“招投标的广告已经发出，本月如能落实好施工单位，下个月房子就可以开工了。”前日，在南海区狮山镇松岗石泉村，村支部书记吴仲强告诉记者。石泉村贤寮村民小组32户村民集资建四座农民公寓楼，项目自去年8月份正式启动之后，目前正在按部就班进行中。

　　地少人多等分地等了16年

　　“结婚之前我就一直盼望着分地盖新房，现在我的女儿已经念初一了，我还住在原来的祖屋里。”贤寮村民李冠明无奈地告诉记者，自己等村里面分地盖房，已经等了16年。如今，他一家五口仍然住在只有不足70平方米的祖屋平房里。

　　按照农村的传统习惯，男孩子长到18岁，便可向村委会申请宅基地，盖属于自己的房子，每户可分到宅基地80平方米。然而如今村里土地紧缺，已难满足这样的要求。贤寮村民小组上一次分宅基地是在1995年，当时共有22户村民获批。

　　“贤寮原有400多亩地，已经被征去300多亩，如今200多村民仅靠剩下的80多亩田地吃饭。这次用于建集资楼的地块，是我们预留的最后一块宅基地了。”邓章能告诉记者。

　　位于南海区狮山镇松岗办事处的石泉村，紧邻中央电视台南海影视城以及南海南北交通动脉桂和路，村中不少土地因此被征，村民们普遍面临着人多地少的困境。这一问题，对于住在河边低洼地带的几户贤寮渔民来说更感切肤之痛。

　　遭水浸催生集资建房念头

　　“其实我一直在想，能不能把这些需要建房的村民统一安排到楼房里去？”吴仲强告诉记者，从2004年上任伊始，他就意识到，必须向高空要地，才能解决村里用地紧张的问题。

　　2005年6月，佛山遭遇大洪水，贤寮村连续经历了两次水浸，住在河边的几户渔民苦不堪言，怨声连连。吴仲强考虑再三，觉得只有走集资建房这条路了。“我们村没地，建不了大型的农民公寓。村委会财力也不足以资助村民解决住房问题。既然村民早有建房的打算，何不让他们把建房的资金筹集起来，一起建几幢楼呢？”

　　带着这个构思，吴仲强首先咨询了受浸渔民的意见。渔民们早就盼望住新房，一致同意。“如果要建楼房，就不能光解决这几户渔民的问题了。”吴仲强于是又去找贤寮村民小组组长邓章能，邓章能对这个主意也非常赞同。于是，他们决定先在村民中间进行摸底，看到底有哪些人迫切需要建房。

　　2005年7月，贤寮村民小组向村民们发出通知：村里准备用村口影城大道边上一块2000平方米的空地搞集资楼，有意者可以向村民小组报名。没想到反响异常热烈，贤寮70多户村民，一下子报上来44户。吴仲强把这个项目送到狮山镇规划办，规划办表示，该地块紧邻南海影视城，不能盖高楼，最多只能盖4座5层高的楼房（首层规划为车库），解决32家住户的问题，所需成本约为300万元。

　　8月份，贤寮村民小组第二次向村民发出通知：有意参与集资建房的，先交5万元人民币到村民小组作为建设基金。这次共有30户人交了钱，后来又有2户补交，凑足32户。“可以说，村里住房最困难的，已经包含在这32户里了。”

　　户主代表反复协商获共识

　　160万元的资金很快就筹集到了，然而这只是集资建房万里长征的第一步。钱到账后，吴仲强等开始进行集资建房的报建、规划、设计等实质性工作。在这个过程中，遭遇到许许多多琐碎的问题和麻烦。

　　2005年12月份被派驻石泉村的郭定洋，原来是顺德区建设工程质量安全监督站安全监督股的股长和工程师。由于其熟悉建设行业，驻村后一直跟进集资建房一事，许多技术层面上的难题，在他的协调统一下，逐一迎刃而解。

　　跟32户村民打了大半年的交道，郭定洋现在在他们中间建立了很高的威信。“因为掏的都是他们自己腰包里的钱，因此对于哪怕是楼梯扶手用不锈钢还是水泥这样的问题，都会引发不休的争论。”郭定洋告诉记者。这大半年来，郭定洋与户主代表们开会不下三十次，有时候一个星期便开两晚上的会，经常开到半夜12点。

　　目前，村委会已经发出公寓楼的施工招投标公告，目前已有十多家单位报名，等落实施工单位后，下个月公寓楼便可动工建设，预计明年四月可交付使用。

　　协商30余次　促成集资建房

　　为解决建设资金、报批手续及管理问题，户主们经反复协商甚至争执

　　资金　“选择集资建楼，实属迫不得已”

　　四座楼房，分别有100、110、120平方米三种不同户型。根据初步估算，建设成本约为300万元，每户人约需10万元，便可住上新房子。目前松岗城区新房的价格在每平方米1700元——2700元之间，而自建一座宅基地80平方米的房子，造价约为600元每平方米。集资自建房相比在城镇买商品房，节省了一大笔资金。而相比在农村自建单家独户的房子，造价则要稍贵。

　　农民多数喜欢住传统的单家独户楼房，除了成本更低，还“不必受邻居骚扰，养狗养鸭都自由。”石泉村的集资自建房之所以一推出便供不应求，实际上与村民对新房的渴求被压抑太久而变得太过强烈有关。李冠明就告诉记者，选择集资建楼，实属迫不得已。

　　从一开始发出集资自建房的通知，石泉村便要求参加者每户先交5万元，筹集到相当于建设成本一半的资金。接下来，在房子正式动工之前，石泉村还将要求每户人将余下的5万元交上。“这将杜绝烂尾楼发生的可能性。”吴仲强称。

　　吴仲强表示，如果真的有人最后交不齐10万元，村委会将会酌情给予一定的垫付，再从其一家的年终分红中逐年扣除。

　　据了解，石泉村民集资自建房的建设资金都存放在贤寮村民小组的集体账户里，由村民小组的财务人员管理。要动用这笔资金，必须经过32户户主推选出来的8名户主代表同意，还必须有村小组两名组长的签名。

　　协调　“每一分钱都到肉，意见当然多”

　　“集资自建房，最难就是统筹协调32户村民的意见。”谈及集资自建房的难处，记者在石泉村听得最多的便是这句话。与一般农民公寓相比，石泉村的个案特殊性在于32户住户都参与到房子建设的决策中。各人有各人的考虑，这当中产生了不少矛盾，甚至有过一度僵持不下的时候。

　　确定将建4座楼房后，村委会首先组织32户村民自行分成4组，每组8户人，再在每组中推选两户户主代表。“在村民看来，户型大小倒是其次，最紧要的是邻里关系。”郭定洋告诉记者，因此分组完全按自愿原则进行，由村民们自由组合。推选出户主代表之后，户主代表便代表该楼参加各种大小会议，参与决策，并在会后告知同楼的其他住户。

　　“确定8名户主代表，是为了缩小决策层的范围。而每楼给两个代表名额，则是希望能听到更多人的意见。”郭定洋表示。然而即使只有8个代表，会议上还是经常有争得脸红耳热的时候。大大小小的会议已经开过不下30次，大至房屋朝向，户型设计，小至阳台栏杆用什么材料等问题，都被讨论过了。“每一分钱都到肉，又要看着钱包，又要兼顾房子美观，意见当然多了。”邓章能说。

　　“村民的想法往往比较实际。”郭定洋表示，在集资自建房的过程中，村委会十分尊重村民自己的意见，因为“从他们角度和处境出发去考虑问题，往往是最正确的”。

　　手续　“仅为报建问题，几乎僵持两个月”

　　向国土部门申请集体土地使用证，向规划部门申请设计要求，找设计单位，报消防、环评，申请建设工程规划许可证，报建，报监……建设一栋房子，需要经过重重繁琐的程序，对于其时间的漫长和手续的繁琐，法制观念淡薄的村民难免感到不耐烦。

　　“如果单家独户办理土地使用证，费用为20元每平方米。但为这么大一块地办理土地使用证，则需9万多元。”吴仲强告诉记者，仅仅是土地使用证的办理费用，已经让村民感到压力。好在狮山镇政府对该项目十分支持，出资解决了这笔费用。目前，该地块的土地使用证还在办理中。

　　吴仲强称，村民们一开始并不愿意办理这些繁琐手续，而村委会为长远计，还是坚持让他们走正规程序。走正规程序需要时间，急着住进新房的村民等得不耐烦，不止一次萌生放弃手续的念头。“仅为报建问题，就几乎僵持了两个月。”据介绍，当时由于报建手续拖得太久，村民就想干脆绕过报建这一关，以8户为一组，自己把房子直接盖起来算了。为此，郭定洋他们做了2个多月的工作，才慢慢劝服了大家。

　　由于村民自发集资建公寓尚未有先例，有些具体问题村民们心里也没底。“不知道房子建成后，每户人是否能办到独立房产证？”郭定洋目前只知道每栋楼可办集体房产证，而记者从南海区建设局产权科了解到，像这种形式的农民集资公寓如果有比较齐全的国土和规划手续的话最终经过建设局报建立项，这个项目可以先获得一个集体房产证，然后根据他们自己的分配方案拿到房子以后就可以办理每户的个人房产证。这个房产证与商用住宅用地的区别就是不能用于市场上流通和变卖，但是这些房子仍然可以通过遗赠转给下一代。

　　管理　“只能自住，不能转让，不能出租”

　　“这四座楼，只能自住，不能转让，不能出租。”记者了解到，石泉村的32户村民已经达成协议，这四座自建房，永远不允许外人居住。他们有此想法，是出于治安的考虑。四座自建房将建成封闭小区，村民普遍担心外人进入小区会导致治安问题，因此提出该协议，以杜绝将来的隐患。

　　然而，当记者进一步追问，“如果有人违反协议，将房子出租，或转让，怎么办？”没有一个人能回答。“村子很小，彼此都认识，如果有人违反协议，在村中自然无颜立足。”村民小组组长邓章能如是说。此言一出马上遭到李冠明的驳斥：“如果真的有人不顾颜面，非要出租怎么办？看来还是要商量一下惩罚的办法。”

　　“集资自建房造价低，如果流入房地产市场，会对其他住户造成一定冲击。”郭定洋向记者表示了自己的担心，如何确保32户村民自发达成的协议长期生效呢？目前村民们还没有开始思考这个问题。而记者自南海区国土局了解到，按照现在的政策，集体用地上建设的农民公寓不能作为商品房在市场上流通。然而，目前确实存在这样一种现象，一些集体性质的房子被业主私下交易，买家贪便宜不过户也无所谓，在监管上造成一定混乱。

　　观点

　　北京大学社会学教授夏学銮：“体现了集体自我意识的觉醒”

　　农村土地在日益减少是一个不争的事实，而能用来建房的土地也越来越少，这种自发筹集的意识无论是自觉的还是被迫的，都是有意义的。农民自发筹资建农民公寓，体现的是一种集体自我意识的觉醒。

　　从形式上来看，他们自发组织了一个住户委员会的东西，可以对具体的方案进行决策、讨论。这与以前是明显不同的，它带有民主的色彩在里面。自发组织建集体公寓的行为在社会测量学的角度上来说，规模小灵活性大，而且农民的自主性和决定意见得到发挥。这样基础上的邻里关系要较为和谐，应该得到支持。

　　农民自发组织的行为在组织和决策方面不太容易协调，与政府牵头方式相结合也许会达成一种更为有效的方式，在这个具体案例中，驻村干部就发挥了这样的作用。这种行为是应该得到支持和借鉴的。

　　北京大学中国经济研究中心教授卢锋：“面对的不是市场而是封闭型环境”

　　农民自筹资金建公寓与城市里面出现的自建房有本质的区别。在城市里面，他们面对的是高度发达的房地产市场，而房地产是一个高度知识性和分工性很强的，同时也是一个高度准入的行业，大家都可以来做，因此以反抗房地产商的“暴利”这种说法是值得商榷的。城市里面诸多案例失败的例子就在于面对的是一个公开的市场，无论是拍卖土地还是建筑设计以及最终工程的实施方面，他们的能力远比房地产商差，综合成本也要高很多。

　　开发商当然要赚取其中间利润，这些所谓的暴利具体分析，也许更多的源自一些非市场的因素。但是我们必须认识到，房地产业再暴利也与垄断行业是不同的。农民集资建房，根本上说是面对的不是市场而是一个封闭型的环境，不参与对外的竞争，外部房地产商也难进入这个领域。农民集资公寓从产权上来说属于一种固定产权，无法拿到外部流通，这是土地政策带来一个双面效应。

　　佛山某房地产开发公司宋经理：“既非潮流也不能冲击房地产行业”

　　首先我觉得农民自筹资金建农民公寓是一个被迫的事情，从佛山的情况来看，有些农民宁可在自己原先的宅基地上扩建，使房子与房子之间的间距越来越小，也不愿意住这种集体的公寓。因为生活习惯是一个长期积累的过程，比如说养个狗啊什么都不方便，而且与别人住一栋楼总会觉得互相影响。

　　其次我认为这不是一种潮流，也形不成一种趋势，更不会对房地产业产生冲击。目前房地产开发仍然主要集中在城区，现在不少开发商冒险进入这个领域存在很大的风险，国家最近出台的一些政策也明令禁止房地产商利用农村集体用地进行商业开发。一些有经济条件的人为了改变生活方式改善居住环境，会选择到桂城这些中心区买房，毕竟农村农民公寓的配套设施与城区还是有很大差距的。从这几个方面综合因素来考虑，这种方式不会对房地产商造成什么影响。

　　集资自建公寓历程

　　饱受水浸

　　2005年6月，佛山遭遇大洪水，贤寮村连续经历了两次水浸，住在河边的几户渔民苦不堪言，怨声连连。吴仲强考虑再三，觉得只有走集资建房这条路了。

　　建房缺地

　　贤寮原有400多亩地，已经被征去300多亩，如今200多村民仅靠剩下的80多亩田地吃饭。不少村民都需要建新房，却只剩一块2000平方米的地块可用。

　　集资建楼

　　有意参与集资建房者，先交5万元人民币到村民小组作为建设基金。一共有32户交了钱，其中住房困难户基本全包含在内。

　　申请报批

　　向国土部门申请集体土地使用证，向规划部门申请设计要求，找设计单位，报消防、环评，申请建设工程规划许可证，报建，报监……建设一栋房子，户主们需要经过重重繁琐的程序。(记者吴淑华 郭炳朋 通讯员 杨黛梅 谭婉捷)