8月份塘沽区二手房市场回顾 交易量继续走低市场均价大幅上涨蔡伟

　　住房转让个税的出台，曾经让整个二手房市场短时间内出现骚动。但由于政策细则至今仍然需要等待，塘沽区二手房重新归于平静。8月份的交易状况正如人们预料的那样，再次创下新低。虽然市场均价逆市上扬，但却依然无法掩饰二手房楼市的低迷态势。

　　成交量再创新低

　　天津市房管局公布的数据显示，塘沽区8月份二手房成交248套，与7月份295套的成交量，下降近两成，降幅十分显著，8月份是自今年年初以来单月成交量最低的一个月，与成交量最好的4月份相比，其成交量只占后者的一半而已。

　　出现成交量大幅下降的现象，主要是由于住房“个税”政策的突然出台，提前透支了8月份的市场成交量。新政策颁布后，市场曾一度出现恐慌，买卖双方为了减少政策带来的交易成本，纷纷加快了成交步伐，赶在政策实施前办理过户手续，这种集中成交的现象也同时提前透支了8月份的市场购买力，从而导致了8月份市场成交量大幅下降。

　　政策的不明朗，也是低迷市场诱因之一。进入8月份以后，买方担心交易过程中遭遇因政策落实而带来的税费增加，除非挑选到十分中意的房子，一般都会选择等待。一方面期望“个税”政策落实房价出现下降，另一方面期待税费确定后，在选择房屋时做到心中有数。与此同时，卖主也同样在等待，政策的实施，无疑增加了交易成本，至于最终增加的数额，目前尚无定论，因此卖主也同样在等待“个税”细则的出台，只有这样才可以更为准确地衡量出售价格是否合适。

　　记者在走访各个二手房连锁店中了解到，“个税”政策的实施细则迟迟未能公布，让买卖双方的成交期望跌至最低点。对此，房屋中介工作人员不无焦虑：“由于政策的原因，现在成交难度非常大。”

　　市场均价逆市上扬

　　成交价格丝毫没有受到成交量低迷的影响，反而显现出大幅攀升的势头。8月份塘沽区二手房市场成交均价约为4265元/㎡，比7月份市场均价高出258元/㎡，单月涨幅约为6％，增速十分明显。这样的价格水平，比年初增长近千元之多，可见从整体上看，塘沽区二手房均价在经历过短短的半年之后，大步登上另一个台阶。

　　二手房市场均价的上涨，主要是由于低价房成交比重越来越小，大部分高价房推高了市场均价。随着低价房不断被市场消化，其数量日渐稀少，而且购买低价房客户均为自住型客户，使得低价房置换不频繁，市场成交量较小。与此同时，大规模房屋状况较好、市场价格较高的高价房大批入市，逐渐成为了二手房交易市场的“主力军”，因此导致了市场均价的整体走高。

　　二手房市场均价的上涨，并非表明单套价格的上涨。从实际情况看，由于国家加大对投资型需求的打击，一定程度上抑制了二手房的交易，交易难度有所增加，对稳定房价起到了积极的作用。因此近期内单套二手房价基本保持比较稳定的态势。

　　少数企业搅浑房屋中介行业

　　8月份对于房屋中介企业来说是个多事之秋，塘沽区一中介企业的责任人携几十万元客户房款外逃，公安机关迅速介入此事进行侦破，这种严重破坏整个房屋中介行业形象的恶性事件引起了公众的极大关注。

　　无独有偶，在滨海地区具有相当影响力的某家大型房屋中介企业，自今年年初就大肆扣押客户的房款，迟迟不进行返还，使买主无法正常入住，卖主取回房款也遥遥无期。也许是由于之前房屋中介企业携款潜逃事件的发生，让这些被中介扣押房款的客户更加心急如焚，唯恐房屋中介企业使出“空城计”，人去楼空之后，几十万元的房款索回无门。

　　无论如何，塘沽区房屋中介行业，由于少数几家企业不规范的操作，从而元气大伤，这个靠信誉生存的行业，从此并不能让许多客户完全地信赖。种种损害客户利益的事件时有发生，迫使客户对交易提高了警惕，一定程度上也抑制了市场交易量的增加。

　　从公司规模上看，东窗事发的企业大多为市场占有率较高、连锁店面较大的大型房屋中介企业。这些企业超出自有规模承受力盲目进行扩张，扩大市场布局后利用钻市场的“空子”，大肆进行各种不规范的经营活动，例如利用扣押客户的房款进行房屋收购，通过客户的房款为他人垫付收取高额佣金。这种运营模式在旺盛的市场还可以“安全”运行，一旦遭遇成交低迷的市场“寒流”，这种靠“拆东墙补西墙”的运作模式，极易导致资金链断裂的局面，客户的房款无法及时返还，从而怨声载道。

　　剩者为王

　　随着大量商品房进入二手房市场，以及居民居住条件的更新换代，从长远看塘沽区二手房市场依然有较大的发展空间，尽管交易成本的增加对成交造成一定的影响，但随着人们观念的变化，众多房屋中介对未来的市场预期还是充满期待的，纵使市场低迷，仍然有大量房屋中介企业坚守。面对目前不太景气的市场，大型房屋中介企业通过优化市场布局，暂时关闭经营状况欠佳的店面，压缩运营成本度过难关；而小型公司，则表现出“船小好掉头”的灵活特性，当二手房成交业务难以开展时，则通过开拓房屋租赁市场求得生存。

　　一系列市场风波虽然扰乱了市场秩序，风波过后，给市场带来了更多的警示和反思。一个行业，从不成熟到成熟，似乎总要经历过挫折、酸痛、苦楚，甚至眼泪。一个行业，总会有一定的行业规律，那种违背行业规律的人和事，纵然可以逞能一时，但终究会被市场所抛弃。未来的市场，剩者为王。

　　文/新报记者蔡伟 摄影新报记者胡俊鹏

　　<责任编辑：张焱磊>