深圳出台二手房个税细则

　　无原值凭证普通住

　　房按转让价1.5%征税

　　晶报讯（记者康岩慧）昨日下午，深圳市地方税务局就“国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知”发布了补充意见。“补充意见”明确，对不能提供完整、准确的房屋原值凭证的普通住房转让，按转让价的1.5%征收个人所得税，同时针对个人住房转让的个人所得税减免提出了实施细则，但未提及界定房产销售价格是否合理的问题。

　　无原值凭证按1.5%征收

　　“补充意见”指出，对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，应按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例暂定为：普通住房按住房转让收入1.5%核定；非普通住房按住房转让收入3%核定。上述普通住房，应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米），实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

　　1年内换购住房可免税

　　“补充意见”规定，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。购房金额大于或等于原住房销售额（原住房为已购公有住房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益）的，全部免税；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例部分免税。即个人现自有住房房产证登记的产权人为1人，在出售后1年内又以产权人配偶名义或产权人夫妻双方名义按市场价重新购房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税，可全部或部分予以免税。如果个人转让自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　契税完税时间是重要依据

　　“补充意见”对个人住房出售、购买时间和自用起始、终止时间的确定问题进行了详细说明。其中，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，出售自有住房时间以“财产转让所得”个人所得税完税凭证上注明的填发时间为准，重新购房时间以契税完税凭证上注明的填发时间为准。

　　而对个人转让自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房的纳税人，住房自用起始时间按照房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为购房时间；对根据国家房改政策购买的公有住房，自用起始时间按“以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照‘孰先’的原则确定购买房屋的时间”；对通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房，自用起始时间按“其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定”。住房自用终止时间以国土房产代征单位受理其产权过户申请之日为准。

　　对“阴阳合同”未作限制

　　市民和地产中介最为关心的一个问题是，“补充意见”是否对“阴阳合同”进行限制。但“补充意见”并没有对“征收增值部分20%”作出解释，也就是说该“补充意见”对个人住房的销售价格是否合理如何界定并未提到。据业内人士预计，由于国家已经明确指出”纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入”，所以深圳可能还会陆续出台细则。（“补充意见”详见深圳市地方税务局网站http：／／www．szds．gov．cn）