合肥市房产部门专家昨天预测，今年下半年，房产新政对市场的调控作用将继续显现，“国六条”等政策的实施将给合肥市房地产市场带来五大明显变化：

　　趋势一：户型供应结构将调整

　　专家预测，下半年，合肥市商品住宅市场供应量将进一步加大，供应结构的变化将在年底开始显现。

　　前几个月，商品住宅成交量逐步增大，供需双方对市场的信心进一步加强，供方开始加大近期市场供应量的条件成熟；其次，去年下半年商品住宅批准建设规模比去年上半年增长了近58%%，迫于资金紧张和今年土地投放量增加的压力，也不得不进入销售市场，客观上决定了商品住宅市场近期的供应量将会进一步加大。

　　随着“国六条”对市场供应结构调整力度的加大，特别是90平方米以下必须占总规模70%%以上这个强制性规定的实施，新规划建设项目的户型结构将会出现较大变化，但因建设周期的惯性作用，市场供应结构调整将到年底甚至明年才会逐步显现。

　　趋势二：住宅销售结构趋合理

　　根据商品住宅销售市场数据分析，以套数为对象，自房地产“新政”实施以来，中低价位(销售单价在3000元/平方米以下)占总量的比例，普通住宅(单套建筑面积在144平方米以下)占总量的比例均比2005年上半年有较大幅度的增长。

　　随着“国六条”的实施，消费者消费心理的调整和税收政策的影响，需方市场更加倾向于购买小户型住宅；另外，由于各级政府正在将规划设计条件、销售价位、套型结构等控制性要求作为土地出让前置条件的有关规定逐步落实，去年下半年开发企业调整规划和户型结构的开发项目也将陆续进入市场销售，随着供给市场户型结构的调整变化，商品住宅市场结构会日趋理性，户均面积将大幅下降。

　　趋势三：房价将小幅振荡

　　由于“国六条”的实施，将免征营业税时间从2年延长至5年和金融信贷政策的调整(有区别对待)，以及个人所得税的全面征收，二手市场交易成本的大幅增加，都会大大抑制投资型和改善型购房者的购买需求，在一定程度上会降低市场成交量。

　　商品住宅成交平均价格自去年7月份以来一直在3100元/平方米附近盘整，与当年上半年均价基本一致，随着市场供应量的增加，支持房价继续快速上涨的动力已经不足；但是随着户型结构的调整，刚性成本会有一定幅度的增加，导致相互作用后的销售价格可能会出现小幅振荡。

　　趋势四：非住宅市场将逐渐活跃

　　由于“国六条”的实施，加大了对住房投资性需求的抑制，部分投资者开始转向非住宅市场，另外，随着工业和服务业的快速发展和“拆违”行动带来商业用房的需求，房屋租赁管理力度的加大，国家禁止“住改非”活动范围的推广，都促使非住宅市场租金上涨；非住宅市场成交价格自去年下半年以来持续在高位振荡，市场收益较好；这些因素都会促使开发企业加大非住宅用房的建设量，促进非住宅市场的发展。

　　趋势五：二手房交易量跌价涨

　　由于“国六条”将免征营业税时间从2年延长至5年，特别是加大个人所得税的征收力度，延缓了商品住房进入二手市场的速度和二手市场自身的流转速度，市场有效供给和需求都会下降。

　　随着税收政策调整引起的二手房交易成本的增加，商品住房市场小户型供应量的快速增长，也会促使部分购房者转向商品住房市场，导致二手房交易量出现大幅下降；另外，市场供应量的下降和交易成本的增加，以及对二手房特殊区位(学区好的地区等)的刚性需求的存在，一定程度上也会导致其交易价格出现小幅增长。(李璐、张伟、陈国志)来源：安徽商报日期：8月9日编辑： 付刚

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