早报财经专讯金口一路32号院近期成了一些地产投资商特别关注的地方，不时有人开着豪华轿车前来，在院子内外走走看看，并与院内的住户们频繁接触。而这个旧院落突然引起地产商密切关注的原因是，今年1月份院内一栋老洋楼的楼顶着了火，当时火势较大，楼顶全塌，于是地产商趁机前来与住户们谈判购房，打算购买下整个院落。在院内居住的市民唐先生昨日告诉记者，从今年春天到现在，至少有四、五拨地产商找过他们，要不是12户居民在卖房价格上各有打算，这个院落怕早就被地产商买下开始装修改造了。

　　每平方米售价过万

　　金口一路32号院的主要建筑是，一栋解放前建设的石头地基、日式与欧式混合风格的小洋楼，另外是数间解放后居民修建的居住房。地产商购买整个院落打算是对小洋楼按照外观原貌重新装修、改造，并对整个院落进行修整绿化，使之变成一个单门独户的豪华别墅院落，然后高价销售出去。

　　记者采访了解到，像金口一路32号这样位于岛城老城区解放前建筑的小洋楼正在逐步成为地产商投资的新热点。

　　据介绍，地产商向居民开出的购买价格为每平方米1.2万元，在建委部门工作的唐先生分析，院内住有12户人家，如平均每户要价60万元的话，购买整个院落需要700多万元，重新改造装修花费200多万元。“以金口一路背山面海的地理位置来看，改造后的别墅院落以1200多万元或更高价格能有市场。这样地产商的投资可以赚到200万元到300多万元。”

　　老洋楼改别墅回报高

　　“从布局方面讲，金口一路32号院落还不是地产商投资的最佳地点。”百家祥房屋中介黄先生分析，进入地产商投资视线的旧洋楼主要位于中山路以东，观象山以南，中山公园以西的老城区内，数量大约有近百栋。“这些小洋楼一般带院落，建筑面积多在300平方米以上，整个院落占地约600多平方米，周边环境相对安静。”黄先生说，对于地产商而言，小洋楼的原有住户越少越好，因为这样协商快，购买方便。改造新院落，一般在建筑风格上保留洋楼原貌，另外建设车库和庭园绿地或花园。改造后的别墅院落面向全国市场销售，价格可以在千万以上。一次性投资回报收益能达20%%以上，机会好了可以达到50%%。

　　老洋房投资需慎重

　　“老城区小洋楼投资也存在不小的风险。”星联国际（新加坡）不动产机构中国区总经理江禾认为，改造后的旧洋楼能不能升值卖出，主要取决于地理位置和房屋功能。老城区因为住户密集，相对比较吵闹，按照高档住宅消费者必须要求的安静来衡量，除了八大关区域外，老城区合适的位置并不多。同时，现代消费者对房屋居住功能与解放前有很大不同，如果投资者在改造时号不准现代消费者购买心理脉搏的话，投资未必能赚钱。（记者刘延青）