通讯员 冯嘉林 金陵晚报记者 陈菲金陵晚报报道利用虚假签名办理房屋过户,这种事早已见怪不怪。受害方最终都得靠打官司来解决。因为,公证虽被撤销,但房屋重新过户到自己名下,却不是件容易事。通常,房主可通过打行政官司或民事官司解决问题,可告谁比较省时又省力,“告民”还是“告官”?
[案例1]
虚假签名房屋易主
因资金周转困难,徐军向朋友谢磊借款,双方签订协议约定:徐军以房产作抵押,向谢磊借款8万元,期限一年。 协议签订后,徐军将自己名下一处房产的房屋产权证、土地使用证交到谢磊手中,拿走了8万元借款。谢磊在取得“两证”后,利用虚假签名在公证处办理了房屋转让委托书公证,不仅顺利将房屋过户到自己名下,还抵押该房向银行贷款。徐军找到公证处。经调查,公证处撤销了公证书。但此时,谢磊已不知去向。于是,徐军告上法院,要求确认其为房产的所有权人,而他则无奈承担下了银行剩余贷款。苏州沧浪法院认为,谢磊违法办理产权过户和银行抵押贷款,现不知去向,在徐军同意承担剩余贷款的前提下,法院支持徐军要求将该房产变更至其名下的诉讼请求。
[案例2]
房产管理局被告了
潘女士在自己及其姐姐、女儿名下各拥有一处房产。前段时间,潘女士外甥女徐某因做生意急需资金,向潘女士求助。于是,潘女士将三套房屋的房产证及相关证件都给了徐某,用于房产抵押贷款。不久后的一天,潘女士家来了位不速之客,自称是潘女士房产的所有权人,并称其姐姐和女儿名下的房产也都属于他了。经过一番调查,潘女士傻了。原来,徐某使用虚假签名,私自到公证处办理了“房屋转让委托书”公证,将三套房屋全部过户,后转卖给了他人。尽管公证处撤销了之前做出的公证书,但房管局并没有因此而撤销已变更的房屋产权证。无奈,潘女士将房产管理局告上苏州沧浪法院,要求撤销已变更的房屋产权证。
[难题]
公证易撤变更难
两个案件虽分属民事和行政案件,但究其成因,都是由于虚假公证造成房产被非法过户所引起。此类纠纷尽管责任分明,但当事人想要拿回房子却很难。因为,公证错误很容易撤销,但由此产生的法律后果有时则难以扭转。就此,记者采访了主审两案的冯法官。他认为,除了人为因素之外,制度上的不足也难辞其咎。冯法官指出,我国的《公证法》颁布不久,其中对公证机构设置、公证效力、公证人员权利义务等都进行了详细规范。但在公证操作流程方面,略显简单,制约了公证机构真正行使实质审查的职能。虽然《公证法》详细规定了错误公证的惩罚条款,但惩罚并不能改变错误公证可能带来的纠纷。公证文书具有较强的法律效力,一旦作出,便能以此作为其他法律行为的依据。冯法官认为,类似案件中,尽管公证文书最终都被撤销,但房产过户的法律行为已经做出,再行变更回转则极为复杂。
[选择]
告官还是告民?
因虚假公证产生纠纷而闹上法院的,已不是什么新鲜事儿了,有人选择告公证处或房管局,打行政官司;有人直接告造假者,打民事官司。同样是要求归还房产,究竟告谁“划算”呢?“从诉讼效果和成本上比较,我认为民事诉讼比较好。”冯法官认为,从效果上看,由于房产登记机关办理过户手续,只是进行形式上的审查,基于公证文书的法律效力,登记部门办理过户行为并无不妥和违法之处。“我国行政诉讼法规定,行政诉讼司法审查只能涉及行政行为的合法与否,因此,从上述案件看,要求确认房管部门行为违法,理由并不充分。相比之下,原告要求确认房产权属的理由则较为充分,法院在第三人利益不致受损的情况下,可判令被告返还房产并协助办理过户手续。”另一方面,从诉讼成本上看,行政诉讼程序相对复杂和僵硬,相比之下,民事诉讼则灵活许多。同时,法院还能对整个纠纷进行全方位审查,案件处理更为便利,大量诉讼成本得以节约下来。(文中人物系化名) |