“两税齐下”的二手房市场必然会出现淡静的局面，但能否拉下房价上涨的势头，则尚未可知

　　中国新闻周刊：“两税”时代的二手房生意

　　本刊记者/谢良兵

　　8月13日是京城一个阴雨的周日。下午2点，北京回龙观住宅区，某二手房中介公司回龙观分店里，张彤伸着脖子往门外看了看，路上行人稀少。“都半天时间了，估计今天也没什么人来了。”张彤拿了张都市报开始看起来。最近报纸上多了一些关于二手房“营业税”和“个税”的报道。

　　“有些媒体就喜欢炒作。其实1%的个税也没有多少钱，一被媒体夸张吧，很多人都不敢卖房子了。”刚从事二手房经纪业务不到三个月的张彤有些着急地对本刊记者说。要是几个月都没有业绩，她的工作就难保了。

　　这个时候，张彤的手机响了。“赵阿姨啊，那边我会帮你再催催的，您先别急。”挂下电话，张彤告诉记者，因为最近的加税，本来答应卖给赵阿姨房子的卖家有些迟疑了。她准备再和卖方好好沟通一下。说话间，张彤无奈地笑了笑。

　　不过，在这家店里，干了几年的业务员业绩还是不错的。刘震从事这行已经三年了，就在7月底的时候，他刚刚为8个客户办理了过户手续。“可能这段时间比较特殊吧。因为为了避税，一些客户提前过户了。我们店以前每个月大概也就成交3到8套。”刘震这样对记者解释他的高业绩。

　　扰人之“靴”终落地

　　短短的三个月时间内，中国的二手房市场就经历了两次成交量“井喷”的境况。

　　先是5月底，国务院针对房地产市场出台的“国六条”细则中规定：从2006年6月1日开始，将二手房营业税的征收年限从2年提高到5年。于是，6月1日前的三天内，全国各地的房屋产权过户中心就人满为患，出现了地产市场今年以来少见的排队现象。而6月1日当天，一切又迅速归于平静。

　　7月26日，《国家税务总局关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（108号文）突然现身。《通知》规定，个税征收于8月1日起在全国执行。全国各地的房屋产权过户中心再次遭遇人满为患的景象。据统计，7月27日、28日、31日3天内，北京市二手房总过户量就达到3660户，日均1220户。而8月1日当天的过户量却不足100户。

　　每次的政策出台，地产市场就会出现“观望—交易—观望”这样的循环。去年6月1日二手房营业税开始征收的时候，二手房的交易量就曾骤然下降。“当时刚红火起来的二手房市场遭到当头棒喝。偏偏北京又开始在朝阳、海淀等区强制征收二手房交易个人所得税。二手房的交易量更应声而跌。”北京房介公司“我爱我家”副总裁胡景晖向本刊记者回忆说。

　　业内普遍认为，此次“两税”的调整和征收，业主与客户依然会出现观望情绪，短期内还有可能出现业主由售转租的“惜售”行为和二手房交易中“税费转稼”的现象。“二手房交易量也会在短期内有一定幅度的下降，但这个观望期不会太长。”胡景晖判断说。

　　在很多人看来，“营业税”和“个税”就像是那个家喻户晓的相声里的两只靴子，让整个市场睡不着觉。不仅老百姓睡不着，中介公司也睡不着。5月底，“营业税”这只靴子先掉下来，而如今“个税”这只靴子也掉了下来。此前心烦意乱不知该何去何从的人们终于踏实了。

　　“因为‘两税’的落地，未来的市场预期与市场走势会变更加明朗、稳定。在经历过一轮短暂的观望之后，二手房市场将趋向稳定：该买的买，该卖的卖。”我爱我家副总裁胡景晖认为。

　　“考虑到个税从试行到实行有一年的时间差，本年不会再有新的房产交易税种出现。”北京千万家市场总监常淑娟对本刊预测说，因为土地增值税（指地价升值部分，非普通住宅居住满3年未满5年的，减半征收；非普通住宅居住未满3年的，按增值额的30%征收）和新税种（物业税）还在酝酿当中。

　　事实上，早在5月底本轮地产调控刚刚拉开大幕的时候，本刊就曾经撰文预测：“在强调行政调控的同时，加大税收的杠杆作用，将构成此次地产调控的主要特色”。随后的事实不断地证明了本刊“以税控市”的判断。

　　“税控”下的房价走向

　　房屋交易税的不断调整和征收，说明地产调控打击投机者的目的十分明确。而事实上，在一定程度上而言，这些税收政策的确抑制了投机房产的冲动。

　　北京华源鑫业房地产经纪公司执行董事汤雪印在接受本刊记者采访时介绍，根据他们的统计，5000元/平方米以下以投资为目的的卖房者占15%，5000～10000元/平方米的投资为目的的卖房者占60%，10000元以上单价的投资者占40%。“如果不包括租房户，回龙观、天通苑等大型经济适用房社区里，入住率仅为30%。”汤雪印说。

　　理想的调控局面是，在“两税”的催化下，很多拥有多套房屋的投资者或者赶在税款征收之前抛售卖出，或者就转向租赁市场。由此导致的房源量的不断增多，将改变其原有供求比例，导致同一类型房屋租金收益下降。在以往政策执行中，上海等房产投机炒作较为严重的地区，大量“杀跌出局，斩仓抛盘”现象曾十分明显。

　　不过，据业内人士介绍，由于北京整体房地产投机炒作较少，不会出现由于征税而导致的大量抛盘现象出现，因此房价骤降的现象也不会出现。“北京的二手房市场中自住型购房需求占到90%以上，这是刚性需求。”汤雪印说。

　　税收控制政策制定希望“两税”的推出能够拉低房价。但是，近日国家发改委、国家统计局公布的调查数据显示，今年第二季度全国70个大中城市房屋销售价格上涨5.7%，涨幅比上季度高0.2个百分点。新建商品住房销售价格同比上涨6.4%，二手住房销售价格同比上涨5.8%。

　　由于受到“两税”的影响，目前除暂缓出售的房产外，其余涉税上市房产业主心态较为强硬，以提价来补偿“两税”带来的损失，也直接导致了房价进一步上涨。据北京信一天房产统计的资料显示：自“两税”征收以后北京二手房平均价格达到了6429元/平方米，比政策之前4～5月份的6193元，每平米上涨了236元，涨幅为3.8%。

　　汤雪印认为，现在北京的二手房市场还是卖方市场。因此尽管在理论上20%的营业税与1%的个税均由卖房人缴纳，但实际操作过程中，政府增加的这部分税收全都转嫁到买房人身上。而另一方面，客户转移了购买方向，远、郊区县成交量快速提升，也是二手房成交价格上涨的主要原因。

　　中信证券房地产研究员段海瑞认为，房地产的一、二级市场应该是联动的，不应该为了限制投机而限制交易，也不应该为了抑制对新房的需求而牺牲二手房市场的活跃性。“政府应该采取盘活存量、限制增量的方法来发展二手房市场。”段海瑞说。

　　在一个卖方市场，税收及相关费用很容易被转嫁到买方身上

　　换大房的成本

　　本刊记者/陈晓萍

　　人算不如天算，江明（化名）的换房计划被政府先后出台的二手房营业税和个税政策搅乱了。

　　随着孩子一天天长大，江明一直琢磨着把自家的两居室换成三居室。他跟妻子计划好，在儿子小学五六年级时开始行动，用一年的时间看楼盘、买房、卖房、装修、购置家具，正好能在儿子上初中时住进新家。跑遍了京城大大小小的楼盘后，江明终于选中了自己的新家，签合同、办贷款，还有各种公证，如同经历了一场战争。当一切都办妥当之后，已经是2006年的春节了。

　　江明的如意算盘是，等着儿子小学毕业，也就是2007年暑假前后，把现在住的房子卖了，这样就可以提前还清贷款，能安安心心地住进新房子。但是，今天5月底推出的“国六条”规定，从6月1日起，购买住房不足5年转手交易的，按其交易额征收营业税，而在此前，对二手房征收营业税只限于2年内的房源。正在江明叫苦不迭的时候，政府又出台了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，也就是108号文件，规定从8月1日开始，政府开始“强征”销售二手房的个人所得税，而要想免去这笔费用，惟一的条件是：5年以上，并且是家庭惟一生活用房。

　　“这个惟一生活用房怎么界定？我总不能先卖房后买房吧。”江明对本刊记者说。

　　换房成本增加了多少

　　江明现在的住房在学院路上，从有了换购大房子想法后，他就在留意这个小区的二手房房价。据估算，他这套80多平方的两居室，如果出手的话，卖60万是不成问题的，而当初，他买这套房子花了40多万。这个靠近五环的小区，是1998年建成的，当时的价格是4800元/平方米。如果这套房子能以60万出手，其单价就是7142元/平方米。

　　如果江明有先见之明，在今年6月之前把这套房子卖出的话，他只要交300元的印花税。但现在，他则要交39300元的税费，比原来多花了好几万元。江明给记者算了笔账，按现在的规定，如果出手这套房子，江明要交纳的税费是：

　　印花税：总房款的万分之五=600000×0.5‰=300元

　　营业税：（包含城市维护建设税和教育费附加）：总房款×5.5%=600000×5.5%=33000元

　　个税：总房款×1%=600000×1%=6000元。

　　这笔费用能转嫁给买房者吗？江明心理没底，因为江明的房产证是2001年10月才办下来的，以房产证的时间为准，他的这套住房还没到5岁，如果现在出手，营业税和个税一个不能少。

　　按照国家税务总局在7月26日下放的108号文件规定，二手房交易中，可以选择两种交税方案：一是如果卖房者能提供完整的、准确的资料，按应缴个税额的20%计算，而应缴个税额是指转让收入减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用；二是如果卖房者不能提供完整、准确的房屋原值凭证，按住房转让收入1%～3%的比例缴纳个人所得税。

　　据业内人士介绍，具体选择哪种纳税方案，主动权在纳税人，也就是卖房者。而在北京，目前通常是以住房转让收入1%来征收个人所得税。

　　等到房子5岁再卖

　　对于江明来说，5年的房龄要求还好解决，因为其房产证是2001年10月办下来的，那么他只要在今年10月以后卖房，则可以免交营业税。接下来的问题是，惟一生活用房怎么界定？

　　记者和江明一起联系了北京市地税局。“相关的细节我们也正在完善之中。”北京市地税局的工作人员告诉记者。

　　在地税局的网站上，记者了解到：个人出售自有住房前1年内购买住房的，其购房金额大于或等于现住房销售额的，免征现住房销售时应缴纳的个人所得税；购房金额小于现住房销售额的，按照购房金额占现住房销售额的比例，予以减征同比例的应纳个人所得税；个人出售自有住房后1年内购买住房的，其购房金额大于或等于原住房销售额的，可申请全额退还出售住房时应缴纳的个人所得税；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例，可申请同比例退还出售住房时应缴纳的个人所得税。

　　得知这个情况后，江明赶紧与新房子的开发商联系。开发商告诉江明，新房子的房产证是在今年7月办下来的，现在还押在银行。

　　“我只要在明年7月之前把旧房子卖了，就正好符合免税政策，可以免去营业税和个税了。”江明高兴地对记者说，但他同时补充了一句，“但愿政策不会再有变化。”

　　并不是每个人都像江明这样幸运。据统计，在北京待售的二手房中，只有26%是满5岁的房源，大多数房主如果想等房子满5年免税，则要花更多的时间。

　　郭晶（化名）在北京朝阳区双桥温泉花园有两套住房，因为生意上的关系，资金出现一定困难，急于将其中一套房屋建筑面积是80平方米的现房出售套现。

　　今年5月，郭晶找好了买家，大家谈妥了价钱，准备以45万的价格成交，但由于双方都有些其他事情要处理，没有及时办理买卖和过户手续。等他们都把一切准备妥当的时候，“国六条”出台了，郭晶要卖房得交营业税。当时双方也没有想到什么避税的方法，毕竟大家又不是亲戚或朋友，陌生人之间信任度是个问题。正在他们思考的间隙，个税征收又来了。

　　后来，在专业人士的建议下，买方和郭晶决定签订买卖合同，当中约定先不进行产权过户，并对此买卖合同进行了公证。他们是想等房子满5年后再过户，虽然到时郭晶仍免不了要交个税，但却可以免去24750元的营业税。合同中还约定，如果卖方悔约将赔偿双倍于首付款的数额，而如果买方反悔，将不得要回首付款（近10万元）。

　　不过，律师提醒，这样做虽然可以避税，一旦发生争执，风险还是很大。

　　税负到底谁来承担

　　“‘国六条’和108号文件的出台，是为了抑制房地产二、三级市场炒作，并不是针对二手房交易的。”北京华源鑫业房地产经历有限公司执行董事汤雪印对二手房市场的前景依然看好。

　　在二手房市场，一些中介公司现金收购二手房一直是公开的秘密，而这正是政府要打击的行为。此前，有关于征收二手房交易个税的传言不绝于市场。政府先是辟谣，后来在7月28日突然发文，通知8月1日“强征”个税，“这的确让一些现金收购二手房的中介有点措手不及。但对于正常的买卖双方来说，该买的还得买，该卖的还得卖。”汤雪印说。

　　据业内人士对本刊介绍说，相对于5.5%的营业税来说，1%的个税对市场的冲击并不会如果有些媒体所报道的那么凶猛。而有些媒体在个税报道中，有哗众取宠的心理，“其实在108号文件规定8月1日个税时，就同时规定了还可按住房转让收入1%的比例征税的方案，并不是如有的媒体所报道，1%的方案是后来补充出台的。”北京千万家房地产经纪有限公司市场总监常淑娟对记者说。

　　于是，对于市民而言，从（减去税金及有关合理费用的房屋差价的）20%到（房屋转让收入的）1%税，出现了一个时间差，这样又燃起了一部份人的卖房热情。其实个税相对于营业税还是少得多， 8月1日前的过户潮，就说明市场已经消化了此前出台的营业税的冲击。

　　市场人士认为，不排除税负转嫁的可能。营业税征收期由2年改为5年内时，就有不少卖家将营业税部分或全部转嫁给买家，导致二手房价格上涨。开征个税的这部分支出是否会被加入房价，导致二手房价短期上扬，还有待观察。但人们普遍认为，在一个卖方市场，税收及相关费用很容易被转嫁到买方身上。

　　流行的避税方式

　　一、假赠予方式：这是无亲友关系的二手房买卖双方为达到“避税”目的，私下交易后，以赠予名义经过公证将房产进行“赠予”。

　　【后患】针对“假赠予”，有关法规规定除公益捐赠不可反悔外，一般公民间的财产赠予，其赠予人可以反悔。所以一旦发生纠纷，买房方因缺乏证据很可能得不到法律的支持。

　　二、“假租赁真交易”：由于房产可免税的年限未到，或干脆为“避税”，买卖双方交易后却不按规定办理缴税、过户、更名等手续，以表面的租赁合同替代交易合同。

　　【后患】“假租赁真交易”风险很大，一旦发生争执，受害方往往是买房方。

　　三、“有意压低交易价格”：买卖双方故意压低房屋实际成交价格，欲达到少缴税的目的。

　　【后患】对于“有意压低成交价”的做法，首先税法就对其有明确约束，如被查出将受处罚。另外，对于买方而言，压低交易价格，将会影响其日后的销售，使其作为卖方在计算差价时受损而需多交个税，得不偿失。