江苏商报报道实习记者 沈斯思 报道据调查统计显示,43.7%的客户购房是用来居住,56.3%的客户购房是用来投资。其中36.8%的客户购房目的是做长期投资,而19.5%的客户买二手房是用来做短期投资。 而江苏商报记者在南京港厦房地产公司四部徐经理那了解到,南京有85%~90%的人群购房是用来居住,10%~15%的人群购房是用来投资的。其中短期投资的占到4%~5%。徐经理表示,出现投资少买的多的主要原因是由于二手房市场经过一系列的政策调空下,让那些投资人群都处于观望期。据徐经理介绍,以二手房为置业对象的人群主要包括三类:首次置业者、拆迁户以及外地投资客。考虑到不同置业人群的自身特点、置业目的以及居住需求都不尽相同,二手房中介有关专业人士对二手房购房者进行了细致分析,并为不同置业人群量身打造了置业计划。
首次置业宜选小面积
南京港厦房地产公司四部徐经理告诉记者,首次置业者以年轻白领居多,所占比例约在50%以上。因年轻白领工作时间较短,虽然收入中等偏上,但积蓄并不十分充足,首次置业的白领们大多受到资金限制,所以都选择短期投资。他们一般投资的周期在3~5个月。南京裕兴房地产公司业务部经理邓经理分析认为,购房者资金实力较弱但要求居住品质高。首先,可选择房屋单价较高但房屋总价较低的繁华地段小居室户型,首选小面积。比如说现在鼓楼区、建邺区和玄武区地段。他表示,这些地段周边设施齐全,交通便利或在所在公司的附近。但是对于积蓄少但月薪稳定的人群,可以申请二手房按揭贷款。综合以上几个条件,二手房业内人士认为,首次置业者可以根据自身需求选择市区或交通便利的地段,如车站、环路附近或所在公司附近。
拆迁户选大户型或精装户型
拆迁户在购房者中属于比较特殊的购房群体。他们购房的原因是原有居所被拆,而并非为了提高居住品质而再次置业。而该人群为了不想二次置业他们一般会选择大户型和装修好的房子。中广置业业务部经理刘维认为,因为拆迁户多为三口之家,所以购置两居室或三居室的大面积的户型比较合适,装修好但是面积偏小的户型。如果拆迁户愿意搬到郊区购置,那么这笔既定的补偿款,可以购置更大的房子或者省下钱来另作它用。采访中刘经理建议拆迁的市民,为了能够尽快入住,最好选择有装修的二手房,并且所购房屋的建造年代最好比较近。
投资应注重地段因素
对于外地投资客来说,房地产市场可谓生机与危机共存,而与投资一手房相比,投资二手房风险就明显降低了很多。近来,市民购买二手房进行投资的比例明显上升,特别是外地投资客,投资形式是将所购房屋用来出租,都是以长期的投资,以得到较稳定的收益。外地投资人群投资型物业大致分为两种。一是普通住宅,二是公寓。南京裕兴房地产公司业务部邓经理认为,租房的人大多是外地来的打工一族,经济实力相对薄弱,价格在600至1500元/月的中低档住宅仍是租赁市场的抢手类型。并且从不同居室的供求比例分析来看,单室套仍然是租赁热点,供不应求的局面短期还难以得到缓解。所以,如果购买普通二手房用于出租,那么最好还是购买大一居室。房屋带有简单装修的最佳。另外,投资型住宅的地理位置也尤为重要,可以在白领比较聚集的区域以及交通便利的地段,单室套的需求格外旺盛。如果投资公寓用来租赁,所对应的租住人群主要是外企金领、商界成功人士以及外籍人士等,那么就要注重公寓周边的商业配套、娱乐环境等因素,如酒吧、咖啡厅、大型购物场所、高档超市等的分布状况。那么,如果购买二手中高档公寓用来投资,一定要注重其价格、地段因素。其现价至少应低于原售价的10%,这样靠其租金收益才有望获利。
如何能赚钱
投资二手房真的能赚钱吗?不管是长期投资也好,还是短期投资也罢,选择地段佳、好户型、周边配套设施全的房产投资最为合适。当然还得考虑装修方面的投入,据专业人士介绍,以淘金一套约90多平方米的单位为例,购入价约40万,除了房价外还需准备:中介按3%算约1.2万,税费6000~7000元,装修约3万元,购置家具电器1.5万,假如是银行按揭则需多准备按揭费用约1万。一次性付清房款后还需准备约6.5万的投入;而银行按揭则要约7.5万的成本投入,再淘金,这类房子还是比较抢手的,一般月租达到4000元。要合理地预测投资回报率,举个简单例子,一套30万的房子,月租金3000元,那么回报率是3000×12÷300000=12%。这个计算的结果是对于住宅类的房子回报率一般是7%~9%的前提下算出来的,也是比较理想的算法,但房子如果出现出现空租期,那算出来就不是这样的结果了。随着房地产市场的发展成熟,二手房交易必将成为市场主流,而投资者会成为市场的推动力。在深圳、北京等地,真正有钱的人会去买高档住宅、别墅、公寓等进行投资,稍微逊色一点的人群就去买户型好、交通便利的中低档商品房。对于普通老百姓来说,要想投资房产,还是选择二手房为宜。(23版《江苏地产·投资》)(编辑 木一) |