，花620万美元进行整修与环境整治，使医院成为一个为中低收入艺术家安居乐业的场所。
记者所住的小区附近有一幢8层高的大楼，几年前，这里是废弃的烂尾楼。记者原以为这幢建筑会被爆破处理，但不久前发现，这里已经被改造成了漂亮的商用建筑，大楼外已经挂起了招租广告。
投资商钟情烂尾楼
美国投资商钟情“烂尾楼”市场，是因为烂尾楼交易及开发速度快，适合基金快进快出。在美国，烂尾楼在很多投资银行眼里是良好资产。投资银行对于“烂尾楼”等不良资产的操作手法类似于风险投资，选择合适项目进行投资收购，通过一段时间（一般是5年左右）的经营管理，使物业升值，然后寻找合适买家转手套利，接着再投向下一个项目。
郭先生说，上述THE MARK的公寓楼就是短短几个月内被银行购得而起死回生的。据报道，俄克拉荷马市的Ruth Goodwin原本在该市最富裕的地区5LLC大道建立一家大型商店，但工程因种种原因半途而废，但不久他的“烂尾楼”就找到了下家。
经营房地产10余年的郭先生说，对烂尾楼业主而言，最好的出路就是低价转让，而不是“坐以待毙”。比如一项1000万美元的工程，由于种种原因而被迫停工，最后开价可能只有800万。买主得手后会开掉以前承包工程的人，全部换上自己的人马，200万差价马上就到手了。在这种情况下，通常都是谁有钱谁捡便宜。
菲律宾：烂尾楼并不多
资金不足是主因
美加世界地产集团是菲律宾最大的地产公司之一，公司董事长吴聪满告诉记者，由于菲律宾是东南亚金融危机中受影响最小的国家之一，当年的金融危机并没有给菲国的房地产业带来巨大的冲击。因此和其他东南亚国家相比，菲律宾的烂尾楼并不多。
在菲律宾，造成烂尾楼的主要原因就是资金不足，很多房地产开发商在经营管理上出现了问题，导致无法从银行贷出新的资金，菲律宾银行业在房地产开发方面也存在大量的不良资产。多年从事房地产经营的李天荣告诉记者，菲律宾的地产业生意不太景气。他说，“菲律宾的很多建筑都因为缺乏资金而被迫停工”。李先生说，除了资金因素之外，形成烂尾楼的其他原因是地皮问题，因为菲律宾推行的是土地私有化制度，土地基本被大的财团、家族和私人控制，即使是政府出钱建造的房屋，有时也会因地产权等问题而被迫停工。
政府鼓励银行拍卖
吴聪满和李天荣认为，与政治生存、能源和教育等问题相比，烂尾楼并不是很严重的问题，因此政府也没有对其重视，更没有制定相应的法律法规或出台具体措施来解决这一问题。
由于马尼拉是菲律宾的政治、经济和商业中心，很多菲律宾人从全国各地来这里淘金。但由于经济发展缓慢，就业机会有限，加上人口膨胀过快，很多人无家可归。无论是在总统府旁，还是在马卡蒂商业中心，人们都会看到大煞风景的贫民窟，不少烂尾楼则成了那些游民的“高级住宅”，政府对此似乎只能睁一只眼闭一只眼。
就个别烂尾楼而言，政府会与银行、国际金融机构以及房地产开发商联合让这些烂尾楼起死回生。吴聪满告诉记者，由于菲律宾仍缺少大量的房屋，特别是大众房屋，有时政府会鼓励银行将不良不动产采取拍卖形式转手给第三者，而政府则对新的业主采取5年内免税等优惠措施，从而刺激部分房地产的复活。
在记者办公室附近，有两栋40多层的华盛顿商务住宅，由于前任开发商缺乏资金，眼看就要封顶的大厦只能在那里躺了7年多，去年由于大厦新业主资金到位，一座高档住宅楼终于屹立在马尼拉湾畔。
印度：没听说过烂尾楼
地产投资没有泡沫
在记者向普通印度人询问，有没有见过“烂尾楼”时，对方一脸茫然，还会瞪大双眼反问：“口袋里没钱为何还盖楼？”
近几年，印度也兴起了一股房地产投资热。但是，印度新兴房地产业只是分布在有限的几个地区，都与高科技产业发展紧紧捆绑在一起。比如，德里附近的“古尔冈”新区、南印度的班加罗尔等。以软件业为龙头的高科技产业的飞速发展，必然带来办公、住宅和其它配套设施的强烈需求。投资商看好的主要是这一点。这种投资有着明确的对象，以实际需求为基础，处于良性运行状态。
开发商作用很有限
印度的贫富分化过于悬殊，对完全市场化的房地产的有效需求严重不足。
在印度，有钱人大都自己买地建独门独院的房子。房子的面积、装修标准都根据自身财力确定。有不少印度人盖房先建一层，住进去再说，等有了积蓄，再加盖第二层或第三层。给自己搞个半截子工程是无法想象的。
普通百姓买房，首先会选择当地政府组织开发的住宅项目。虽然在面积、配置上都有限制，但价位相当低。稍有些钱的人还可以加入某个住宅合作社，集资建房。在这两种建房方式中，开发商的作用极其有限，准确地说，开发商只是政府和集资人的高级打工仔。因为购买住宅的人有不同的选择余地，所以纯粹的商品房开发商在立项时都十分谨慎，对资金安排、风险状况等都有详细分析。
另外，印度的金融体系比较完善。印度各商业银行历史悠久，市场化程度也比较高，呆、坏账比例很低。这些因素对防止房地产泡沫的产生起到了重要作用，也避免了烂尾楼的产生。
来源：国际在线－世界新闻报 (责任编辑：宛振宏) | 
精彩生活 
