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深读新闻：将推高整个楼价伤害有需要人群
新快报记者封歆茹
深读指引
一边是强烈的要买二手房的呼声，一边是楼市新政影响盘源减少，很多人的换房计划被打乱。对此，宏展房地产顾问程立志表示，也许政府的本意是好的，既要打击房产市场的投机行为，对长线投资也要进行适当的抑制，但是首先不能忽视商品房首先是个商品，它不仅有着生活必需品这个使用属性，还有它自身的投资属性。如果生硬地想要抹杀他作为商品住宅的属性，只能是违背市场规律，扰乱市场。
二手市场卖家买家细分：
自用型卖家占七八成
卖家分类：1.产权人：（此类为最普遍的卖家，约占70%）。2.炒家：（此类卖家的数字正不断上升，现时约占卖家比例的15%左右）。3.拍卖：（法院、债权人委托拍卖行拍卖的物业占5%~10%）。4.其余为单位产权的物业等。
总的来说，广州二手房交易中，自用型的卖家仍占多数，约为70%-80%；
投资型的卖家约占15%-20%；投机型卖家最少，一般不超过5%。
首次置业占5成
买家分类人群一：首次置业的人（5成）；人群二：改善居住条件的换房一族，包括买房改房需要换房的人（2成）；人群三：投资客（1成5）；人群四：子女教育、拆迁、养老等其他（1成5）。 一手楼升会推动二手楼升
广州宏展房地产顾问有限公司程立志董事认为：
后市的政策将逐步明朗，而一手住宅市场的供应不足，购房者反入市追涨，最终在价格的杠杆下，迫使更多的购房者积极进入二手市场，继而进一步推高二手住宅市场的价格。
首先，二手房价和一手房价紧密相联，在目前一手不断上涨的情况下，二手只可能不断上涨。
其次，虽然政策变化，政府试图通过行政的角度调控，但毕竟二手一手联动，总体上只要是一手房价上涨，二手最终会进一步提高。
程立志董事举了一个最明显的例子———
2002年10月中怡城市花园开盘时均价每平米7000多元，而同处于天河区黄金地段的富力天河华庭2005年夏天开盘时均价每平米10000元左右，而与此同时，已经进入二手房市场的中怡城市花园的售价在周边一手楼价不断上升的情况下一路飙升至10000元左右。
程先生说，只要一手的价格上涨，那么差不多位置的二手房的卖家就够胆把房价一涨再涨，甚至可以和一手价格持平。这就是所谓的“随行就市”。
因为，真正的原因在于广州大的经济环境不存在二手房价下降的条件。广州的国民生产总值不断增长，国民收入提高，市场上没有哪一种商品价格会突然下跌。
另外，从另一个角度来看，同一类商品的价格基本会呈相同涨跌趋势，比如如果甘蔗价格不断上升，那么糖的价格不可能下降，同样，在房产市场上，一手房和二手房作为同类商品，需求整体旺盛的情况下，一手价格的上涨必然会带动二手价格的上涨。
再次，市场供应有其延续性，政策的出台，各种报批拖后，打断了供应的延续性。（2005年，在建中的海珠城塌方，重新申报报批手续，整个工程延后三个月，影响整个广州市场重新大检查一次，去年下半年供应突然减少，二手够胆提高价格）“新政90平米以下，要重新报建，还没有批下来”一手楼的供应延续性被打断，所以，程立志董事预测，在一手供应延续性被打断的前提下，二手楼会再次上涨。
二手楼升会助长整个房价
广州宏展房地产顾问有限公司程立志董事认为，绝不能把二手房市场孤立来看。因为在目前一手上涨的情况下，新政中对二手房交易征税的规定只会助长整个房价。
去年六月新税制实施后，绝大部分卖家均把新的税费加进楼价，令二手楼价不降反升，二手楼价的上升令一手楼价被推高，加上各种因素的影响，一手楼价的上升又带动二手楼价不断上涨。而今年“六一”之后，二手楼市反应重蹈去年的覆辙。一手二手是一个循环的反应，同一地段的一手上涨必然带动二手的上涨。
长远预测：要到2008年广州房价才会可能下降
从长远来看，程立志董事提出了自己的看法。他认为，一般情况下，当政府对房产市场进行政策扶持时，房价会比较稳定甚至回落。比如2002年，政府出台相关政策，允许公司在住宅注册，并且银行放宽按揭，这样大大减少了房子的空置率，房价得到了控制。
相反，当政府企图打压房产市场，控制房产交易时，房价就会上涨。同时，由于政府绝对是掌握市场数据最全面准确的，所以是否扶持或者打压，政府一定有更深的考虑。而目前“新国八条”的出台，会使广州市的房价不管一手还是二手都会处在一个较高的水平。
要到2008年，整个国家政策的变化，北京上海投资相对加大的情况下，广州的房价才可能会出现拐点。
二手份额从40%降到37.7
%去年国八条、新八条出台前，二手住宅市场稳步、快速发展，其市场份额一度占到了40%以上；国八条、新八条等相关政策实施后，二手住宅市场份额一路下挫，萎缩至38.5%左右。今年元旦开始实施的“增值部分加收20%个人所得税”，加大了二手住宅市场份额的下降幅度，今年上半年这一比例更是降至37.7%。
去年针对二手住宅市场的调控政策，使得今年上半年二手住宅市场的成交面积下跌了7.8%。购房者纷纷将目光转向一手住宅市场，从而在一定程度上促成了一手住宅市场的成交量大增。及至新政实施前的5月，一手住宅市场呈现货少价高、供不应求加剧的运行特征，购房者有转战二手市场的打算。
然而，新政出台后，二手住宅市场面临盘源减少、税费增加的窘境，使得购房者原本打算挺进二手住宅市场的愿望落空。反倒是一些购房者选择暂时离开二手市场，二手住宅市场的交易量也随之出现15%以上的下滑。
广州市房管局公布的数据显示，5月份（房管局公布为6月）全市二手住宅的成交面积为63.54万平方米。新政出台后的6月（公布为7月）和7月份（公布为8月）的二手住宅交易面积分别降至53.85万平方米和54.21万平方米，比5月份下降了15%左右。
评析：二手住宅对稳定住宅市场很重要 二手住宅萎缩伤害无辜伤害市场
近一年多来二手房源的急剧减少，导致部分二手的客源转移去购买一手房，令二手房的成交比例不足成交量的4成。
业内人士认为，二手住宅的市场份额常常被用来描述某个国家、城市或区域的住宅市场发展情况，二手住宅的市场份额越大，表明该地住宅市场发展越成熟。二手住宅超过一手住宅，是一个成熟住宅市场应该有的特点。以美国、西欧等国家为例，多数城市二手住宅的市场份额占到了7成以上，有的甚至接近9成。二手住宅的市场份额大，表明该地的新建住宅面积很少，城市已由“扩张”转入“平稳”的发展阶段。
二手住宅市场壮大的另一个意义，就是对整个住宅市场起稳定的作用。相对一手住宅来说，二手住宅市场的供应、成交、价格等多项指标都显得“平稳”、“温和”，一般不会给整体的住宅市场带来大的波动。因为二手房的投资属性远没有一手房。一手房才能引发市场的蓬勃热情。而在西方国家，政府实行“公屋制度”，保证中低收入人群能有房可住，所以在一个绝大多数公民有房的情况下，市场肯定是稳定的，投机行为自然少之又少，剩下来所做的工作就是在制度上的修补工作。
正因为如此，二手住宅市场更能有效反映市场上的供求关系，更容易对其进行相关的研究与预测。二手住宅市场的壮大，对真实反映住宅市场的走势具有积极意义。
而在我国，制度尚未配套成熟，只能在首先尊重市场规律的前提下进行制度的规范，如果不然，不仅会伤害无辜的需要购房解决生存所需的人群，更加会伤害市场本身的活跃性。
（全文完） | |
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